Mieten oder Kaufen, was lohnt sich mehr?

Traumhaus oder Mietwohnung


Sie träumen vom Eigenheim, sind sich aber nicht sicher, ob dieses Vorhaben für Sie auch wirklich realisierbar ist? Dann ist eine gute Beratung durch einen Fachmann um so wichtiger, da es einige Argumente sowohl gegen als auch für den Kauf einer Immobilie oder das Mieten einer Wohnung gibt. Welche Wahl für Sie die Beste ist, hängt wesentlich von Ihrer individuellen Situation ab und will daher gut überlegt sein. Lassen Sie sich darüber informieren, welche Aspekte bei Ihrer Entscheidung besonders wichtig sind. 

Kaufen oder mieten?


Aktuell geht der Trend eher zum Hauskauf, da die Zinsen für Immobilienkredite besonders günstig sind. Dieser Aspekt ist zwar sehr verlockend, aber dennoch gehört zur Realisierbarkeit eines Eigenheimes mehr als nur ein niedriges Zinsniveau. Für die richtige Entscheidung sind weitere Kriterien wie etwa der Immobilienpreis und die eigene finanzielle Lage wichtig. Die Nachfrage nach Häusern ist momentan sehr hoch und damit steigen auch überall die Kaufpreise. Wer also Besitzer eines Eigenheimes werden möchte, sollte vorher genau überprüfen, ob Preis und Objektwert überhaupt noch in einem akzeptablen Verhältnis stehen. Darüber hinaus sollten Sie die Vor- und Nachteile eines Eigenheimes und einer Mietwohnung gegenüberstellen und hinsichtlich Ihrer finanziellen Möglichkeiten analysieren, bevor Sie eine endgültige Wahl treffen.

Pro und Contra


Alles hat seine Vor- und Nachteile und das gilt auch für das lang ersehnte Eigenheim und die Mietwohnung. Mieter zahlen jeden Monat ihren Obolus an den Vermieter und damit ist das Geld weg. Der Eigenheimbesitzer steckt in der Regel auch jede Menge in sein Haus, bildet aber mit der Wertsteigerung seiner Immobilie eigenes Vermögen. Allerdings wird der Hauskauf meist finanziert, sodass ein ziemlicher Schuldenberg entsteht. Das bleibt dem Mieter erspart. Sollten Sie Ihre Immobilie später verkaufen wollen oder müssen, dauert das wesentlich länger als der Umzug in eine andere Mietwohnung.
Fallen in der gemieteten Wohnung Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen an, ist die Ausführung Sache des Vermieters. Dies ist erst einmal bequem für den Mieter, da er sich nicht selbst darum kümmern muss. Genauso gut kann diese Situation aber auch zur echten Tortur werden, wenn der Vermieter nicht zeitnah reagiert. Der Hausherr hingegen muss sich selbst um sein Heim kümmern, ist aber dafür auch nicht auf die „Gnade“ eines Vermieters angewiesen. Möchten Sie in Ihrer Mietwohnung etwas verändern, müssen Sie den Besitzer erst um Erlaubnis fragen, während der Immobilieneigentümer Gestaltungsfreiheit genießt. Darüber hinaus ist die Befürchtung, dass sich die Miete für Sie erhöht, Ihr ständiger Begleiter. Dem Hausherrn bleibt dies glücklicherweise erspart.

Wann sich der Immobilienkauf lohnt


Das Hauptkriterium für oder gegen die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben, ist definitiv der Kaufpreis. Sie sollten genau überprüfen, ob dieser gemessen am tatsächlichen Wert des Objektes realistisch ist. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob Sie sich eine Finanzierung überhaupt leisten können. Nur wenn beides zutrifft, lohnt sich ein Immobilienkauf. Zahlen Sie aufgrund erhöhter Immobilienpreise jedoch mehr, als der Zustand des Objektes hergibt, macht der Kauf wenig Sinn. Das gilt auch für den Fall, dass Sie sich mit der erforderlichen Finanzierung möglicherweise völlig übernehmen.
Wie aber soll ich denn beurteilen, ob das Traumhaus zu teuer ist oder nicht, fragen Sie sich? Die Antwort auf diese Frage zeigt Ihnen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Sie ermitteln hierbei die potenzielle Jahreskaltmiete Ihrer Wunschimmobilie. Dazu ziehen Sie Mietobjekte in Immobilienanzeigen heran, die Ihrem Haus hinsichtlich Wohnfläche, Ausstattung, Alter, Lage und Zustand gleichen. Den Kaufpreis Ihres Traumhauses teilen Sie dann durch die Jahreskaltmiete des Mietobjektes. Liegt der Wert bei etwa 20, können Sie von einem akzeptablen Kaufpreis ausgehen. Werte von 25 und mehr weisen eher auf einen zu hohen Preis hin.

Wenn Sie generell unsicher sind, ob mieten oder kaufen in Ihrem Fall günstiger ist, können Sie für einen ersten Überblick zwar sogenannte Miet- und Kaufrechner im Internet nutzen. Allerdings ist die Meinung eines erfahrenen Experten, der Ihre individuelle Situation bei sämtlichen Berechnungen berücksichtigt, verlässlicher.

Kaufnebenkosten berücksichtigen


Es mag sein, dass die eine oder andere selbst getätigte Berechnung kaum Kostenunterschiede zwischen Miet- und Kaufobjekt hervorbringt. Doch das liegt leider allzu oft daran, dass die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf entstehen, nicht berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise Makler- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten. Können Sie diese mithilfe von Eigenkapital stemmen, erleichtert das die Finanzierung. Andernfalls wird Ihr Kredit wesentlich teurer. Darüber hinaus sollten Sie Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen bilden, was ohne Eigenkapital in der Regel auch problematisch ist. In diesem Fall wäre eine Mietwohnung tatsächlich die günstigere Variante.

Zwar können Sie bis zu einem gewissen Grad Einfluss auf Ihre Kreditraten nehmen, indem Sie eine höhere anfängliche Tilgung festlegen. Dadurch werden die Zinsen gesenkt und am Ende der Laufzeit bleibt eine geringere Restschuld übrig. Aber wenn es bei höherer Tilgung zu unerwarteten finanziellen Engpässen kommt, können Sie schlimmstenfalls Ihre Raten nicht mehr bezahlen. Der Kauf einer Immobilie mittels Finanzierung will gut überdacht sein. Es gibt dabei viele Punkte zu beachten und Sie sollten bei Ihrer Finanzierungsplanung nicht das kleinste Detail unberücksichtigt lassen. Leider wird aber bei sämtlichen Berechnungen um die Immobilienfinanzierung herum immer wieder etwas übersehen und am Ende stimmt die Planung nicht mehr. Daher sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse einen Fachmann zurate ziehen, der alle wichtigen Faktoren in die Kalkulation mit einbezieht.

Die aktuelle Situation


Das aktuelle Zinsniveau ist sehr niedrig, sodass der Trend immer mehr zum Hausbau oder Immobilienkauf geht. Allerdings ist aufgrund der geringen Zinsen auch die Nachfrage nach Immobilien gestiegen. Dies führt wiederum zu steigenden Immobilienpreisen. Hier stellt sich die Frage, ob Sie mit den niedrigen Zinsen den höheren Kaufpreis ausgleichen können. Selbst wenn dem so ist, müssen Sie einen höheren Kreditbetrag aufnehmen und am Ende der Sollzinsbindung eine höhere Restschuld einplanen. Haben Sie kein Eigenkapital, benötigen Sie dafür in der Regel noch eine Anschlussfinanzierung.

Auf der anderen Seite explodieren gerade die Mietpreise in Städten und beliebten Wohnregionen. Bezahlbarer Wohnraum wird also immer knapper, wenn Sie nicht gerade auf dem Land leben möchten. Hohe Mietpreise können Sie trotz monatlicher Kostenvorteile auf lange Sicht finanziell in den Ruin treiben. Sie sehen also, dass beide Varianten Ihre Vor- und Nachteile haben. Letztlich sollte Ihre individuelle Situation die Hauptgrundlage für Ihre Entscheidung bilden.

Was beim Immobilienkauf zu beachten ist


Bevor Sie sich für einen Hausbau oder Immobilienkauf entscheiden, sollten Sie folgende Faktoren beachten:

Können Sie die gewünschte Finanzierung vollständig abbezahlen? Haben Sie genügend Eigenkapital, um wenigstens die Kaufnebenkosten damit abzudecken? Wie entwickeln sich die Immobilienpreise und Mieten in Ihrer Region gerade? Dabei sollten Sie auch die künftige Wohnungsmarktsituation und Bevölkerungsentwicklung im Blick behalten. Von diesen Faktoren hängt nämlich wesentlich ab, ob sich Ihre Immobilie einmal gut wiederverkaufen lässt. Sie sollten aber nicht zu früh verkaufen, da Sie in diesem Fall einen Verlust in Kauf nehmen müssten. Planen Sie daher langfristig und steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen. Außerdem würde für eine vorzeitige Ablösung des Kredites seitens Ihrer Bank eine nicht gerade günstige Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Sie sollten sich auch fragen, ob Sie mental mit einer Finanzierung, also einem Haufen Schulden, klarkommen oder nachts doch besser schlafen, wenn Sie Miete zahlen. Nur wenn Sie langfristig in eine Immobilie als Geldanlage investieren möchten, Ihnen die Unabhängigkeit vom Vermieter wichtig ist und Sie bereit sind, die damit verbundene finanzielle Belastung über längere Zeit zu tragen, sind Sie der ideale Hauseigentümer.

Kauf- und Mietkosten


Bevor sie sich endgültig für die Mietwohnung oder das Eigenheim entscheiden, sollten Sie die zu erwartenden Kosten genau berechnen. Für Mieter ist die Warmmiete der ausschlaggebende Faktor. Ist Eigenkapital vorhanden, kann dieses gewinnbringend angelegt werden. Der Mieter kann so sein Geld für sich arbeiten lassen. Der Hauskäufer wird sein Eigenkapital eher für die Senkung der Finanzierungskosten einsetzen und damit Monatsraten und Kreditlaufzeit positiv beeinflussen. Das macht auch Sinn, denn beim finanzierten Immobilienerwerb hat der Käufer verschiedene Kostenfaktoren zu berücksichtigen. Für die Berechnung der effektiven monatlichen Immobilienkosten sind neben dem Kaufpreis auch folgende Parameter relevant: Tilgungssatz, Zinskosten, monatliche Instandhaltungskosten, laufende Nebenkosten beispielsweise für Strom, Abwasser und Versicherung, einmalige Nebenkosten wie Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten, Eigenkapital und Berechnungszeitraum. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto günstiger gestaltet sich die Finanzierung für Sie. Nutzen Sie für Ihre Berechnungen einen Kauf- und Mietrechner, werden Sie die damit erzielten Ergebnisse allerdings nicht als hundertprozentig verbindlich betrachten dürfen. Denn die Entwicklung der Immobilienpreise und Zinsen lassen sich über längere Zeiträume kaum einschätzen. Sie erhalten also lediglich einen ungefähren Überblick über Ihr Kostenmodell. Zur Vermeidung von Fehlern und Unsicherheiten bei Ihren Berechnungen und Finanzierungsplanungen sollten Sie besser einen Fachmann zurate ziehen.

Fazit


Die meisten Deutschen hätten aktuellen Studienergebnissen zufolge am liebsten ein Eigenheim, wenn ihre finanziellen Verhältnisse dies zulassen würden. Vor allem die Tatsache, dass eine Finanzierung aufgrund der niedrigen Zinsen aktuell sehr günstig ist, macht den Immobilienkauf attraktiv. In den meisten Fällen ist der Immobilienkauf auf längere Sicht günstiger als Mieten. Doch trotz zahlreicher Vorteile ist das Eigenheim keine risikofreie Geldanlage, denn vor allem die persönliche finanzielle Situation ist hierbei entscheidend. Muss die Immobilie beispielsweise aufgrund veränderter Lebenssituationen vorzeitig wieder verkauft werden, kann dies zu einem erheblichen Vermögensverlust führen. Darüber hinaus fehlt es den meisten Hauskäufern an Eigenkapital. Der Kredit fällt in diesen Fällen höher aus und damit steigt auch die finanzielle Belastung durch höhere Zinsen. In der Regel ist nach Ende der Zinsbindungsdauer noch eine teurere Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld erforderlich. Der Schritt, eine Immobilie mithilfe einer Finanzierung zu erwerben, will also gut überlegt sein. Es muss vorab ein Kassensturz erfolgen, damit der finanzielle Spielraum für das Vorhaben genau ermittelt werden kann. Darüber hinaus brauchen Sie ein starkes Nervenkostüm und die nötige Ausdauer, um den entstandenen Schuldenberg, der mit einer Hausfinanzierung verbunden ist, abzutragen.

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