Cap-Darlehen

Flexible Immobilienfinanzierung mit Zins-Obergrenze


Sie möchten eine Immobilie kaufen und die Finanzierung flexibel gestalten? Das Risiko hoher Zinsschwankungen ist Ihnen aber beim variablen Darlehen viel zu hoch? Dann ist das sogenannte Cap-Darlehen eine gute Alternative für Sie. Denn hier sorgt eine zuvor festgelegte Zinsobergrenze, die nicht überschritten werden kann, für mehr Sicherheit. Dennoch bleibt das Restrisiko, dass die Zinsen entgegen Ihren Erwartungen nicht sinken, sondern bis zur Obergrenze steigen, bestehen. In diesem Fall sind Sie dem höheren Zinssatz zumindest bis zur nächsten Anpassung an den Marktzins ausgesetzt. Für das Cap-Darlehen spricht neben der Zinsobergrenze als Sicherheitsfaktor vor allem die hohe Flexibilität. So ist beispielsweise eine vollständige Tilgung des Kredites ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank möglich. Ob jedoch das Cap-Darlehen oder eher ein sicheres Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung für Sie besser geeignet ist, hängt davon ab, wie wichtig Ihnen die Flexibilität bei den Rückzahlungsmodalitäten ist.

So funktioniert das Cap-Darlehen


Gerade in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus bieten sich flexible Darlehen ohne Sollzinsbindung zur Finanzierung von Immobilien an. Der Kreditnehmer profitiert dabei unmittelbar von den günstigen Entwicklungen am Zinsmarkt. Ein Wehrmutstropfen bleibt hierbei aber: das Risiko steigender Zinsen. Beim Cap-Darlehen ist dieses Risiko allerdings durch die integrierte Zinsobergrenze überschaubarer als beim flexiblen Darlehen.

Das Cap-Darlehen zeichnet sich durch eine hohe Flexibilität aus, denn der Zinssatz wird nicht auf Jahre festgelegt, sondern alle drei bis sechs Monate an den Geldmarktzinssatz Euribor angepasst. Es handelt sich dabei um den offiziellen Zinssatz, zu dem sich Banken für eine kurze Zeitspanne gegenseitig Geld leihen. Dieser Zinssatz orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank, der sich aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau befindet. Beim Abschluss eines Cap-Darlehens kann die Zinsobergrenze beispielsweise für drei, fünf, zehn oder 15 Jahre festgelegt werden. In dieser Zeit kann der Zinssatz des Darlehens diese vereinbarte Grenze nicht übersteigen.
Ein Beispiel: Sie schließen einen Fünfjahreskredit mit einem variablen Zinssatz ab und vereinbaren als Zinsobergrenze einen Zinssatz von fünf Prozent. Übersteigt der allgemeine Zinssatz innerhalb dieses Zeitraumes die festgelegten fünf Prozent, hat das für Ihren Kredit keine Auswirkungen. Dank Zinsobergrenze ist bei fünf Prozent Schluss mit steigenden Zinsen. Sinken die allgemeinen Zinsen aber, passt sich der Zinssatz Ihres Darlehens entsprechend nach unten an.

Darüber hinaus ist es auch möglich, das Cap-Darlehen zwischendurch in ein Darlehen mit Sollzinsbindung umzuwandeln und so hundertprozentige Zinssicherheit zu erlangen.
Beachten Sie auch, dass Cap-Darlehen nur von wenigen Banken offensiv angeboten werden. Das macht einen Vergleich der Konditionen schwieriger als bei herkömmlichen Krediten, die von vielen Anbietern angepriesen werden.

Auswirkung der Zinsänderungen


Befinden sich die Zinsen gerade auf Talfahrt, haben Sie mit Ihrem zuvor abgeschlossenen Cap-Darlehen erst einmal das Nachsehen. Die vorteilhaften Konditionen dieser Kreditvariante greifen aufgrund der hohen Gebühren, die für den Sicherheitsfaktor Zinsobergrenze anfallen nicht mehr.

Da sich das aktuelle Zinsniveau aber auf einem extrem niedrigen Niveau befindet, ist ein Anstieg eher wahrscheinlich. Dies würde für den Kreditnehmer schnell zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Vor allem, wenn die Zinsobergrenze zu hoch angesiedelt wurde, kann ein Anstieg des Marktzinssatzes dramatische Folgen haben.
Während sich also Kreditnehmer mit fixen Zinsen in dieser Situation beruhigt zurücklehnen können, lösen sich beim Cap-Darlehen die zuvor eingeheimsten günstigen Konditionen bei überdurchschnittlichen Zinssteigerungen in Luft auf.

Cap-Darlehen oder variables Darlehen?


Das Cap-Darlehen ist eine Variante des variablen Darlehens. Die Zinsbindung entfällt hier, da die Zinsen quartalsweise oder halbjährlich an den aktuellen Marktzins angepasst werden. Die Gefahr dabei: Die Zinsen könnten jederzeit stark ansteigen. Der Kreditnehmer ist diesem Zinsschwankungsrisiko bedingungslos ausgesetzt. Allerdings bietet das Cap-Darlehen im Gegensatz zum variablen Kredit einen ausschlaggebenden Sicherheitsfaktor: die Zinsobergrenze. Das heißt, es wird eine Obergrenze festgelegt, die trotz Anstieg des Zinsniveaus nicht überschritten werden kann. Diese Grenze, auch Zinscap genannt, wird über einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Genauso gut können die Zinsen aber auch zugunsten des Kreditnehmers stark sinken. Daher kommt es auch vor, dass eine Untergrenze festgelegt wird, unter die der Zinssatz nicht rutschen kann. So sichern sich die Banken gegen stark sinkende Zinsen und die damit verbundenen Gewinneinbußen ab.

Die Kündigungsfrist beträgt beim Cap-Darlehen drei Monate. Eine vollständige Tilgung ist sogar möglich, ohne dass die Bank wegen der Zinseinbußen eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern kann. Wer also eine Immobilienfinanzierung abschließen möchte, die flexibel gestaltbar ist, aber dennoch etwas Sicherheit bietet, ist mit dem Cap-Darlehen gut bedient. Das variable Darlehen eignet sich hingegen eher für Zwischenfinanzierungen.

Vor- und Nachteile des Cap-Darlehens


Ohne Zweifel ist die Festlegung einer Zinsobergrenze ein wesentlicher Vorteil des Cap-Darlehens. Der Kreditnehmer genießt dadurch zumindest etwas mehr Sicherheit als beim variablen Darlehen. Trotz zusätzlichem Sicherheitsfaktor lässt sich diese Finanzierungsvariante flexibler gestalten als etwa das Annuitätendarlehen. Dieses gewährleistet durch die Zinsbindung eine hohe Planungssicherheit, denn der Kreditnehmer muss keine Zinsschwankungen fürchten. Allerdings lässt sich der Vertrag hier nicht beliebig an veränderte Lebenssituationen anpassen. Zinsobergrenze, Flexibilität und kurze Kündigungsfrist ohne zusätzliche Kosten sprechen also für das Cap-Darlehen. Bleibt ein wesentlicher Nachteil: das Zinsänderungsrisiko.

Weitere Minuspunkte für das Cap-Darlehen: Die Messlatte für die Gewährung dieses Kredites liegt seitens der Banken sehr hoch. Kreditnehmer müssen über eine ausgezeichnete Bonität verfügen. Sie werden in der Regel nach doppelt so strengen Kriterien bewertet, als dies für herkömmliche Baufinanzierungen der Fall ist. Außerdem lassen sich die Banken die Flexibilität und die Sicherheit durch die Zinsobergrenze mit einer saftigen Cap-Gebühr bezahlen. Wie hoch die Kosten dabei für den Kreditnehmer ausfallen, hängt letztlich von der jeweiligen Bank und der Vertragsgestaltung ab. In der Regel fällt die Cap-Gebühr umso höher aus, desto länger die Vertragsdauer und desto niedriger die festgelegte Zinsobergrenze ist.

Cap-Darlehen vs. Annuitätendarlehen


Doch was ist denn nun wichtiger bei der Immobilienfinanzierung, die Sicherheit oder die Flexibilität? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn es kommt hierbei auf den Zweck an, den das jeweilige Darlehen erfüllen soll. Das Cap-Darlehen bietet gegenüber dem planungssicheren Annuitätendarlehen flexiblere Rückzahlungsbedingungen. Im Annuitätendarlehen hängen Sie sozusagen fest, denn Sondertilgungen sind nur in eingeschränktem Rahmen oder gar nicht möglich. Außerdem können Sie den Vertrag nicht einfach während der Vertragslaufzeit kündigen, um beispielsweise eine Umschuldung vorzunehmen. Eine vorzeitige Kündigung würde Ihr Budget aufgrund der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung erheblich belasten.

Beim Cap-Darlehen ist es sowohl möglich, sich den gesamten Kreditbetrag sofort auszahlen zu lassen oder etwa bei Neubauprojekten Teilauszahlungen zu vereinbaren. Die beim Neubau anfallenden Bereitstellungszinsen fallen erst nach sechs Monaten an. Zu jedem Zinsanpassungstermin kann der Kreditnehmer den Kredit in ein Annuitätendarlehen umwandeln. 

Letztlich lohnt sich ein Cap-Darlehen vor allem für Kreditnehmer, die in naher Zukunft einen zusätzlichen Geldsegen erwarten und die Zeit bis dahin mit dem Kredit nur überbrücken müssen.

Fazit


Letztlich funktioniert das Cap-Darlehen auf den ersten Blick genau wie ein gewöhnliches Immobiliendarlehen. Das heißt, es müssen zwischen Kreditnehmer und Bank Konditionen wie Laufzeit, Zinssatz, Kreditrate und gegebenenfalls Sondertilgungen vereinbart werden. Doch gegenüber herkömmlichen Immobilienfinanzierung zeichnet sich das Cap-Darlehen durch eine wertvolle Besonderheit aus: die Zinsobergrenze. Diese kann bei steigenden Zinsen nicht überschritten werden und macht das Zinsänderungsrisiko somit überschaubarer für den Kreditnehmer.

Das Cap-Darlehen eignet sich also für etwas risikofreudigere Darlehensnehmer, die Flexibilität in der Vertragsgestaltung benötigen, aber dennoch nicht alles dem Zufall überlassen möchten. Wer nicht ganz sicher ist, ob das Cap-Darlehen die geeignete Darlehensvariante für das eigene Projekt ist, sollte einen Fachmann zurate ziehen.

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