Annuitätendarlehen

Immobilienfinanzierung mit Planungssicherheit


Sie möchten eine Immobilie finanzieren, scheuen aber die damit verbundenen Risiken? Gibt es überhaupt eine Darlehensform, die Ihnen zumindest Planungssicherheit bietet? Diese Art Kredit gibt es tatsächlich: das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um den Klassiker unter den Kreditvarianten, der bevorzugt zur Finanzierung einer Immobilie ausgewählt wird. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch gleichbleibend hohe Monatsraten über die gesamte Laufzeit aus, die aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung besteht. Anfangs werden mehr Zinsen an die Bank zurückgezahlt als getilgt wird. Mit der Zeit kehrt sich dieses Verhältnis jedoch um. Die Zinsbindungsdauer liegt beim Annuitätendarlehen in der Regel zwischen fünf und 20 Jahren. Damit wird die Immobilienfinanzierung für den Kreditnehmer gut planbar. Aktuell sind die Zinsen für ein Annuitätendarlehen sehr günstig, sodass sich die Finanzierung einer Immobilie über diesen Weg durchaus lohnt.

So funktioniert das Annuitätendarlehen


Wer sich zur Finanzierung einer Immobilie für das Annuitätendarlehen entschieden hat, muss einige Faktoren berücksichtigen. Zunächst müssen Sollzinsbindung und anfängliche Tilgung festgelegt werden. Die Bank errechnet den Zinssatz für den Kredit und vereinbart eine feste Monatsrate mit dem Kreditnehmer, die über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Der Zinssatz umfasst dabei die Kosten, die Sie sozusagen als Leihgebühr für ihren Kredit an die Bank zahlen müssen. Erst mit der Tilgungsrate zahlen Sie das eigentliche Darlehen zurück.

In der Regel bleibt jedoch am Ende der Zinsbindungsdauer noch eine Restschuld übrig. Diese kann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung über ein neues Annuitätendarlehen mit wieder gleichbleibenden Raten getilgt werden.

Zins, Tilgung, Laufzeit & Co.


Zu Beginn der Rückzahlung des Annuitätendarlehens ist der Zinsanteil höher als die Tilgung, aber das ändert sich mit der Zeit. Je länger Sie Ihre Raten zahlen, desto geringer wird die Restschuld. Damit steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Mit dem Darlehensvertrag erhalten Sie auch einen Tilgungsplan, der genau aufzeigt, wie viele Raten, Zinsen und Tilgungsanteile Sie innerhalb der Laufzeit pro Jahr an die Bank zahlen. Letztlich ist der Sollzins das wesentliche Element Ihrer Immobilienfinanzierung, der über günstig oder nicht günstig entscheidet. Daher lohnt sich ein Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote. Hierbei sollten Sie jedoch immer den Effektivzinssatz als Vergleichsparameter nehmen, da dieser Wert neben dem Sollzins auch die Kosten für Zusatzleistungen oder Vermittlungsgebühren enthält. Diese zusätzlichen Kosten unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter manchmal erheblich. Haben Sie ein geeignetes Angebot gefunden, sind bei der Bank vor Vertragsabschluss noch einige Punkte zu klären. Neben dem Zinssatz sind auch Faktoren wie Sollzinsbindung und Tilgung wichtig. Für Annuitätendarlehen kommen Laufzeiten zwischen fünf und 30 Jahren infrage. Sind die Zinsen aktuell sehr niedrig, lassen aber eine in Kürze steigende Tendenz erwarten, ist eine lange Zinsbindung sinnvoll. Denn damit sichern Sie sich über viele Jahre den günstigeren Zinssatz, auch wenn dieser mit der Zeit wieder steigt. Im umgekehrten Fall ist eine kürzere Laufzeit empfehlenswert. Befinden sich die aktuell höheren Zinsen nämlich auf einem sinkenden Niveau, können Sie nach der kurzen Erstfinanzierung von einer Anschlussfinanzierung mit niedrigen Zinsen profitieren.

Bleibt noch der Tilgungssatz: Je höher Sie tilgen, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie für Ihren Kredit. Doch wer höher tilgt, hat von Anfang an größere monatliche Belastungen zu stemmen. Daher sollten Sie mithilfe eines Haushaltsplanes genau ermitteln, wie hoch die monatliche Rate sein darf, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Denken Sie daran, auch noch etwas für Urlaubsreisen und unerwartete Ereignisse wie etwa Autoreparaturen beiseitezulegen.

Achten Sie auch darauf, dass die Bank Ihnen die Möglichkeit bietet, das Annuitätendarlehen etwas flexibler zu gestalten. Werden Sie beispielsweise arbeitslos, ist ein kostenloser Tilgungssatzwechsel zur vorübergehenden Senkung Ihrer Monatsrate hilfreich. Solche optionalen Extras sind in der Regel nicht automatisch Bestandteil des Vertrages.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens


Wie alles hat auch jede Kreditart ihre zwei Seiten und das gilt auch für das Annuitätendarlehen. Der Hauptvorteil dabei ist die gute Planbarkeit aufgrund der gleichbleibend hohen Raten während der gesamten Laufzeit. Der Kreditnehmer weiß also genau, welche Kosten in den nächsten Jahren auf ihn zu kommen und erlebt keine bösen Überraschungen. Darüber hinaus sichern Sie sich den günstigen Zinssatz für die gesamte Dauer der Finanzierung. Der von der Bank bei Vertragsabschluss ausgehändigte Tilgungsplan informiert Sie genau über die Höhe der Restschuld am Ende der Laufzeit. Das heißt, Sie können sich schon frühzeitig über günstige Anschlussfinanzierungen erkundigen.

Der Nachteil des Annuitätendarlehens: die geringe Flexibilität. So lässt sich beispielsweise die Höhe der Tilgung nicht beliebig an veränderte Lebenssituationen anpassen. Ein Tilgungssatzwechsel muss vertraglich mit der Bank vereinbart werden. Darüber hinaus können Sie Ihren Kredit während der Laufzeit nicht zu jeder Zeit einfach kündigen, um bei weiter fallenden Zinsen auf einen günstigeren Immobilienkredit umzuschulden. Erst nach zehn Jahren können Sie bei sinkendem Zinsniveau vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Kündigen Sie den Vertrag vorher, zahlen Sie in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber. Damit gleicht dieser die Zinsen, die ihm durch die vorzeitige Kündigung entgehen, aus. Doch wer sich vom Fachmann gut beraten lässt, kann der mangelnden Flexibilität durch eine optimale Vertragsgestaltung zumindest etwas entgegenwirken.

Anpassungsfähigkeit des Annuitätendarlehens


Das Annuitätendarlehen zeichnet sich zwar nicht gerade durch eine hohe Flexibilität aus, lässt aber in einem begrenzten Rahmen dennoch Anpassungen zu. So hat der Kreditnehmer beispielsweise die Möglichkeit, einen Tilgungssatzwechsel, Sondertilgungen oder eine bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren. Teilweise sind diese zusätzlichen Optionen allerdings kostenpflichtig, sodass Sie sich vorab bei Ihrer Bank über mögliche Zinsaufschläge informieren sollten. Der Tilgungssatzwechsel ist eine wichtige Option für den Fall, dass sich die Lebenssituation des Kreditnehmers ändert. Bei vorübergehender Arbeitslosigkeit oder Krankheit beispielsweise kann der Tilgungssatz dann herabgesetzt werden. Oder Sie erhalten eine Gehaltserhöhung und möchten entsprechend mehr Geld in die monatliche Rate des Annuitätendarlehens investieren. In diesem Fall können Sie den Tilgungssatz entsprechend erhöhen.

Erwarten Sie beispielsweise Geld aus einer Erbschaft, ist die Vereinbarung von Sondertilgungen sinnvoll. Durch den Einsatz von zusätzlichem Geld sind Sie schneller schuldenfrei. Allerdings sollten Sie ganz sicher sein, dass Sie solche Zusatzzahlungen auch tatsächlich erwartungsgemäß leisten können. 

Für Bauherren ist die bereitstellungszinsfreie Zeit besonders wichtig. Bereitstellungszinsen fallen nämlich immer dann an, wenn sich die Auszahlung der kompletten Kreditsumme verzögert. Das ist beim Hausbau oder auch bei aufwendigen Sanierungen oftmals der Fall. Wenn Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren, umgehen Sie die zusätzliche finanzielle Belastung durch diese Zinsen. In der Regel ist eine solche Vereinbarung über sechs bis 12 Monate bei den meisten Anbietern kein Problem. Auch in diesem Fall sollten Sie sich über mögliche Zusatzkosten für die Aufnahme dieser Option in den Vertrag erkundigen.

Annuitätendarlehen und alternative Kreditarten


Sie legen Wert auf eine sichere und gut planbare Immobilienfinanzierung und bewohnen das neue Eigenheim mit Kind und Kegel selbst? Dann ist das Annuitätendarlehen für Sie eine gute Alternative, denn mit dieser Variante können Sie Ihr Familienbudget genau kalkulieren. Die monatlichen Raten bleiben über die gesamte Laufzeit gleich hoch, sodass Sie über die bevorstehende Kostenentwicklung Gewissheit haben. Die Zinsschwankungen am Kapitalmarkt brauchen Sie nicht zu beunruhigen, denn Sie haben sich Ihren günstigen Zins über die gesamte Kreditlaufzeit gesichert.

Es gibt natürlich auch Alternativen zum Annuitätendarlehen wie beispielsweise das Volltilger- oder Tilgungsdarlehen. Aufgrund hoher Tilgungsraten lässt sich das Volltilgerdarlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsdauer komplett zurückzahlen. Am Ende bleibt keine Restschuld übrig, sodass eine teure Anschlussfinanzierung nicht erforderlich ist. Die Raten bleiben über die gesamte Laufzeit, die zwischen zehn und 30 Jahren liegen kann, konstant. Allerdings ist die finanzielle monatliche Belastung für den Kreditnehmer sehr hoch. Anpassungen der Tilgungsrate oder Sondertilgungen sind hierbei üblicherweise nicht möglich. In der Regel gewähren Banken diesen Kredit auch nur Kreditnehmern mit lupenreiner Bonität und einer festen Anstellung mit hohem Gehalt.

Beim Tilgungsdarlehen verändert sich während der gesamten Laufzeit nur der Zinsanteil, nicht aber der Tilgungsanteil. Die monatlichen Raten bleiben also nicht wie beim Annuitätendarlehen immer gleich, sondern werden über die Jahre niedriger. Welches Darlehen für wen infrage kommt, hängt von den individuellen Bedürfnissen des Kreditnehmers ab. Wer unsicher ist, welche Variante für die eigenen Belange am besten geeignet ist, sollte sich von einem Fachmann beraten lassen.

Annuitätendarlehen vs. Hypothekendarlehen


Bei beiden Darlehensformen handelt es sich aus finanzrechtlicher Sicht um ein Grundpfandrecht. Das heißt: Sowohl Grundschuld als auch Hypothek werden ins Grundbuch eingetragen. Der Unterschied liegt hier in der rechtlichen Absicherung der Ansprüche des Darlehensgebers gegenüber dem Darlehensnehmer. Die Hypothek ist strikt an die Ansprüche, die mit ihr gesichert werden, gebunden. Ist der Kredit also einmal getilgt, kann sie vom Kreditgeber nicht mehr als Sicherheit verwendet werden. Einfacher verhält es sich, wenn die Grundschuld als Sicherheit für einen Immobilienkredit eingesetzt wird. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nämlich unabhängig von der zugrunde liegenden Forderung. Das heißt: Sie bleibt auch nach der vollständigen Tilgung des Darlehens im Grundbuch eingetragen. So sind beispielsweise Umschuldungen oder Nachbelastungen problemlos und weitgehend auch ohne zusätzliche Kosten möglich. Aus diesem Grund ist die Absicherung durch eine Hypothek heutzutage immer seltener, während sich das mit einer Grundschuld abgesicherte Annuitätendarlehen durchgesetzt hat.

Was Sie noch wissen sollten


Der Zeitpunkt, an dem die Tilgung des Annuitätendarlehens beginnt, ist vertraglich festgelegt. Dieser variiert je nachdem, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen. Beim Neubau wird die Kreditsumme nicht auf einmal ausgezahlt, sondern anteilig je fertiggestelltem Bauabschnitt. Während der Bauphase zahlen Sie nur die Zinsen an die Bank. Sobald der Bau abgeschlossen ist und die gesamte Kreditsumme abgerufen wurde, beginnt die Darlehenstilgung. Kaufen Sie ein Haus, wird die erste Rate unmittelbar nach Auszahlung der Darlehenssumme an den Kreditnehmer fällig. Der Betrag wird dabei sofort komplett ausgezahlt, damit der Immobilienkauf ohne Verzögerung erfolgen kann.

Kündigung des Annuitätendarlehens


Sobald Sie den Darlehensvertrag unterzeichnet haben, gelten die dort vereinbarten Bedingungen, sodass der Vertrag über die festgelegte Laufzeit Bestand hat. Unter bestimmten Bedingungen ist eine vorzeitige Kündigung jedoch möglich. So können Sie beispielsweise innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen. In diesem Fall wird der Vertrag nicht rechtskräftig.

Verkaufen Sie die finanzierte Immobilie innerhalb der Laufzeit, können Sie den Kreditvertrag kündigen. Allerdings kann die Bank in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung einfordern.
Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit können Sie laut Gesetz unabhängig von der verbleibenden Restlaufzeit von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Hierbei fällt seitens der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Wenn Sie Ihr Haus als Sicherheit für einen anderen Kredit einsetzen möchten, die Bank Ihnen dies aber verwehrt, können Sie den Finanzierungsvertrag dort ebenfalls kündigen. In diesem Fall kann die Bank für die Zinsen, die ihr durch die Kündigung entgehen, eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Fazit


Eine gängige Kreditvariante zur Finanzierung einer Immobilie ist das Annuitätendarlehen. Die über die gesamte Laufzeit gleichbleibenden Raten ermöglichen dem Kreditnehmer eine hohe Planbarkeit der zu erwartenden Kosten. Auch die Höhe der nach dem Laufzeitende verbleibenden Restschuld steht schon bei Vertragsabschluss fest. So kann der Kreditnehmer sich frühzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern. Darüber hinaus bietet ein Annuitätendarlehen bei Laufzeiten von fünf bis 30 Jahren eine lange Zinssicherheit. Allerdings ist diese Kreditvariante wenig flexibel gestaltbar. Die Vereinbarung bestimmter Zusatzoptionen ist in begrenztem Maße zwar möglich, aber teilweise auch mit Zinsaufschlägen verbunden. Wer nicht sicher ist, ob ein Annuitätendarlehen für das eigene Projekt die optimale Lösung bietet, sollte einen Fachmann zurate ziehen.

Beratung zu Ihrem Immobilien-Projekt anfragen


Als Spezialist für Baufinanzierung nehme ich Ihnen die Suche nach der bestmöglichen Finanzierung ab. Dafür greife ich auf die Konditionen regionaler Banken sowie von mehr als 450 überregionaler Banken zu.   

Damit Sie nicht bei auftretenden Baumängeln auf den Kosten sitzen bleiben, erhalten Sie bei mir die einzigartige Bauherren-Rechtsschutzversicherung.

Eine preiswerte Bauherren-Haftpflichtversicherung bietet finanziellen Schutz bei Personen- und Sachschäden, die auf der Baustelle Dritten entstehen können.

Die Bauleistungsversicherung hingegen deckt unvorhersehbare Schäden am Bauvorhaben durch Naturgewalten, Vandalismus, Diebstahl und Materialfehler während der Bauzeit.

Ihr künftiges Zuhause schützen wir mit den leistungsstärksten Wohngebäude- und Hausratversicherungen am Markt. 

Somit erhalten Sie bei mir ein Rundum-Sorglos-Paket. Vereinbaren Sie deshalb jetzt einen Termin zu Ihrem geplanten Immobilien-Projekt. 

Page 1 of 4

Finanzierungsvorhaben

Objektdaten

Ich bin damit einverstanden, dass meine mitgeteilten Daten von Herrn Markus Fischer, Rosengasse 5, 89073 Ulm, gespeichert und zur Bearbeitung meiner Anfrage und Kontaktaufnahme telefonisch oder per E-Mail genutzt werden. Eine Weitergabe meiner Daten an sonstige Dritte erfolgt nicht. Meine Einverständniserklärung kann ich jederzeit bei Herrn Markus Fischer (bestenfalls schriftlich) kostenfrei und ohne jeden Nachteil mit Wirkung für die Zukunft widerrufen. Mit der Bestätigung dieser Einwilligungserklärung erkläre ich ausdrücklich meine Einwilligung zur Nutzung der Daten zu obigem Zweck.

CAPTCHA image

Ihre Eingabe hilft SPAM zu vermeiden. Vielen Dank.

Markus Fischer Finanz- und Versicherungsmakler hat 4,83 von 5 Sternen 146 Bewertungen auf ProvenExpert.com