Sie möchten mithilfe einer Bau- oder Immobilienfinanzierung ein Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben? Dann sollten Sie sich vorher genau über den Weg vom Immobilieninteressenten zum Hauseigentümer informieren, denn dieser ist lang und manchmal auch steinig. Besichtigungs- und Banktermine, jede Menge Formalitäten und Preisverhandlungen kommen auf Sie zu und das kann stressig werden. Damit Ihr Weg zur Immobilienfinanzierung nicht in einer Sackgasse endet, sollten Sie dabei die Unterstützung eines Fachmannes in Anspruch nehmen. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die erforderlichen Schritte, die Sie an Ihr Ziel führen.
Wie Immobilienkauf und Finanzierung ablaufen
Der erste Schritt ist die Überprüfung Ihres Budgets, damit Sie überhaupt wissen, in welchem finanziellen Rahmen sich die Anschaffung einer Immobilie überhaupt bewegt. Was können Sie sich leisten und wie hoch fällt demnach Ihr Kredit aus? Sobald Sie einen Überblick über Ihren finanziellen Spielraum haben, schauen Sie sich auf dem Immobilienmarkt um. Ist das passende Haus gefunden, nehmen Sie Kontakt zum Verkäufer auf und verhandeln den Preis. Auch wenn dieser vorab schon festgelegt ist, kann man den Kaufpreis manchmal noch etwas herunterhandeln. Einen Versuch ist es allemal wert. Der nächste Schritt führt Sie zu Ihrer Bank, mit der Sie den Kreditrahmen aushandeln. Hier lohnt sich allerdings der Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote, da das erstbeste Angebot nicht immer auch das günstigste ist. Steht die Immobilienfinanzierung, folgt der Notartermin für den Abschluss des Kaufvertrages, den Verkäufer und Käufer unterzeichnen müssen. Nachdem Sie den Kaufpreis überwiesen haben, veranlasst der Notar alle erforderlichen Maßnahmen, damit die Immobilie in Ihren Besitz übergeht. Schauen wir uns die wichtigsten Abläufe einmal etwas genauer an.
Planung der Immobilienfinanzierung
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sucht in der Regel erst einmal einen Finanzberater auf, um unter Berücksichtigung der individuellen Situation die bestehenden Möglichkeiten zu ermitteln. Bevor das Traumhaus also eine reale Gestalt annimmt, werden zunächst die persönlichen Bedürfnisse analysiert und die grundlegenden Eckdaten zum angestrebten Kredit festgelegt. Für dieses wichtige Beratungsgespräch benötigt der Fachmann einige Unterlagen wie beispielsweise Ihre letzten Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerbescheinigung, laufende Bausparverträge, Eigenkapitalnachweise oder vorhandene Leasingverträge. Nach dem Erstgespräch sind Sie schon einen guten Schritt weiter. Sie kennen jetzt den Ablauf der Immobilienfinanzierung, wissen, wie viel Ihr Haus kosten darf und welches Kreditangebot zu Ihnen passt. Mit diesen Informationen ist der Startschuss für die Immobiliensuche gefallen und Sie können loslegen. Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden, führt der Weg wieder zum Fachmann, der Ihre Immobilienfinanzierung nun konkret auf das ausgesuchte Objekt ausrichtet und entsprechend anpasst. Dazu benötigt der Berater verschiedene Unterlagen zum Objekt wie etwa Lagepläne, Schnittzeichnungen mit Maßangaben und Wohnflächenberechnungen. Wenn sie ein Haus bauen möchten, sollten Sie auch schon eine Baugenehmigung vorlegen können. Darüber hinaus müssen Sie noch jede Menge Fragen zu Ihrer persönlichen Situation beantworten, damit die optimalen Konditionen für Ihren Immobilienkredit ermittelt werden können. Dazu gehört die Festlegung von Zinsbindungsdauer, Tilgungsraten und möglichen Sondertilgungen. Haben Sie Eigenkapital, das in die Finanzierung einfließen kann, wird auch dieses berücksichtigt. Sind alle Rahmendaten komplett, kann eine konkrete Finanzierungsanfrage an die Bank gestellt werden. In der Regel vergleicht der Fachmann die Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute.
Der Termin beim Notar
Die Finanzierung steht und Sie können es kaum erwarten, alle noch erforderlichen Formalitäten zu erledigen? Dann sollten Sie unbedingt innerhalb der vierzehntägigen Widerrufsfrist Ihres Finanzierungsvertrages einen Termin beim Notar Ihres Vertrauens machen. Warum innerhalb dieses Zeitraumes? Nun, auch wenn Ihre Finanzierung sicher scheint, können im Rahmen des Notartermins noch Sachverhalte ans Tageslicht kommen, die Ihre bisherige Planung infrage stellen. Innerhalb der Widerrufsfrist könnten Sie dann schlimmstenfalls noch vom Immobilienkredit zurücktreten. Vor dem eigentlichen Termin, bei dem der Kaufvertrag unterzeichnet wird, findet zuerst einmal eine Vorbesprechung beim Notar statt. Dieser erhält im Rahmen des Gesprächs alle Informationen, die er zur Vorbereitung des Kaufvertrages benötigt. Bei Ihrem folgenden Termin müssen Sie schließlich Ihren Ausweis und die sogenannte Auflassung vorlegen. Bei diesem vorab erstellten Dokument handelt es sich um eine notariell bekundete Absichtserklärung beider Parteien zum Hauskauf. Der eigentliche Kaufvertrag, der Ihnen zuvor schon als Entwurf zur Durchsicht überlassen wurde, wird nun noch einmal vorgelesen. Gibt es keine Ungereimtheiten, offenen Fragen und Einwände mehr, wird der Vertrag unterschrieben. Damit sind Sie schon mal einen guten Schritt weiter. Bis zum Übergang des Eigentums auf den Käufer hat der Notar allerdings noch einiges in die Wege zu leiten.
Kaufvertrag unterschrieben - und nun?
Bevor Sie endgültig zum Eigentümer Ihrer Traumimmobilie erkoren werden, sind noch einige Formalitäten erforderlich. Der Notar veranlasst bis zur tatsächlichen Eigentumsübergabe eine Art Reservierung für Sie als Käufer im Grundbuch. Die im Fachjargon als Auflassungsvormerkung bezeichnete Eintragung wird unmittelbar nach dem Notartermin in die Wege geleitet. Parallel dazu erhalten Sie schon sämtliche Rechnungen vom Finanz- und Grundbuchamt, vom Notar und gegebenenfalls von Ihrem Makler. Diese beim Hauskauf anfallenden Nebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises umfassen und sind unbedingt von Anfang an in der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen.
Anschließend besorgt der Notar wichtige Dokumente wie den Vorverkaufsverzicht der jeweiligen Gemeinde und die gelöschten Grundbucheinträge des Verkäufers. Darüber hinaus erhalten Sie jetzt auch die schriftliche Aufforderung des Notars, innerhalb der nächsten zwei Wochen den Kaufpreis für die Immobilie zu zahlen.
Auszahlung der Kreditsumme
Es gibt verschiedene Arten der Darlehensauszahlung. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie, rufen Sie die komplette Kreditsumme von Ihrer Bank ab. Sie legen Ihrem Kreditinstitut in diesem Fall eine Kopie des Kaufvertrages vor, damit die Überweisung an den Verkäufer erfolgen kann.
Bauen Sie ein Haus, können Sie mit der Bank eine Auszahlung von Teilbeträgen für erfolgreich beendete Bauabschnitte vereinbaren. Arbeiten Sie beim Neubau mit einem Bauträger zusammen, erhalten Sie von diesem Ihre Rechnungen. Sie zahlen in diesem Fall für die fertiggestellten Bauabschnitte und zwar immer erst, wenn der Notar Ihnen grünes Licht gibt. Er kann letztlich am besten abschätzen, wann ein Bauabschnitt aus rechtlicher Sicht auch wirklich abgeschlossen ist.
Endlich Eigentümer
Ist der Kaufpreis der Immobilie beim Verkäufer eingegangen, bestätigt dieser den Erhalt. Anschließend kann die Schlüsselübergabe stattfinden. Ein paar Formalitäten sind aber noch zu bewältigen. Der Notar schickt nach etwa zwei bis sechs Wochen die Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument bestätigt die Bank des Vorbesitzers den Verzicht auf die Eintragung im Grundbuch. Das Finanzamt muss noch den Eingang der Grunderwerbsteuer, die Sie zu zahlen haben, bestätigen. Mit Eintrag Ihres Namens ins Grundbuch ist die Eigentumsübertragung dann endgültig vollzogen. Für diesen Vorgang erhalten Sie noch mal eine Rechnung vom Grundbuchamt.
Nun sind Sie endlich der Eigentümer der Immobilie und können das Leben in Ihrem neuen zu Hause in vollen Zügen genießen.
Fazit
Wer den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, muss jede Menge Termine und Formalitäten über sich ergehen lassen. Dies umso mehr, wenn für den Hauskauf eine Immobilienfinanzierung geplant ist. Die erforderliche Kreditsumme muss berechnet werden und dazu reicht nicht der Kaufpreis allein als Grundlage für die Kalkulation. Bei der Finanzierungsplanung sind auch die beim Hauskauf entstehenden Nebenkosten wie beispielsweise Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Grundbucheintragung zu berücksichtigen. Tilgungsrate, Zinsen und die richtige Zinsbindungsdauer müssen festgelegt werden. Ist Eigenkapital vorhanden, muss auch dieses in die Kalkulation einfließen. Für die eigenen Lebenshaltungskosten oder unvorhergesehene Situationen wie etwa plötzlich anfallende Reparaturen muss auch noch genug Geld übrig bleiben. Termine bei der Bank und beim Notar müssen wahrgenommen werden. Das neue Eigenheim muss adäquat versichert werden. Die nach dem Hauskauf anfallenden laufenden Nebenkosten dürfen in der Kalkulation nicht fehlen. Es sind jede Menge Dinge zu berücksichtigen und zu regeln, bis Sie endgültig der neue Eigentümer der ausgesuchten Immobilie sind. Der Laie kann hier schnell den Überblick über alle notwendigen Schritte verlieren. Daher ist es empfehlenswert, einen Fachmann mit ins Boot zu nehmen, der Ihnen auf dem Weg zum Immobilienbesitzer mit Rat und Tat zur Seite steht.
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