Finanzierung Ihrer Immobilie
Annuität
Jährlich gleichbleibende Zahlung für Zins und Tilgung bei Darlehen, wobei der Tilgungsanteil in dem Maße steigt, wie der Zinsanteil infolge sinkender Restschulden steigt. Fast immer wird die Annuität in Form von monatlichen oder vierteljährlichen Zins- und Tilgungsraten erhoben (unterjährige Zahlung). Bei monatlicher Zahlungsweise beträgt die Rate dann ein Zwölftel der Annuität.
Annuitätendarlehen
Darlehen, für die während der vereinbarten Zinsbindung gleichbleibend hohe Raten aus Zins und Tilgung zu zahlen sind. Da die Restschuld durch die Tilgung abnimmt, sinkt der Zinsanteil der Rate mit zunehmender Laufzeit, während der Tilgungsanteil steigt.
Anschaffungskosten
Kosten beim Kauf einer Immobilie, bestehend aus dem reinen Kaufpreis und den Kaufnebenkosten (3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, circa 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung plus eventuell Maklerprovision). Die Kredit- beziehungsweise Finanzierungsnebenkosten (Gebühren für Grundschuldbestellung und -eintragung sowie eventuell Bereitstellungszinsen und Wertschätzungsgebühren) zählen nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie, allerdings zu den Gesamtkosten.
Anschlussfinanzierung
Finanzierung im Anschluss an das Auslaufen der Zinsbindung für ein Annuitätendarlehen. Die Anschlussfinanzierung kann sich wiederholen, wenn die Darlehensschuld am Ende der Laufzeit des Anschlusskredits noch nicht vollständig getilgt ist. Mit speziellen
Forwarddarlehen kann man sich einen günstigen Kreditzins für den Anschlusskredit gegen einen Zinsaufschlag schon vor Ablauf der Zinsbindung sichern.
Auflassung
Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über die Eigentumsübertragung bei Immobilien (gemäß § 925 BGB). Die Auflassung ist von
der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags gemäß § 313 BGB zu unterscheiden. Nach § 873 BGB geht das Eigentum an einem Grundstück erst durch Einigung (Auflassung) und Eigentumsumschreibung im Grundbuch über.
Auflassungsvormerkung
Vormerkung in der II. Abteilung des Grundbuchs zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung bei Immobilien (auch Eigentumsvormerkung genannt) Oft dauert es nach Abschluss des Kaufvertrags eine Weile, bis der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt ihn davor, dass der bisherige Eigentümer das Grundstück an jemand anderen verkauft. In der Praxis kann ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück weder an Dritte verkauft noch beliehen werden.
Bausparsofortfinanzierung
Abschluss eines tilgungsfreien Darlehens zur Vorfinanzierung eines neu abgeschlossenen Bausparvertrags (Vorausdarlehen).
Bis zur Zuteilung des Vertrags zahlt der Bausparer Zinsen für das Vorausdarlehen und die Sparraten für den Bausparvertrag. Mit der
Zuteilung löst er das Vorausdarlehen mit der Bausparsumme (Guthaben und Bauspardarlehen) ab.
Bauwert
Herstellungswert des Gebäudes, aller sonstigen baulichen Anlagen und Außenanlagen inklusive der Baunebenkosten unter
Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände (auch
Zeitbauwert genannt). Typischerweise wird der umbaute Raum in Kubikmetern mit dem Raummeterpreis multipliziert. Bauwert und
Bodenwert ergeben zusammen den Sachwert einer Immobilie, der Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts durch Gutachter
ist.
Belastung aus Kapitaldienst
Ausgaben des Darlehensnehmers für Zinsen und Tilgung beziehungsweise Tilgungsersatz. Zusätzlich zur Belastung aus Kapital-
beziehungsweise Schuldendienst muss der Eigentümer die Belastung aus Bewirtschaftung tragen. Belastung aus Kapitaldienst und Bewirtschaftung zusammen ergeben die Bruttobelastung.
Belastungsquote
Monatliche Belastung aus Kapitaldienst in Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Diese Kennziffer, die bei Eigenheimen auf keinen Fall über 50 Prozent betragen sollte, zeigt neben der Eigenkapitalquote die finanziellen Grenzen für potentielle Selbstnutzer von Wohnimmobilien auf.
Beleihungsauslauf
Höhe des Darlehens in Prozent des Beleihungswerts. Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer wird der Kredit.
Beleihungsgrenze
Teil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Immobilie beliehen werden kann. Als Grenze für den Realkredit (erstrangige Darlehen, 1a-Hypothek) werden bei Banken üblicherweise 60 beziehungsweise 80 Prozent des Beleihungswerts angesetzt. Die Beleihungsgrenze soll sicherstellen, dass die Bank im Falle des freihändigen Verkaufs oder der Zwangsversteigerung keinen Verlust erleidet. Die günstigen Zinskonditionen gelten meist nur für eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts.
Beleihungswert
Wert, der vom Kreditgeber für Beleihungszwecke festgesetzt wird. Der Beleihungswert liegt bei Immobilien in der Regel 10 bis 20
Prozent unter dem Kaufpreis beziehungsweise den Gesamtkosten. Der Beleihungswert soll ein dauerhaft erzielbarer Wert sein, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Der Beleihungswert wird bei selbstgenutzten Immobilien aus dem Sachwert und bei Mietobjekten meist aus dem Ertragswert der Immobilie ermittelt.
Bereitstellungszinsen
Zinsen, die ein Kreditinstitut für einen bereitgestellten, aber vom Kreditnehmer noch nicht abgerufenen Kredit verlangt. Häufig berechnen Kreditinstitute ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage 0,25 Prozent Zinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits, andere erst nach dem sechsten Monat oder sogar erst nach einem Jahr.
Bodenwert
Wert des Grund und Bodens, also des unbebauten Grundstücks. Für die Bewertung durch Gutachter werden Vergleichspreise
für Grundstücke gleicher Lage und mit gleichen Eigenschaften herangezogen. Typischerweise geht man von Bodenrichtwerten aus, die als durchschnittliche Lagewerte für den Boden von den örtlichen Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen ermittelt und in regelmäßigen, meist jährlichen Abständen bekanntgegeben werden.
Cap-Darlehen
Variabel verzinsliches Darlehen mit Zinsober- und/oder -untergrenze. Bei einer allgemeinen Zinssteigerung kann die Bank den Zinssatz erhöhen, während der Laufzeit der Cap-Vereinbarung jedoch nur bis zur Obergrenze. Das Risiko des Kreditnehmers ist dadurch begrenzt. Dafür ist jedoch eine Cap-Prämie zu zahlen, die sich nach der Höhe der Zinsgrenze und der Laufzeit richtet.
Disagio
Vorweggenommene Zinsen, die bei der Auszahlung in Form eines Abschlags
von der Darlehenssumme einbehalten werden (auch Damnum oder Auszahlungsverlust genannt). Das Disagio
kann steuerlich seit 1996 nicht mehr bei selbstgenutzten Immobilien abgesetzt werden. Bei der Finanzierung von vermieteten
Immobilien sind maximal 5 Prozent Disagio steuerlich abzugsfähig.
Beispiel:
Bei einem Disagio von 5 Prozent erhält der Kreditnehmer von einem 100 000-EuroDarlehen nur 95 000 Euro ausgezahlt.
Zu verzinsen und zu tilgen ist aber die Darlehensschuld (Nominal- oder Bruttodarlehen) von 100 000 Euro. Zum Ausgleich für den Auszahlungsverlust zahlt der Kreditnehmer bis zum Ende der Zinsbindung einen niedrigeren Sollzins im Vergleich zur vollen Darlehensauszahlung.
Effektivzins
Tatsächliche Verzinsung eines Darlehens unter Berücksichtigung verschiedener Kostenbestandteile wie Sollzins, Disagio, Zinsbindungsdauer und Art der Zins- und Tilgungsverrechnung. In die Berechnung des „anfänglichen effektiven Jahreszinses“
nach § 4 der Preisangabeverordnung (PAngV) gehen die Kreditnebenkosten wie Wertschätzungsgebühren oder
Bereitstellungszinsen nicht ein. Kreditinstitute sind nach der Preisangabenverordnung verpflichtet, bei Kreditangeboten und im Darlehensvertrag den effektiven Jahreszins anzugeben. Der Effektivzins gibt die tatsächlichen Kosten, den „Preis“ eines Kredits, an. Der Effektivzins ist der beste Maßstab, Kreditangebote mit gleicher Zinsbindung zu vergleichen.
Eigenkapital
Kapital, das aus eigenen finanziellen Mitteln aufgebracht wir (zum Beispiel Bank- und Bausparguthaben, Wertpapierguthaben, Wert des eigenen Grundstücks).
Eigenkapitalersatzmittel
Selbsthilfe (auch Eigenleistung oder „Muskelhypothek“ genannt) sowie Fremdmittel, die nicht von Banken oder anderen Finanzierungsinstituten gewährt werden (zum Beispiel Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Landesmittel als öffentliche
Baudarlehen und Familienzusatzdarlehen).
Eigenkapitalquote
Eigenkapital in Prozent der Gesamtkosten. Bei der Finanzierung von Eigenheimen sollte die Eigenkapitalquote in der Regel mindestens 20 Prozent betragen. Zum Eigenkapital zählen das reine Eigenkapital sowie Eigenkapitalersatzmittel (zum Beispiel Verwandtendarlehen, Selbsthilfe). Die Gesamtkosten sind mit den Investitionskosten für die Immobilie identisch.
Energiesparförderung
Förderung des Einsparens von Energie bei Immobilien insbesondere durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Erbbaurecht
Vererbliches und veräußerliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk als Eigentum zu haben. Das
Erbbaurecht ermöglicht es also, Eigentümer eines Hauses zu sein, das auf fremdem Grund steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte (der Eigentümer des Gebäudes) an den Erbbaurechtsgeber (den Ei-gentümer des Grundstücks) den Erbbauzins. Das Erbbaurecht, das meist auf 99 Jahre befristet ist, wird durch notariell beurkundeten Vertrag und Eintragung in das Grundbuch begründet.
Ertragswert
Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert bei der Wertermittlung von Gebäuden. Das Ertragswertverfahren wenden Gutachter meist nur bei vermieteten Immobilien an. Dabei wird der Gebäudeertragswert durch Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrags ermittelt.
Festdarlehen
Feste Darlehenssumme, die erst am Ende der Laufzeit fällig wird (auch Festbetrags- oder Fälligkeitsdarlehen genannt). Da
während der Laufzeit des Darlehens nur Zinsen gezahlt werden, wird die Tilgung ersetzt durch den Abschluss einer
Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag. Die endfällige Tilgung beim Kombinationsmodell Festdarlehen/ Kapitallebensversicherung erfolgt auf einen Schlag am Ende der Versicherungslaufzeit, sofern die tatsächliche Ablaufleistung mit der Darlehenssumme übereinstimmt.
Festzins
Zins, der für einen vereinbarten Zeitraum (Zinsbindungsfrist) oder für die gesamte Laufzeit eines Darlehensvertraglich fest geschrieben ist. Üblich sind Zinsbindungsfristen von 5, 10, 15 und 20 Jahren. Ist die Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre, kann der Darlehensschuldner dennoch nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.
Forwarddarlehen
Besondere Form der Anschlussfinanzierung, bei der bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein neues Darlehen aufgenommen wird (forward, englisch: vorwärts). Hierfür berechnen die Banken Zinsaufschläge, die um so höher ausfallen, je länger noch die Zinsbindung läuft. Ein Forwarddarlehen lohnt sich in Tiefzinsphasen und in der Erwartung steigender Zinsen in der
Zukunft.
Fremdkapital
Kapital, das aus Fremdmitteln aufgebracht wird. Die Kapital-, Darlehens- beziehungsweise Kreditgeber sind
Gläubiger, bei Immobilien sind dies Geldinstitute (Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen) oder andere Stellen (Bund, Länder, Gemeinden, Arbeitgeber, Verwandte, Bekannte). Im Gegensatz zum Eigenkapital muss das Fremdkapital zurückgezahlt werden und wird zumindest bei Fremdmitteln der Geldinstitute auch verzinst.
Fremdkapitalquote
Fremdkapital (Hypothekendarlehen, sonstige Kredite) in Prozent der Gesamtkosten. Das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital wird auch Verschuldungsgrad genannt. Bei selbstgenutzten Eigenheimen sollte die Fremdkapitalquote und damit der Verschuldungsgrad deutlich geringer sein als bei vermieteten Immobilien.
Grundbuch
Öffentliches Register über alle Grundstücke, das beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird, in Baden-Württemberg beim jeweiligen Notar. Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt (auch kurz Grundbuch genannt) angelegt. Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis und der I. bis III. Abteilung.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines Grundstücks wird Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig, in Berlin beispielsweise
5 Prozent des Kaufpreises. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die
der Käufer nicht in das Grundbuch eingetragen wird.
Grundpfandrecht
Zur Sicherung eines Kredits können Grundstücke mit einem Pfandrecht belastet werden. Kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Grundpfandrechtgläubiger das Grundstück zum Beispiel versteigern lassen. Das Grundpfandrecht wird ins Grundbuch eingetragen und wird als Hypothek oder Grundschuld bezeichnet. Lasten mehrere Grundpfandrechte auf einem Grundstück, wird eine Rangfolge festgelegt. Eine erstrangige Hypothek oder Grundschuld bietet dem Kreditgeber die höchstmögliche Sicherheit.
Grundschuld
Das am häufigsten vorkommende Grundpfandrecht, das in der III. Abteilung des Grundbuches eingetragen wird. Die Grundschuld ist eine dingliche Kreditsicherheit, der im Gegensatz zur Hypothek keine konkrete Forderung des Grundschuldgläubigers zugrunde liegen muss. Daher ist auch die Eintragung von sogenannten Eigentümergrundschulden möglich. Mit der Tilgung reduziert sich die Schuld gegenüber dem Kreditgeber, die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt jedoch unverändert. Sie kann deshalb
auch nach der (Teil-) Rückzahlung eines Darlehens für ein neues Darlehen verwendet werden, ohne dass erneut eine Grundschuld bestellt werden muss.
Grundsteuer
Laufende Steuer auf Haus- und Grundbesitz, die sich nach dem Einheitswert bemisst, auf den eine Steuermesszahl angewendet
wird. Der sich so ergebende Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt ermittelt und dem Eigentümer mitgeteilt. Die Gemeinde wendet auf diesen Steuermessbetrag den von ihr festgelegten Hebesatz an und setzt die Grundsteuer fest. Der jeweilige Eigentümer muss die Grundsteuer vierteljährlich (15.2., 15.5., 15.8. und 15.11.) an die Gemeinde zahlen. Vermieter können die gezahlte Grundsteuer als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Grundstückskosten
Kosten für ein unbebautes Grundstück. Zu den Grundstückskosten zählen der Kaufpreis für das Grundstück, die Kaufnebenkosten wie beispielsweise Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und auch die
Erschließungskosten bei Grundstücken, die noch nicht erschlossen sind.
Herstellungskosten
Alle Aufwendungen, die für die Fertigstellung des Gebäudes erforderlich sind, also insbesondere die typischen Bau- und Baunebenkosten. Vergleichbar mit dem steuerlichen Begriff Herstellungsaufwand, der bei vermieteten Immobilien nur über die Abschreibungen auf die Jahre der Laufzeit verteilt werden kann, im Gegensatz zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand für Instandhaltungskosten.
Hypothek
Wie die Grundschuld ist auch die Hypothek (wörtlich: Unterpfand) eine Form der Kreditsicherung. Da der Bestand der Hypothek an die Darlehensforderung geknüpft ist, nimmt sie im Laufe der Tilgung im gleichen Umfang wie die Darlehensschuld ab. Ist das Darlehen zurückgezahlt, wird die Hypothek gelöscht. Baukredite werden heute kaum noch über eine Hypothek, sondern fast ausschließlich über eine Grundschuld gesichert.
Hypothekendarlehen
Sammelbegriff für Kredite, die grundpfandrechtlich über eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind.
Instandhaltung
Laufende bauliche Unterhaltung von Immobilien, die den Zweck hat, das Objekt in einem für die Nutzung geeigneten Zustand zu erhalten. Beispiele: Fassadensanierung, Fensteraustausch, Austausch von Heizkessel und Brenner zwecks Energieeinsparung. Instandhaltungsmaßnahmen sind im Gegensatz zur Instandsetzung eher vorbeugender Natur. Die Instandhaltungskosten als Teil der Bewirtschaftungskosten müssen während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden.
Instandhaltungskosten
Kosten, die während der Nutzungsdauer eines Gebäudes zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung oder Alterung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Als Instandhaltungsrücklage sind 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr üblich. Bei Eigentumswohnungen wird die Höhe der Instandhaltungsrücklage von der Eigentümerversammlung nach Vorschlag des Hausverwalters festgelegt.
Vermieter können die tatsächlich entstandenen Instandhaltungskosten (nicht die Instandhaltungsrücklage) steuerlich als
Erhaltungsaufwand und damit unter Werbungskosten absetzen.
Kapitaldienst
Laufende Ausgaben aus Zins und Tilgung zur Bedienung der Darlehen beziehungsweise Schulden (daher auch als Schuldendienst bezeichnet). Die monatliche Belastung aus Kapitaldienst wird auch monatliche Darlehensrate genannt.
Kaufnebenkosten
Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie im Zusammenhang stehen und steuerlich zu den Anschaffungskosten zählen. Kaufnebenkosten sind beispielsweise: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und Maklerprovision für die Vermittlung des Kaufobjekts.
Kaufvertrag
Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Bei Grundstücken bedarf der Kaufvertrag nach § 313 BGB der notariellen Beurkundung. Der vom Notar angefertigte Kaufvertragsentwurf sollte sorgfältig geprüft werden, bevor man den Notartermin wahrnimmt. Eine Reservierungsvereinbarung kann den potentiellen Kaufinteressenten nicht zum Kauf verpflichten.
Kombinationsmodell
Kombinationsfinanzierung von Festdarlehen und Tilgungsersatz. Die bekanntesten Kombinationsmodelle sind Festdarlehen/Kapital lebensversicherung beziehungsweise Festdarlehen/Bausparvertrag. Hierbei werden Lebensversicherungs- beziehungsweise Bausparvertrag zur Sicherung und Tilgung des Festdarlehens abgetreten.
Kreditnebenkosten
Nebenkosten bei der Finanzierung, die nicht im Effektivzins enthalten sind. Dazu zählen außer den Kosten der dinglichen Absicherung (Bestellung und Eintragung von Grundschulden) unter anderem Wertschätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Zins aufschläge für Teilauszahlungen, Kontoführungsgebühren sowie Notartreuhandversicherungsgebühren.
Kreditrahmen
Maximale Höhe des Kredits beziehungsweise Darlehens zur Finanzierung von Bau oder Kauf eines Eigenheims. Der Kreditrahmen hängt von der Jahresbelastung aus Kapitaldienst sowie dem Zins- und Tilgungssatz des Darlehens ab.
Kreditsicherheiten
Sicherheiten, die der Kredit- beziehungsweise Darlehensnehmer bestellt. Bei Hypothekendarlehen stehen die dinglichen Sicherheiten wie beispielsweise Grundschulden im Vordergrund. Hinzu kommt laut Unterwerfungsklausel die volle persönliche Haftung. Mögliche Zusatzsicherheiten sind: Abtretung von Versicherungs- beziehungsweise Bausparverträgen, Verpfändung von Wertpapierguthaben oder Bürgschaft. Bei Ehegatten, die nicht in Gütertrennung leben, wird üblicherweise die Unterschrift von
beiden Ehegatten unter den Darlehensvertrag oder eine Mitverbindlichkeitserklärung des Ehegatten verlangt, der die Immobilie
nicht selbst erwirbt.
Landesmittel
Zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Familienzusatzdarlehen sowie eventuell Aufwendungsdarlehen der Länder für die Wohnraumförderung bei selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen. Gefördert werden vor allem Familien mit Kindern, sofern die Einkommensgrenzen unterschritten werden. Einen Rechtsanspruch auf Landesmittel gibt es nicht.
Lastenberechnung
Berechnung der Belastung des Eigentümers eines selbstgenutzten Eigenheims. Zur Belastung gehören sowohl die Belastung aus
dem Kapitaldienst als auch die Belastung aus der Bewirtschaftung. Eine Lastenberechnung wird bei Anträgen auf Wohnraumförderung (zum Beispiel Landesmittel) durchgeführt.
Lastenzuschuss
Staatlicher Zuschuss zur Belastung eines Eigentümers, der Haus oder Wohnung selbst bewohnt. Zur zuschussfähigen
Belastung zählen der Kapitaldienst und die Bewirtschaftungskosten. Ob und wie hoch ein Lastenzuschuss gewährt wird, hängt insbesondere von der Höhe des Familieneinkommens und der monatlichen Belastung ab. Der Lastenzuschuss des Eigentümers stellt eine besondere Form des Wohngelds dar und ist mit dem Mietzuschuss für Mieter vergleichbar.
Maklerprovision
Vermittelt ein Makler ein Objekt, fällt eine Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises an, die in der Regel der Käufer zahlen muss (regional unterschiedlich).
Miethausfinanzierung
Finanzierung von vermieteten Immobilien (zum Beispiel Miethaus, vermietete Eigentumswohnung). Im Gegensatz zur Eigenheimfinanzierung kann die Fremdkapitalquote höher ausfallen, um Steuerersparnisse durch den steuerlichen Abzug von Schuldzinsen zu nutzen. Statt der regelmäßigen Tilgung beim Annuitätendarlehen kann sich in seltenen Fällen auch ein Festdarlehen mit Tilgungsersatz durch eine Kapitallebensversicherung empfehlen.
Nichtabnahmeentschädigung
Fällt an, wenn ein Darlehensnehmer ein zugesagtes Darlehen nicht oder nicht in voller Höhe in Anspruch nimmt. Die Höhe ist
entweder im Vertrag festgelegt oder richtet sich nach dem entgangenen Gewinn der Bank und dem eventuell zusätzlich – wegen inzwischen gesunkener Zinsen – entstandenen Zinsschaden.
Nominaldarlehen
Kreditbetrag, der zu verzinsen und zu tilgen ist. Auch wenn der Kreditnehmer zum Beispiel durch den Abzug von Bearbeitungsgebühren oder eines Disagios weniger Geld von der Bank erhält, ist für die Berechnung der Zinsen und der Tilgung stets die Nominalschuld beziehungsweise das Nominaldarlehen maßgebend.
Notarielle Beurkundung
Von einem Notar in einem Schriftstück niedergelegte Bestätigung, dass er die Abgabe von Willenserklärungen (zum Beispiel Kaufvertrag über den Kauf einer Immobilie) selbst wahrgenommen und richtig wiedergegeben hat. Notarielle Beurkundungen werden kraft Gesetzes verlangt für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen und die Auflassung. Von den Kreditgebern und Gläubigern wird regelmäßig auch die notarielle Beurkundung bei der Bestellung von Grundschulden und Hypotheken gefordert.
Notarkosten
Kosten für die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufs sowie die Bestellung und Eintragung von Grundschulden. Die Kosten
zahlt der Käufer und Darlehensnehmer. Sie betragen inklusive Grundbuchkosten circa 1,5 Prozent des Kaufpreises (für den Kauf und die Eigentumsumschreibung) beziehungsweise 0,5 Prozent der Darlehenssumme (für die Grundschuldbestellung und -eintragung).
Personalkredit
Auf der Bonität, also der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers (zum Beispiel Einkommens- und Vermögensverhältnisse)
beruhender Kredit. Bei langfristigen Hypothekendarlehen ist er in der Regel ein gedeckter, also durch Grundschulden oder Hypotheken gewährter Kredit, der bei Überschreiten der für Realkredite festgelegten Beleihungsgrenze genehmigt werden kann.
Prolongation
Verlängerung der Kreditlaufzeit durch eine Anschlussfinanzierung. Dabei werden die Zinskonditionen (Sollzins, Tilgung, neue Zinsbindungsfrist) für die verbleibende Restschuld neu festgelegt.
Rangverhältnis
Bestimmung der Reihenfolge, in der mehrere an einem Grundstück bestehende Rechte wie zum Beispiel Grundschulden zueinander stehen. Der Rang ergibt sich aus der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungsanträge im Grundbuch. Man unterscheidet zwischen erstrangigen Hypothekendarlehen (zum Beispiel Bankdarlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts) und zweitrangigen Darlehen
(zum Beispiel Bauspardarlehen). Bedeutung erlangt der Rang vor allem in der Zwangsversteigerung, da die Rechte der
Gläubiger nicht anteilig wie bei der Insolvenz eines Unternehmens, sondern nacheinander entsprechend dem Rangverhältnis
berücksichtigt und befriedigt werden.
Realkredit
Kredit, der durch Grundpfandrechte wie Grundschulden dinglich gesichert ist und im Rahmen der Beleihungsgrenze liegt. Im Unterschied zum Personalkredit liegt die Sicherheit im Beleihungsobjekt und nicht in erster Linie in der Kreditwürdigkeit (Bonität) des Kredit- beziehungsweise Darlehensnehmers.
Restschuld
Höhe des noch zu tilgenden Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Restschuld ergibt sich, indem man die bereits erfolgten Tilgungen von der Darlehenssumme abzieht.
Restschuldversicherung
Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme, die im Todesfall für die Restschuld eines Darlehens aufkommt. Eine
Restschuldversicherung dient ausschließlich der finanziellen Absicherung der Familie. Im Gegensatz zur Kapitallebensversicherung
erhält der Versicherte am Ende der Vertragslaufzeit kein Geld ausgezahlt. Dafür sind die Beiträge sehr viel niedriger.
Sachwert
Wert, der Grundstücken und Gebäuden in Anlehnung an die Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Rahmen der Bewertung
zugemessen wird. Als Substanzwert umfasst der Sachwert sowohl den Bodenwert als auch den Bauwert. Das
Sachwertverfahren wird vor allem bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien angewandt.
Schnelltilger
Tilgung eines Annuitätendarlehens innerhalb einer kurzen Zeit, was eine höhere Tilgung voraussetzt. Wird das Erst- oder Anschlussdarlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist von zehn oder 15 Jahren vollständig getilgt, spricht man auch von Volltilger. In beiden Fällen gewähren einige Banken einen Zinsrabatt bis zu einem halben Prozentpunkt.
Schufa
Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, der nur Banken, Sparkassen, Versandhäuser und andere warenkreditgebende
Unternehmen angeschlossen sind. Der Kredit- beziehungsweise Darlehensnehmer unterschreibt regelmäßig die Schufa-Klausel,
die es dem Kreditgeber erlaubt, eine entsprechende Auskunft bei der Schufa einzuholen.
Selbstauskunft
Auskunft des Kredit- beziehungsweise Darlehensnehmers gegenüber dem Kreditgeber oder des Mieters gegenüber dem Vermieter über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse (Einkommens- und Vermögensverhältnisse).