Darlehensarten im Überblick

Sie möchten eine Immobilie finanzieren und wissen nicht, welche Kreditvariante für Ihr Vorhaben am besten geeignet ist? Fachvokabular wie Bauspardarlehen, Annuitätendarlehen oder variables Darlehen machen Sie einfach nur unsicher, da Ihnen der Überblick fehlt? Viele Wege führen zum Traumhaus, aber welche Immobilienfinanzierung für Sie infrage kommt, hängt von mehreren Faktoren ab. Für fast jede Ausgangssituation gibt es das geeignete Darlehen mit Konditionen, die zu Ihrer individuellen Situation passen. Doch wie genau sieht Ihre Ausgangsposition aus? Finanzieren Sie erstmalig eine Immobilie oder besitzen Sie schon ein Objekt und benötigen eine Anschlussfinanzierung? Oder brauchen Sie eine Zwischenfinanzierung, weil Sie Ihre Immobilie verkaufen und ein neues Objekt erwerben möchten? Vielleicht wollen Sie Ihr Haus aber auch nur mithilfe eines Kredites modernisieren? Nicht jedes Darlehen eignet sich für jeden Zweck, sodass Sie im Folgenden erst einmal einen Überblick erhalten, welche Finanzierung wofür eingesetzt werden kann.

Welches Darlehen eignet sich für welchen Zweck?


Sie möchten Ihr erstes Eigenheim kaufen und sind somit Erstfinanzierer? Dann haben Sie mehrere Möglichkeiten: Das Spektrum reicht hier vom Annuitätendarlehen über den Bausparvertrag und die Bausparsofortfinanzierung bis hin zum Volltilgerdarlehen oder KfW Kredit. Mit all diesen Varianten können Sie zwar Ihre erste Immobilie finanzieren, aber dennoch unterscheiden sich die Einsatzmöglichkeiten voneinander.

Während das Annuitätendarlehen der sofortigen Finanzierung einer Immobilie dient, kann das Bauspardarlehen erst nach sieben oder acht Jahren abgerufen werden. Beide Varianten eignen sich wie auch das KfW Darlehen nicht nur für Erstfinanzierer, sondern auch für Anschlussfinanzierungen. Das gilt ebenso für das Volltilgerdarlehen, das in der Regel aber nur Kreditnehmern mit ausgezeichneter Bonität und einer festen Anstellung mit hohem Gehalt gewährt wird. Wer zwischenfinanzieren möchte, ist beispielsweise mit einem variablen Darlehen, das sich im Gegensatz zu den meisten anderen Finanzierungsarten durch flexible Monatsraten auszeichnet, oder einem sogenannten Cap-Darlehen gut bedient. Hausbesitzer, die ihrer Immobilie mit Modernisierungsmaßnahmen einen neuen Anstrich geben möchten, können auf einen Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredites oder Baudarlehens zurückgreifen. Im Folgenden erfahren Sie, was es mit den einzelnen Kreditarten im Detail auf sich hat.

Annuitätendarlehen


Sie möchten nicht erst in ein paar Jahren, sondern jetzt ein Haus kaufen, weil die Zinsen gerade sehr niedrig sind? Darüber hinaus verfügen Sie über etwas Eigenkapital und sind auf der Suche nach einer sicheren Finanzierung? Dann ist das Annuitätendarlehen die geeignete Variante für Sie, denn diese Kreditart zeichnet sich durch feste Zinsen und konstante Monatsraten aus. Sie wissen also genau, welche Kosten im Rahmen Ihrer Immobilienfinanzierung auf Sie zukommen. Zunächst legen Sie die Sollzinsbindungsdauer, also den Zeitraum über den Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen sichern möchten, fest. Hierbei gilt: Je niedriger das Zinsniveau heute ist, desto länger sollte die gewählte Laufzeit ausfallen. So können Sie sich die aktuell guten Konditionen über einen Zeitraum von fünf bis 20 Jahren oder länger sichern. Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer bleibt in der Regel noch eine Restschuld übrig, die meist durch eine teurere Anschlussfinanzierung getilgt wird. Das heißt, Sie schaffen durch eine lange Laufzeit mit niedrigem Zinssatz zwar eine gewisse Stabilität und Sicherheit, müssen dafür aber am Ende etwas tiefer in die Tasche greifen. Im nächsten Schritt legen Sie die Höhe der Tilgung fest. Letztlich darf die Monatsrate nur so hoch sein, dass Sie sich finanziell nicht überfordern. Damit Sie genau wissen, welche Rate in Ihr Budget passt, erstellen Sie einen Haushaltsplan, indem Sie regelmäßige Ausgaben und Einkommen gegenüberstellen. So ermitteln Sie, was am Ende jeden Monats für die Immobilienfinanzierung übrig bleibt und welchen Tilgungsanteil Sie festlegen können. Denken Sie aber daran, auch noch etwas für Urlaub, Freizeitaktivitäten und unerwartete Reparaturen am Haus oder Auto wegzulegen. Wenn Sie hinsichtlich Ihrer Berechnungen unsicher sind, lassen Sie sich von einem Fachmann unterstützen.

Bausparverträge


Wie das Annuitätendarlehen gehört auch der Bausparvertrag zu den Klassikern unter den Immobilienfinanzierungen. Allerdings ist der Bausparvertrag nur dann für Sie geeignet, wenn Sie sich mit dem Eigenheim noch etwas Zeit lassen möchten, da dieser erst nach einer sieben oder acht Jahre langen Ansparzeit freigegeben wird. Der Bausparvertrag besteht aus selbst angespartem Eigenkapital und einem Bauspardarlehen mit niedrigen Zinsen. Die am Ende benötigte Bausparsumme, die sich aus dem angesparten Geld und dem Kreditbetrag zusammensetzt, legen Sie vorab fest. Auf das Ersparte erhalten Sie übrigens auch Zinsen von der Bank. Haben Sie zum Ende des besagten Zeitraumes etwa 40 Prozent der anfangs festgelegten Bausparsumme eingezahlt, erhalten Sie die restlichen 60 Prozent als günstiges Darlehen. Jetzt können Sie Ihr Traumhaus erwerben und zahlen den Kreditanteil in monatlichen Raten an die Bausparkasse zurück. Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer bleibt hier im Gegensatz zum Annuitätendarlehen keine Restschuld, denn es erfolgt zum Ende hin eine komplette Tilgung. Daher lohnt es sich grundsätzlich, Bausparverträge zumindest zur Finanzierung von Teilsummen mit in die Immobilienfinanzierung einzuplanen.

Es geht aber auch umgekehrt: Mit dem Bausparsofortkredit können Sie Ihre Traumimmobilie sofort kaufen und anschließend sparen. Sie erhalten sozusagen von der Bausparkasse ein Vorausdarlehen über die gesamte für den Hauskauf benötigte Summe. Dieser Kredit läuft in der Regel zehn bis 15 Jahre, in denen Sie jedoch nicht tilgen, sondern nur Zinsen an die Bausparkasse zahlen. Parallel zur Auszahlung des Vorauskredites schließen Sie dort noch einen herkömmlichen Bausparvertrag über dieselbe Summe ab. Sie sparen dann jeden Monat einen bestimmten Betrag, für den Sie Guthabenzinsen erhalten. Ist die Laufzeit beendet, wird die Rückzahlung des Vorausdarlehens fällig. Gleichzeitig ist aber auch das Geld aus Ihrem Bausparvertrag nun verfügbar. Angenommen, Sie haben etwa 40 Prozent der Gesamtsumme gespart, lösen Sie damit einen Teil des Kredites ab. Es sind jetzt aber immer noch 60 Prozent übrig, die Sie der Bausparkasse schulden. Dafür gewährt diese Ihnen ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, das Sie samt Zinsen mit der monatlich festgelegten Rate tilgen.

Ein Bausparvertrag eignet sich aber nicht nur zum Aufbau von Eigenkapital oder Sofortkauf einer Immobilie, sondern auch zur Anschlussfinanzierung. Sie schließen den Vertrag in diesem Fall sieben oder acht Jahre vor Ablauf Ihrer Erstfinanzierung ab und wählen dafür eine Bausparsumme. Diese ist genauso hoch wie die errechnete Restschuld aus der Erstfinanzierung, die nach Ende der sieben oder acht Jahre übrig sein wird. Der günstige Zinssatz bleibt Ihnen bei dieser Anschlussfinanzierung über die gesamte Laufzeit erhalten.

Variables Darlehen


Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen gibt es beim variablen Darlehen keinen festen Zins. Stattdessen werden die Zinsen alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Gleichzeitig können Sie genau zu diesem Zeitpunkt auch Sondertilgungen vornehmen, die in diesem Fall keine weiteren Kosten verursachen. Die regelmäßige Anpassung der Zinsen ist natürlich keine besonders sichere Sache, denn der Marktzins kann jederzeit ins Schwanken geraten. Dementsprechend kann sich natürlich auch die Monatsrate erhöhen oder senken. Diese Kreditart sollte also nur einer kurzfristigen Überbrückung dienen und kommt daher eher für Zwischenfinanzierungen infrage. Für langfristige Finanzierungen ist diese Variante nicht geeignet, denn die Flexibilität des Darlehens geht mit einem höheren Sollzins einher.

Verkaufen Sie beispielsweise Ihr Haus, weil Sie in eine andere Stadt ziehen und dort eine neue Immobilie erwerben wollen, ist das variable Immobiliendarlehen die richtige Wahl. Denn nicht immer gehen Verkauf und Neukauf zeitlich genau parallel vonstatten, sodass Sie vielleicht schon Geld für das neue Objekt benötigen, obwohl das alte Haus noch nicht verkauft ist.

Eine weitere Lösung für Zwischenfinanzierungen bietet das sogenannte Cap-Darlehen, das vom Grundprinzip her genau wie das flexible Darlehen funktioniert. Einziger Unterschied: Sie legen von Anfang an eine Zinsobergrenze fest, die der Zinssatz nicht übersteigen kann. Aufgrund dieser integrierten Sicherheit liegt der Sollzins hier jedoch höher als beim einfachen flexiblen Darlehen.

Immobilienkredit für Modernisierungen


Wer sein trautes Heim aus Gründen des Werterhalts oder der Wertsteigerung modernisieren möchte, kann auf zwei verschiedene Kreditvarianten zurückgreifen: den Modernisierungskredit in Form eines Baudarlehens oder Ratenkredites. Aufgrund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus lohnt sich das auch. Ein zinsgünstiges Baudarlehen zur Modernisierung von Eigenheimen gewähren Banken aber nur, wenn Grund und Boden weitgehend schuldenfrei sind. Darüber hinaus erhalten Sie diesen Baukredit auch nur für wertsteigernde Modernisierungen, da das geliehene Geld so einen Gegenwert schafft. Wer nur werterhaltend modernisiert oder noch höhere Schulden für sein Eigenheim abzutragen hat, muss in der Regel mit einem Ratenkredit Vorlieb nehmen. Unterschieden wird dabei zwischen zwei Varianten des Ratenkredites: dem zweckgebundenen und dem freien Ratenkredit. Der günstigere zweckgebundene Ratenkredit erfordert den Nachweis des Kreditnehmers, dass er auch wirklich der Hauseigentümer ist. Beim freien Ratenkredit wird darauf verzichtet, aber daher ist diese Variante auch wesentlich kostenintensiver.

Fazit


Heutzutage gibt es für jede Situation die passende Finanzierungslösung. Wer Sicherheit bevorzugt, ist mit dem herkömmlichen Annuitätendarlehen gut bedient, denn hier bleibt die monatliche Rate immer gleich hoch. Der Vorteil für den Kreditnehmer ist hierbei die gute Planbarkeit. Bausparverträge bieten eine gute Möglichkeit, über mehrere Jahre ein ordentliches Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung zu bilden. Darüber hinaus können Bausparverträge auch für Anschlussfinanzierungen eingesetzt werden. Für Zwischenfinanzierungen ist das flexible Darlehen vorteilhaft, denn es ist im Gegensatz zum Annuitätendarlehen jederzeit ablösbar. Modernisierungsmaßnahmen, die der Wertsteigerung der Immobilie dienen, können ebenfalls über ein zinsgünstiges Baudarlehen finanziert werden. Wer nur notgedrungen renoviert und ausbessert, also den Wert der Immobilie lediglich erhält, muss auf den teureren Ratenkredit zurückgreifen. Für Laien sind die zahlreichen Kreditvarianten in der Regel nicht so leicht zu überblicken. Daher ist es empfehlenswert, einen Fachmann zurate zu ziehen, der das geeignete Darlehen für Ihre Zwecke findet.

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