Beim Erwerb einer finanzierten Immobilie fallen zusätzlich zu den monatlichen Tilgungsraten und Zinsen auch Nebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer oder Notarkosten an. Wer beim Hauskauf die Unterstützung eines Maklers in Anspruch nimmt, zahlt für diese Dienstleistung eine Provision, die ebenfalls zu den Kaufnebenkosten zählt. Damit wird die Finanzierung in der Regel um einiges teurer als geplant. Aus diesem Grund sollten alle zusätzlichen Kosten von Anfang an mit in die Finanzierungsplanung integriert werden, damit Sie am Ende keine bösen Überraschungen erleben.
Doch wer muss denn überhaupt die Maklergebühren übernehmen, fragen Sie sich? Bisher war es grundsätzlich so, dass die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat, ihn auch bezahlt musste. Allerdings gab es auch hier eine Ausnahmeregelung. Inzwischen gelten für Immobilienverkäufer gemäß Gesetzesentwurf vom Juni 2020 geänderte Regelungen zur Maklerprovision.
Wer beim Hauskauf die Maklerprovision zahlen muss
Immobilienmakler, die Grundstücke oder Wohnobjekte an Privatleute und Gewerbetreibende vermitteln, erhalten für jeden erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision. Sobald zwei Vertragsparteien einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, wird die Maklercourtage fällig. Wer die Gebühr zahlt, hängt von den getroffenen Vereinbarungen ab.
In der Regel wird ein Makler nur von einem Auftraggeber bestellt, bei dem es sich meistens um den Verkäufer handelt. Nach erfolgreichem Vertragsabschluss muss dieser die Maklerprovision zahlen. Doch auch hier bestätigt die Ausnahme die Regel. Einigt sich der Verkäufer mit dem Käufer auf eine anteilige Kostenübernahme, kann er bis zu 50 Prozent der Gebühren einsparen. Diese Möglichkeit der Gebührenaufteilung besteht auch, wenn der potenzielle Käufer einen Makler beauftragt hat. In beiden Fällen stellen 50 Prozent die maximale Obergrenze für die anteilige Kostenübernahme dar. Zu beachten ist jedoch, dass der Auftraggeber zunächst in die Pflicht genommen wird und einen Zahlungsnachweis erbringen muss. Dieser gilt als Sicherheit für die Einhaltung der zwischen beiden Vertragsparteien getroffenen Vereinbarung. Sobald der Auftraggeber also seinen Anteil an den Makler überwiesen hat, muss auch die zweite Vertragspartei zahlen.
Höhe und Verteilung der Maklerprovision
Die Vereinbarung der Maklerprovision konnte bisher weitgehend frei gestaltet werden, da sie in den meisten Bundesländern dem Grundsatz der Vertragsfreiheit unterlag. Makler konnten somit auch über die Verteilung ihrer Provision entscheiden, da sich Höhe und Verteilung je nach Bundesland und Region unterschieden haben. Das hat sich aber aufgrund einer seit dem 23. Dezember 2020 gültigen Neuregelung geändert. Höhe und Verteilung der Provision sind nun beim Immobilienerwerb einheitlich geregelt, um die Schwankungen zwischen den einzelnen Regionen und Bundesländern zu verhindern.
Das neue Gesetz sieht jetzt auch beim Erwerb einer Immobilie eine neue Verteilung vor. Wird ein Makler von beiden Parteien beauftragt, kann er vom Käufer nicht mehr Provision verlangen als vom Verkäufer. Für beide Parteien fallen 50 Prozent der Courtage an. Das heißt, die Maklerkosten können nicht mehr einfach komplett auf den Käufer abgewälzt werden. Vereinbart der Makler mit einer Vertragspartei eine unentgeltliche Leistung, kann er demnach auch von der anderen Partei keine Gebühr verlangen. Von dieser Regelung profitiert der Käufer, da sich die Kaufnebenkosten so um einiges verringern. Allerdings gilt das nur für natürliche Personen und Verbraucher, also für private Käufer von Immobilien, Wohnungen oder Grundstücken. Beim Verkauf und Kauf von gewerblichen Objekten kann die Maklerprovision nach wie vor frei vereinbart werden. In den meisten Fällen nimmt jedoch nur der Immobilienverkäufer die Dienstleistungen des Maklers in Anspruch. Dieser zahlt dann auch die Maklercourtage, es sei denn, er hat sich mit dem Käufer explizit auf eine Kostenbeteiligung geeinigt.
Was Sie sonst noch wissen sollten
Nach dem neuen Gesetz bedürfen Maklerverträge, die im Rahmen eines Immobilienerwerbs abgeschlossen werden, nun auch der Textform. Dabei muss der Vertrag lesbar auf einem dauerhaften Datenträger oder in der herkömmlichen Papierform mittels Ausdruck erstellt werden. Daneben sind aber auch Vereinbarungen via E-Mail, Fax oder Textnachrichten wie etwa SMS erlaubt. Die mündliche Absprache reicht zur Begründung eines Maklervertrages hingegen nicht mehr aus.
Die Maklerprovision können Sie unter bestimmten Voraussetzungen beim Immobilienerwerb auch von der Steuer absetzen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen. Findet der Umzug jedoch aus rein privater Motivation statt, fällt die Maklergebühr unter die privaten Anschaffungskosten und kann daher nicht steuerlich geltend gemacht werden. Private Immobilienkäufer können allerdings die für Renovierungen anfallenden Handwerkerkosten von der Steuer absetzen.
Sie nehmen für den Erwerb eines Wohnobjektes eine Immobilienfinanzierung in Anspruch und möchten eine detaillierte Finanzierungsplanung erstellen? Dann sollten Sie die Maklerprovision unbedingt mit in Ihre Planung integrieren, denn diese gehört wie auch Notarkosten und die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten. Nur wer alle Nebenkosten genau im Blick hat, kann finanzielle Engpässe vermeiden. Wenn Sie nicht sicher sind, welche Kosten neben den Kreditraten und Zinsen noch auf Sie zukommen, sollten Sie für die Finanzierungsplanung einen Fachmann zurate ziehen.
Gesetzliche Regelungen
In Deutschland gibt es kein eigenes Gesetz zur Regelung der Maklerprovision. Stattdessen existieren im Bürgerlichen Gesetzbuch lediglich recht allgemein formulierte Vorschriften zur Maklertätigkeit, Courtage und zum Maklervertrag. Besondere Beachtung verdienen die dort verankerten Voraussetzungen, die zur Zahlungsverpflichtung der Maklergebühr führen. Damit der Makler überhaupt zur Einforderung seiner Provision berechtigt ist, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. So muss er eine Gewerbezulassung und eine spezielle Erlaubnis zur Ausübung seiner Tätigkeit besitzen. Außerdem muss ein rechtmäßig abgeschlossener Maklervertrag vorhanden sein. Darüber hinaus wird der Makler nicht nach seinem Aufwand, sondern ausschließlich nach seinem Erfolg bezahlt. Das heißt, eine Courtage ist laut Gesetz nur fällig, wenn er aufgrund seiner Maklertätigkeit nachweislich am Zustandekommen des Immobilienkaufvertrages beteiligt war. Erst bei Erfüllung dieser Bedingungen kann der Makler seine Leistungen in Rechnung stellen.
Ist der Kaufvertrag an bestimmte Voraussetzungen wie etwa Baugenehmigungen oder Vorkaufsrecht gebunden, im Fachjargon als ‚aufschiebende Bedingungen‘ bezeichnet, kann der Makler seine Courtage erst verlangen, wenn auch diese erfüllt sind.
Zu beachten ist auch, dass Sie nach Vertragsabschluss nicht einfach parallel hinter dem Rücken des Maklers versuchen dürfen, Ihre Immobilie unter die Leute zu bringen, um die Courtage zu sparen. Kann der Makler nämlich nachweisen, dass er beide Parteien zusammengebracht hat, zahlen Sie nicht nur seine Provision, sondern schlimmstenfalls auch eine saftige Strafe. Es gelten die vertraglichen Vereinbarungen, wobei hier zwischen zwei Vertragsvarianten unterschieden wird: dem Alleinvermittlungsvertrag und dem allgemeinen Maklervertrag.
Wird ein Allgemeinvermittlungsvertrag abgeschlossen, ist allein der Makler verpflichtet, alles für einen erfolgreichen Geschäftsabschluss zu tun. Sie als Verkäufer beauftragen in diesem Fall weder einen weiteren Makler, noch begeben Sie sich selbst auf die Suche nach Interessenten. Diese Vereinbarungen gelten in der Regel für maximal sechs Monate. Der allgemeine Maklervertrag hingegen ermöglicht die Beauftragung mehrere Immobilienmakler oder die eigenständige Suche nach einem Käufer für Ihr Objekt. Allerdings ist der Makler in diesem Fall auch nicht verpflichtet, das Geschäft erfolgreich abzuwickeln. Genauso wenig sind Sie als Verkäufer aber auch gezwungen, die Vorschläge des Maklers anzunehmen. Sie können also selbst entscheiden, wer der neue Eigentümer Ihrer Immobilie werden soll.
Verkauft ein Makler seine eigene Immobilie, darf er dafür keine Provision verlangen, da er zur Neutralität verpflichtet ist.
Maklergebühren verhandelbar
Wie viel Prozent des Kaufpreises der Makler für seine Leistungen veranschlagt, ist in einem bestimmten Rahmen verhandelbar. So kann er mit dem Verkäufer statt der üblichen drei Prozent ebenso eine Provision von zwei oder vier Prozent vom Immobilienkaufpreis vereinbaren. Die vertraglich festgelegte Höhe der Maklerprovision gilt dann auch für den Käufer. Ist die Immobilie beispielsweise in einem sehr guten Zustand, sodass diese sich leicht zu einem guten Preis verkaufen lässt, kann der Verkäufer eine niedrigere Provision mit dem Makler aushandeln. Versucht hingegen der Käufer niedrigere Gebühren zu verhandeln, hat er lediglich dann eine realistische Chance, wenn der Makler das Objekt ansonsten nur schwer an den Mann bringen kann.
Akzeptiert der Makler beide Parteien als Auftraggeber, hat er keinen leichten Stand, da er die oftmals abweichenden Interessen von Verkäufer und Käufer gleichermaßen vertreten muss.
Fazit
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine Neuregelung der Verteilung von Maklergebühren beim privaten Immobilienverkauf. Eine Verteilung nach Lust und Laune ist nicht mehr möglich, das heißt, der Verkäufer kann die Kosten nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Die Partei, die den Makler beauftragt hat, zahlt zumindest die Hälfte der vereinbarten Provision. Ziel dieses Gesetzes ist es, den Käufer angesichts steigender Immobilienpreise und den damit verbundenen Kaufnebenkosten finanziell zu entlasten. Die neue Aufteilung schafft eine bundesweite Vereinheitlichung der Provisionsregelung und damit auch klare Bedingungen für Verkäufer und Käufer.
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