Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Sie möchten eine Immobilie finanzieren, haben aber kein Eigenkapital zur Verfügung? Das ist zwar nicht die günstigste Voraussetzung für den finanzierten Immobilienkauf, aber Sie müssen dennoch nicht auf Ihren Traum vom Eigenheim verzichten. Es ist durchaus möglich, den vollen Kaufpreis Ihrer Immobilie über einen Kredit zu finanzieren. Doch bedenken Sie, dass die Vollfinanzierung in der Regel mehr als 100 Prozent vom Kaufpreis umfasst, denn es fallen ja noch Kaufnebenkosten an. Im Idealfall können Sie zumindest diese Nebenkosten über Eigenkapital abdecken. Ist das nicht möglich, müssen Sie die zusätzlichen Kosten über das Hauptdarlehen oder einen separaten Privatkredit finanzieren. Zu den Kaufnebenkosten gehören beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Grundbuch- und Maklerkosten. Früher war es kaum denkbar, ein Haus völlig ohne Eigenkapital zu finanzieren, aber heutzutage schaffen die niedrigen Zinsen schon recht günstige Bedingungen für den Hauskauf ohne Eigenmittel. Unter bestimmten Voraussetzungen stimmen die Banken einer Vollfinanzierung in der Regel auch zu.

Voraussetzungen für den Hauskauf ohne Eigenkapital


Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar machbar, bringt aber einige Nachteile mit sich. So dauert die Vollfinanzierung länger und wird letztlich auch teurer, denn die Banken gehen damit ein höheres Risiko ein. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um von ihren Kreditinstituten grünes Licht für eine 100-Prozent- oder Vollfinanzierung zu erhalten. Die geforderten Voraussetzungen haben es in sich, denn nicht jeder kann diese so ohne Weiteres erfüllen. So benötigen Sie vor allem eine überdurchschnittlich positive Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen Schufa-Eintrages. Darüber hinaus sollten Sie ein gesichertes und sehr üppiges Gehalt nachweisen können. Nur so können Sie die Risiken und Nachteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital ausgleichen. Wer über ein eher schwankendes Gehalt verfügt, wie es oftmals bei Selbstständigen und Freiberuflern vorkommt, hat wesentlich schlechtere Karten.

Banken bevorzugen hierbei die 100-Prozent-Finanzierung, da der Immobilienkäufer in diesem Fall zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln abdeckt. Bei der sogenannten 110-Prozent-Regelung werden die Nebenkosten hingegen mitfinanziert. Allerdings sind diese zusätzlichen Beträge, die für Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und weitere Nebenkosten fällig werden, nach dem Hauskauf weg, sodass kein materieller Gegenwert mehr dafür existiert. Dadurch erhöht sich das Finanzierungsrisiko für die Kreditinstitute und das wird dort natürlich nicht so gerne gesehen.

Darüber hinaus hängt die Entscheidung der Banken für oder gegen eine Vollfinanzierung auch von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Ein rundum renovierungsbedürftiges Haus in ungünstiger Wohnlage werden Sie im Gegensatz zu einem gut erhaltenen Objekt in einer bevorzugten Wohngegend wohl kaum ohne Eigenkapital finanzieren können.

Nachteile der Finanzierung ohne Eigenkapital


Es sind aber nicht nur besondere Bedingungen an die Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital geknüpft. Die Vollfinanzierung bringt für den Kreditnehmer auch einige Nachteile mit sich. Die dabei anfallenden Zinsen können bis zu drei Mal so hoch ausfallen, sodass der Immobilienkäufer wesentlich tiefer in die Tasche greifen muss. Wer keine eigenen Geldmittel einbringen kann, erhält darüber hinaus einen ungünstigeren Sollzins und kann die Restschuld in der Regel nicht so schnell tilgen. Die sehr gute Bonität, die Banken für die Vergabe einer Vollfinanzierung verlangen, ist für viele Kreditnehmer nur schwer oder gar nicht zu erreichen.

Das Risiko, den Kredit aufgrund veränderter Lebensumstände nicht mehr zurückzahlen zu können, ist unabhängig davon, ob Eigenkapital vorhanden ist oder nicht, fast immer gegeben. Fällt beispielsweise ein Gehalt unvorhergesehen weg, gerät die Finanzierungsplanung schnell ins Wanken. Die Bank trägt daher immer ein gewisses Risiko, dass der Darlehensnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann. Über die Eintragung der Grundschuld sichert sich die Bank für diesen Fall ab. Das heißt, im Ernstfall dient die Immobilie selbst dem Kreditinstitut als Sicherheit. Wird der Käufer also zahlungsunfähig, kann der Kreditgeber das Objekt zwangsversteigern lassen, um so zumindest einen Teil des noch offenen Betrages zurückzubekommen.

Für den Kreditnehmer steigt das Schulden-Risiko bei der Vollfinanzierung. Im Fall einer Zwangsversteigerung kann er schlimmstenfalls auf einem hohen Schuldenberg sitzen bleiben, da der Wert der Immobilie die Kredithöhe meist nicht abdeckt.

Wenn die Kreditabtragung länger dauert, ...


heißt das für den Immobilienkäufer, dass er auch das Risiko, den Kredit nicht tilgen zu können, über eine größere Zeitspanne tragen muss. Je schneller der Kredit abgetragen wird, desto günstiger ist er letztlich und desto kürzer ist auch die risikobehaftete Zeit. Wer Eigenkapital einsetzen kann, ist also den Kredit und damit auch das Risiko wesentlich schneller los.

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital wird die Restschuld hingegen wesentlich langsamer getilgt. Sobald die zuerst festgelegte Zinsbindungsdauer beendet ist, muss die verbleibende Restschuld in diesem Fall durch eine viel höhere Anschlussfinanzierung abgetragen werden. Dazu kommt noch das Risiko der Zinsänderung. Hat sich das Zinsniveau innerhalb der ersten Jahre verschlechtert, muss der Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung möglicherweise einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen. Dies kann zu finanziellen Engpässen führen, sodass der Immobilienkäufer die monatlichen Raten nicht mehr zahlen kann. Schon wenn der Zinssatz um nur einen Prozentpunkt ansteigt, erhöht sich die monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro. Das kann schnell zu unlösbaren finanziellen Problemen führen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. Dieses Risiko wird leider viel zu oft unterschätzt und daher auch bei der Finanzierungsplanung nicht angemessen berücksichtigt.

Eigenkapital fängt finanzielle Engpässe auf


Wer Eigenkapital einsetzen kann, profitiert von einer schnelleren und günstigeren Finanzierung. Selbst wenn es finanziell zwischendurch einmal kriselt oder der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, fallen die Konsequenzen in diesem Fall etwas milder aus.

Können die monatlichen Raten beispielsweise gar nicht mehr gestemmt werden, kommt der Kreditgeber dem Immobilienkäufer in der Regel mit einer Reduzierung der Tilgungsrate oder einem Stundungsangebot entgegen. Dieses Entgegenkommen ist aber kein Grundrecht des Kreditnehmers, sondern lediglich Verhandlungssache. Sind diese Möglichkeiten schließlich ausgeschöpft, ohne dass der Kunde seine finanzielle Balance wieder herstellen konnte, leitet die Bank eine Zwangsvollstreckung in die Wege. So erhält sie zumindest noch einen Teil ihrer offenen Forderungen zurück. Doch die Zwangsversteigerung der Immobilie bringt nur noch 70 bis 80 Prozent des Verkehrswertes ein. Das heißt für den betroffenen Immobilienbesitzer, dass nicht nur seine Immobilie und das eingebrachte Kapital weg sind, sondern möglicherweise auch weiterhin offene Forderungen seitens der Bank bestehen. Je mehr Eigenkapital eingebracht wurde, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass nach der Zwangsversteigerung gegenüber der Bank keine Restschuld mehr übrig bleibt.

Risiken trotz Eigenkapital


Wer Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen kann, ist klar im Vorteil, aber dennoch nicht vor allen Risiken gefeit. So können sinkende Immobilienpreise für Probleme sorgen, obwohl der Kreditnehmer seine Raten zuverlässig jeden Monat zahlt. Mit dem sinkenden Preisniveau in der Region, in der sich das Objekt befindet, sinkt gleichzeitig auch der Wert der eigenen Immobilie. Zwar kalkulieren die Kreditgeber solche Schwankungen bis zu einem gewissen Grad mit in das Finanzierungsangebot ein, aber größere Schwankungen können nicht ausgeglichen werden. Die Immobilie bietet in diesem Fall gemessen an der Höhe des Darlehens, mit dem sie belastet wurde, keine ausreichende Sicherheit mehr. Das kann dazu führen, dass die Bank vom betroffenen Kunden zusätzliche Sicherheiten fordert, um den Kredit aufrecht zu erhalten. Hat der Immobilienbesitzer keine weiteren Rücklagen gebildet, die er einsetzen kann, hat die Bank das Recht auf eine Zwangsversteigerung des Objektes. Wer von Anfang an kein Eigenkapital zur Verfügung hat, trägt ein höheres Risiko, in diese missliche Lage zu geraten.

Wie Immobilienkäufer sich absichern können


Immobilienkäufer, die ihre Finanzierung ohne Eigenkapital auf den Weg bringen, müssen sich auf andere Weise gegen die bestehenden Risiken absichern. So schützt der Abschluss einer entsprechenden Versicherung vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit und dem damit oftmals verbundenen Verlust des trauten Eigenheimes. Wird beispielsweise einer der Ehepartner zum Pflegefall, decken Restschuld- oder Risikolebensversicherungen die finanziellen Einbußen ab. Das gilt auch für die Berufsunfähigkeitsversicherung, die den Verlust des regelmäßigen Einkommens absichert, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann.
Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, sollte seine finanzielle Belastbarkeit nicht zu großzügig einschätzen. Wichtig ist hierbei eine solide und realistische Finanzierungsplanung, die der Kreditnehmer mithilfe eines Fachmannes erstellen sollte.
Die Banken verlangen bei einer Vollfinanzierung in der Regel eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, um die eigenen Risiken durch die schnellere Schuldenabtragung zu mindern. Das sollte sicher auch im Interesse des Kreditnehmers sein, aber hohe Zinskosten und Monatsraten belasten das finanzielle Budget natürlich extrem. Es gilt also, die Bank mit den günstigsten Zinsen und Tilgungsraten für die gewünschte Vollfinanzierung ausfindig zu machen. Schließlich können Sie als Kreditnehmer Ihr Budget nicht komplett für die Schuldentilgung einsetzen, da Sie auch noch etwas zum Leben brauchen.

Haben Sie aus finanzieller Sicht die Möglichkeit, parallel zu Ihrer Immobilienfinanzierung noch einen Bausparvertrag abzuschließen, sollten Sie dies in die Wege leiten. Damit bilden Sie wertvolle Rücklagen für unvorhergesehene Ereignisse wie etwa die Reparatur der defekten Heizungsanlage oder andere notwendige Instandhaltungsmaßnahmen.
Bei einer Vollfinanzierung empfiehlt sich aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus die Festlegung einer möglichst langen Sollzinsbindung, denn damit erhöhen Sie Ihre Planungssicherheit. Möchten Sie das Zinsänderungsrisiko völlig umgehen, ist dies mit einem Volltilgerdarlehen möglich, bei dem der Zinssatz bis zur kompletten Tilgung festgeschrieben wird.

Doch egal, für welchen Finanzierungsweg Sie sich entscheiden, sollten Sie diesen nicht alleine gehen. Nehmen Sie die Beratung eines Fachmannes in Anspruch, der bei der Finanzierungsplanung Ihre individuelle Situation berücksichtigt und so das ideale Finanzierungsangebot für Sie findet.

Fazit


Wer kein Eigenkapital besitzt, muss den Traum vom eigenen Heim dennoch nicht aufgeben. Mithilfe der Vollfinanzierung können Sie Ihre Wunschimmobilie kaufen, obwohl Sie keine Rücklagen gebildet haben. Allerdings sollte Ihnen klar sein, dass diese Art der Finanzierung zusätzliche Risiken birgt und auch Ihr finanzielles Budget wesentlich mehr beansprucht. Im ungünstigsten Fall deckt der Wert Ihrer Immobilie die Gesamtsumme des Darlehens bei der Vollfinanzierung nicht ab. Dieses Risiko geht zulasten der Bank, die sich solche Kredite daher teuer bezahlen lässt. Darüber hinaus müssen Sie bestimmte Bedingungen wie einen hohen Verdienst, einen sicheren Arbeitsplatz und eine überdurchschnittlich gute Bonität erfüllen, um überhaupt eine Vollfinanzierung zu erhalten. Außerdem sollten Sie sich gegen unvorhergesehene Ereignisse wie etwa Krankheit, Berufsunfähigkeit und kostenintensive Instandhaltungsmaßnahmen, die erforderlich werden könnten, absichern. Schätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten zur Kredittilgung nicht zu hoch ein, damit Sie durch Fehlkalkulationen nicht Ihre bisherige Lebensqualität aufs Spiel setzen. Damit das nicht passiert, ist es empfehlenswert, für Ihre Finanzierungsplanung einen Fachmann zurate zu ziehen.

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