Die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Meist ist der Traum vom Eigenheim nicht aus eigenen Mitteln zu verwirklichen. Daher greifen viele Kaufinteressierte zu einem Immobilienkredit. Aktuell lohnt sich das auch, denn das Zinsniveau ist gerade besonders niedrig. Dennoch sollten Sie bedenken, dass Sie sich einen Schuldenberg aufladen, den Sie in der Regel über viele Jahre mit sich tragen. Vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung gibt es zahlreiche Punkte zu klären. Besonders wichtig ist die genaue Überprüfung Ihrer Finanzen, damit Sie wissen, wie viel Kredit Sie sich überhaupt leisten können. Darüber hinaus machen Laien häufig Fehler bei der Finanzierungsplanung, die ihnen zum Verhängnis werden können.

Keinen Überblick über die Finanzen


Viele Kreditnehmer haben nicht den nötigen Überblick über Ihre tatsächliche finanzielle Situation und schätzen ihr Budget für die Kreditabtragung nicht realistisch ein. Damit Ihnen dieser Fehler nicht unterläuft, müssen Sie einen ehrlichen Kassensturz machen. Nur mit einer genauen Haushaltsrechnung lässt sich ermitteln, wie viel Kredit Sie sich leisten können, ohne in finanzielle Engpässe zu geraten.

Dafür ist es erforderlich, das gesamte Nettoeinkommen sowie alle regelmäßigen Ausgaben aufzulisten. Urlaubs- und Weihnachtsgeld oder Prämienzahlungen sollten Sie dabei nicht mit einkalkulieren, da diese Beträge schwanken oder auch mal ganz wegfallen können. Nach Abzug der Kosten vom Einkommen bleibt das übrig, was Sie theoretisch für die jeweiligen Monatsraten zur Verfügung hätten. Doch Vorsicht: Sie sollten nicht das komplette Restgeld für die Kreditabtragung einsetzen, denn Sie wollen ja auch noch etwas vom Leben haben. Legen Sie etwas Geld für Urlaub, Freizeitaktivitäten und unvorhergesehene Reparaturen zurück. Jetzt wissen Sie, wie viel Kredit sie sich leisten können und wie Ihr künftiges Haus aussehen darf.
Die Freude auf das neue Haus ist riesig und die Immobilienfinanzierung steht nach Ihrem Kassensturz ja jetzt auch endlich. Besser geht es gar nicht, denken Sie? Doch haben Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt? Das sollten Sie keinesfalls vergessen! Die beim Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Nebenkosten wie etwa die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren machen nochmals bis zu 15 Prozent der Gesamtsumme aus. Fehlen diese in Ihrer Kalkulation, kann das schnell zu finanziellen Problemen führen.

Zu wenig Einkommen oder zu viele Kosten


Für viele Bauherrn und Immobilienkäufer bleibt der Besitz eines Eigenheimes schon deshalb ein Traum, weil das Einkommen für die Finanzierung nicht ausreicht. Wer seinen Kassensturz macht, wird dies feststellen, bevor ein nicht realisierbares Projekt ins Leben gerufen wird, das auf halber Strecke wieder aufgegeben werden muss. Vielleicht bringt Ihr Haushaltsplan ja auch nur die Erkenntnis, dass Sie sich einen etwas kleineren Kredit leisten können. In diesem Fall müssen Sie in Sachen Immobilienauswahl eben kleinere Brötchen backen. Experten empfehlen, maximal 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate einzuplanen.

Auch der umgekehrte Fall kommt häufig vor: Das Einkommen passt, aber die Ausgaben sind zu hoch. Häufig ist dies der Fall, wenn es noch Ratenkredite gibt, die gerade abzubezahlen sind. Dadurch ist die finanzielle Belastung schon sehr hoch und meist reicht es dann für das Traumhaus nicht mehr. Letztlich hängt es jedoch von Ihrer individuellen Situation ab, ob Sie sich beide Kredite leisten können oder nicht. Allerdings wirken sich Ratenkredite negativ auf Ihre Bonität aus, sodass Sie für die Immobilienfinanzierung möglicherweise höhere Zinsen zahlen müssen. Schlimmstenfalls erhalten Sie in diesem Fall auch gar keine Finanzierungszusage für den Hausbau oder Immobilienerwerb. Empfehlenswert ist die Ablösung oder Umschuldung aller Kredite, bevor Sie sich an die Immobilienfinanzierung heranwagen.

Kein Eigenkapital


Vielen potenziellen Hauseigentümern wird fehlendes Eigenkapital zum Verhängnis. Mindestens zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten sollten aus eigenen Mitteln zu stemmen sein. In diesem Fall könnten Sie dann zumindest die Kaufnebenkosten abdecken. Beim Hausbau können Sie auch Eigenleistungen als Eigenkapital einbringen, sofern Sie tatsächlich handwerkliches Geschick besitzen. Machen Sie hierbei aber nicht den Fehler, sich zu viel zuzumuten. Können Sie Arbeiten nicht rechtzeitig beenden, weil Sie Ihre Leistungsfähigkeit überschätzt haben, kann es zu teuren Bauverzögerungen kommen.

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto günstiger ist der Sollzins.

Objektwert nicht ermittelt


Bevor Sie den Schuldenberg einer Finanzierung auf sich nehmen und Ihr Eigenkapital in den Hauskauf stecken, sollten Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie überprüfen lassen. Kaufen Sie nämlich eine Immobilie, die Ihren Preis gar nicht wert ist, geraten Sie von vorneherein in Schwierigkeiten. Das heißt, Sie müssen für die überteuerte Immobilie einen höheren Kredit aufnehmen und zahlen Raten und Zinsen über einen längeren Zeitraum. Doch nicht nur die Finanzierung wird dadurch teurer, sondern auch die erforderlichen Sanierungskosten könnten Ihr Budget überlasten. Fallen dann auch noch in einigen Jahren die Immobilienpreise, wird das Haus beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung von der Bank neu bewertet. Möglicherweise liegt der Beleihungswert, also der Preis, den diese beim Verkauf oder einer Versteigerung des Hauses noch erhält, weit unter dem von Ihnen einst gezahlten Kaufpreis. Sie erhalten dann unter Umständen eine geringere Anschlussfinanzierung, die zur Abtragung der verbleibenden Restschuld nicht reicht. Den Differenzbetrag müssten Sie in diesem Fall aus eigener Tasche zahlen. Können Sie das nicht, müssen Sie das Haus verkaufen und hier ist gleich der nächste Haken: Durch die gefallenen Immobilienpreise erhalten Sie nicht annähernd den Betrag, den Sie für die Immobilie gezahlt haben. Damit ist nicht nur der Traum vom Eigenheim geplatzt, sondern Sie haben auch noch jede Menge Geld verloren. Dieses Horrorszenario können Sie vermeiden, indem Sie das Haus schon vor dem Kauf vom Fachmann begutachten lassen. Dieser kann vorhandene Mängel erkennen, mögliche Sanierungskosten kalkulieren und Ihnen genau sagen, ob der angesetzte Preis überhaupt gerechtfertigt ist.

Zeitfaktor häufig unterschätzt


Wer ein Haus baut oder eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft, unterschätzt oftmals den damit verbundenen Zeitfaktor. Gerade bei Bauarbeiten kommt es häufig zu Verzögerungen und das kann teuer werden. Langanhaltende Schlechtwetterphasen oder zu geringe Verfügbarkeiten von benötigten Handwerkern reichen schon aus, um die Zeitplanung zunichtezumachen. Die Baustelle steht unter Umständen über Wochen oder Monate still, während die Kosten zum Teil weiterlaufen. Banken erhalten bereits während der Bauphase einen Teil der Zinsen für die Immobilienfinanzierung und verlangen nach einer gewissen Zeit oftmals Bereitstellungszinsen. Diese zahlen Sie allein für die Bereitstellung des Darlehens zum Abruf.

Je mehr sich die Bauphase in die Länge zieht, desto mehr zahlen Sie also. Hier können Sie jedoch im Vorfeld schon Abhilfe schaffen, indem Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren. Die meisten Kreditgeber gewähren Bauherrn in diesem Fall eine Zahlungsbefreiung von bis zu 12 Monaten.

Kein Vergleich von Anbietern


Sie haben ein Angebot von Ihrer Hausbank erhalten und möchten es annehmen, da Sie Ihrem langjährigen Berater vor Ort blind vertrauen? Wozu sollten Sie also noch andere Anbieter zum Vergleich hinzuziehen? Sicher ist Vertrauen eine wichtige Grundlage bei der Immobilienfinanzierung, aber vergleichen sollten Sie dennoch. Ansonsten lassen Sie sich möglicherweise wesentlich günstigere Angebote entgehen. Die vertraute Hausbank, die nur Ihre eigenen wenigen Produkte verkaufen möchte, ist nämlich nicht immer auch die günstigste. Ein Angebotsvergleich mithilfe eines externen Fachmannes kann sich durchaus lohnen. Der Finanzierungsvermittler greift auf ein umfangreiches Netzwerk verschiedener Anbieter zu, mit denen er meist auch schon länger zusammenarbeitet. In der Regel kann er dabei wesentlich günstigere Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung herausschlagen. Darüber hinaus stellt der Vermittler schufaneutrale Konditionsanfragen, die sich im Gegensatz zu individuellen Kreditanfragen nicht negativ auf Ihre Bonität auswirken.

Häufige Fehler bei der Finanzierung


Es gibt einige Fehler, die man bei der Immobilienfinanzierung selbst machen kann wie etwa bei der Festlegung von Monatsrate, Tilgung oder Zinsbindungsdauer. Das sind aber wichtige Faktoren, die stimmen sollten, damit es am Ende kein böses Erwachen für den Kreditnehmer gibt. Wer die Monatsrate zu niedrig ansetzt und so weniger Kredit tilgen kann, wird am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld übrig behalten. Diese muss dann über einen meist sehr teuren Anschlusskredit erneut finanziert werden. So zahlen Sie den Kredit über einen viel längeren Zeitraum ab als bei einer etwas höheren Monatsrate. Dadurch fallen auch wesentlich mehr Zinsen an.

Der anfängliche Tilgungssatz sollte auch nicht zu gering ausfallen. Laut Expertenrat sollten Sie diesen auf mindestens zwei bis drei Prozent pro Jahr festlegen. So können Sie die Monatsrate noch stemmen und einen wesentlichen Teil des Kredites tilgen. Je höher Sie tilgen, desto niedriger ist letztlich der Zinssatz, den Sie zahlen.

Die Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer entscheidet ebenfalls über Erfolg oder Misserfolg Ihrer Finanzierung. Je kürzer die Sollzinsbindung ausfällt, desto weniger Zinsen müssen Sie an Ihre Bank zahlen. Das hört sich zwar gut an, aber davon sollten Sie sich nicht blenden lassen. Bei einer kurzen Zinsbindung wird Ihnen der vereinbarte Zinssatz auch nur über die gewählte Laufzeit garantiert. Meist bleibt aber auch in diesem Fall eine größere Restschuld übrig, die eine erneute Finanzierung erforderlich macht. Sind die Zinsen inzwischen gestiegen, wird die Anschlussfinanzierung umso teurer. Wer eine lange Zinsbindung von beispielsweise 20 Jahren festlegt, steht sich damit aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus besser. Sie sichern sich so den günstigen Zinssatz über eine lange Zeit. Darüber hinaus ist die Restschuld nach 20 Jahren wesentlich geringer oder der Kredit sogar komplett getilgt.

Verzicht auf vertragliche Extras


Viele Kreditnehmer versäumen es, sich über weitere vertragliche Möglichkeiten zur Optimierung des Finanzierungsverlaufes zu informieren. Es gibt aber einige Sonderoptionen, die für den einen oder anderen Bauherrn oder Immobilienkäufer durchaus interessant sein könnten. So gibt es beispielsweise die Option, Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel vertraglich zu vereinbaren. Sondertilgungen ermöglichen die Abtragung des Kredites durch einen bestimmten Prozentsatz, den Sie jährlich zusätzlich zu den Monatsraten zahlen. In der Regel gewähren Banken Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Damit werden Sie Ihren Schuldenberg auf jeden Fall schneller los. Allerdings sollten Sie zuvor in Erfahrung bringen, ob Ihre Bank für diese Extras einen Zinsaufschlag verlangt. In diesem Fall müssten Sie überprüfen, ob Sie trotz etwas höherer Zinsen durch Sondertilgungen bei der Immobilienfinanzierung sparen können. Sind Sie diesbezüglich unsicher, sollten Sie sich von einem Fachmann individuell beraten lassen.

Wichtige Dinge vergessen


Oftmals werden bei der Finanzierungsplanung wirklich wichtige Dinge gar nicht erst berücksichtigt. In einigen Fällen bestehen für die Immobilienfinanzierung beispielsweise Fördermöglichkeiten wie etwa zinsgünstige KfW-Kredite oder sonstige Wohnungsbauförderungen. Darüber sollten Sie sich zumindest informieren, denn vielleicht ist ja etwas für Sie dabei.

Ebenso fallen oftmals erforderliche Versicherungen zum Schutz vor unerwarteten Schäden während der Bauphase oder rund um die Bestandsimmobilie unter den Tisch. So schützt beispielsweise eine Gebäudeversicherung unter anderem vor Sturm, Hagel oder Feuer. Für die Absicherung der Inneneinrichtung ist eine Hausratversicherung wichtig und die Lebensversicherung sichert Ihre Familie im Falle Ihres Todes ab. Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherungen sind wichtig, falls während der Bauphase Schäden auftreten. Man muss an vieles denken und damit sind manche Kreditnehmer überfordert. Lässt man aber wichtige Faktoren außer Acht, kann man in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Daher sollten Sie nicht auf eine Rundum-Betreuung durch einen Fachmann verzichten.

Fazit


Für die meisten Menschen ist das eigene Haus nicht nur der Lebenstraum, sondern auch die größte Investition im Leben. Viele können sich ein Eigenheim jedoch nicht aus eigenen Mittel leisten, sodass eine Immobilienfinanzierung her muss. Diese will gut geplant sein, denn macht der Kreditnehmer Fehler oder vergisst wichtige Dinge, kann das fatale finanzielle Folgen haben. Oftmals werden nicht alle Kosten, die beim Hausbau oder Immobilienkauf anfallen, in der Kalkulation berücksichtigt oder es werden keine Rücklagen für unerwartete Situationen gebildet. Gerade für plötzlich erforderliche Renovierungsarbeiten oder Autoreparaturen sollten finanzielle Puffer eingeplant werden. Das gilt aber auch für Urlaube oder Freizeitaktivitäten, denn man möchte ja trotz Finanzierung auch noch leben. Am häufigsten machen Kreditnehmer den Fehler, die Kaufnebenkosten wie etwa Notargebühren oder Grunderwerbsteuer bei der Finanzplanung nicht zu berücksichtigen. Wenn Sie solche und andere Fehler bei Ihrer Finanzierung vermeiden möchten, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. Dieser weiß, worauf es ankommt, was alles zu beachten ist und berücksichtigt vor allem Ihre persönliche Situation bei der Finanzierungsplanung.

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