Mit Checkliste zum Hausbesitzer

Sie möchten ein Eigenheim kaufen und das möglichst schnell? Ein Haus ist nicht in fünf Minuten gekauft, denn es gibt viel zu tun, bevor Sie sich Hausbesitzer nennen können. Zunächst sind die eigenen Finanzen zu überprüfen. Wie viel Haus können Sie sich leisten? Haben Sie Eigenkapital, das Sie bei der Immobilienfinanzierung einsetzen können? Kommen sie auch dann noch klar, wenn Sie zwischendurch einmal Einkommenseinbußen etwa durch Krankheit oder vorübergehende Arbeitslosigkeit haben? Erst wenn sie Ihren Budgetrahmen klar abgesteckt haben, kann es mit der Haussuche losgehen. Es macht nämlich keinen Sinn, die teuerste Villa auszusuchen, wenn das tatsächlich vorhandene Budget dafür hinten und vorne nicht reicht. Nachdem Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten ermittelt und ein dazu passendes Haus ausgesucht haben, geht es an die Finanzierungsplanung. Gespräche mit der Bank, Festlegung der Zinsbindung, Ermitteln der Kreditraten mit Zinsen, Kreditvertrag und noch einiges mehr kommen auf Sie zu. Wer den Überblick nicht verlieren möchte, sollte eine Checkliste erstellen, die jeden Schritt auf dem Weg zum Hauseigentümer dokumentiert. Für die Finanzierungsplanung empfiehlt es sich, einen Fachmann zurate zu ziehen. So stellen Sie sicher, dass Sie keine Position wie etwa die Kaufnebenkosten in Ihrer Kalkulation vergessen.

Alles der Reihe nach 


Wer ein Haus kaufen möchte, sollte den gesamten Ablauf kennen und alles der Reihe nach in Angriff nehmen. Die meisten Interessenten haben zwar eine genaue Vorstellung davon, wie Ihr Haus aussehen sollte, aber die Traumimmobilie muss ja auch ins vorhandene Budget passen.

Daher gilt: erst einmal einen Kassensturz mithilfe eines Haushaltsplanes machen und sehen, wofür das Geld wirklich reicht. Dabei werden regelmäßige Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und so ein Richtwert ermittelt, der zeigt, wie viel Geld für eine Immobilie zur Verfügung steht. Bei der Kalkulation zur Immobilienfinanzierung dürfen die Kaufnebenkosten nicht fehlen. Dazu gehören Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Im besten Fall können Sie diese Kosten über Eigenkapital beispielsweise aus Tagesgeld- und Sparkonten, Erbschaften oder Schenkungen abdecken.

Hausbesichtigungen


Haben Sie Ihre Finanzen sortiert und das zur Verfügung stehende Budget ermittelt, steht im nächsten Schritt die Objektsuche auf dem Plan. Die vielfältigen Immobilienangebote finden Sie beispielsweise im Internet, über Printmedien, bei Ihrer Bank oder Sie entdecken Ihre Traumimmobilie bei einem Spaziergang. Wer ein Haus bauen möchte, kann seine Vorstellungen mithilfe eines Architekten oder Bauträgers anhand von Bauplänen umsetzen. Bestandsimmobilien werden in der Regel über Makler oder Privatpersonen erworben. Doch bevor eine Entscheidung fällt, stehen hier erst einmal die Besichtigungen der infrage kommenden Objekte an. Dabei ist es wichtig, die Häuser bei Tageslicht zu besichtigen, damit Sie die Lichtverhältnisse realistisch bewerten können. Schauen Sie sich alle Räumlichkeiten inklusive Keller und Dachböden sowie das gesamte Grundstück genau an. Lassen Sie sich alles erklären und fragen Sie nach, wenn etwas unklar bleibt. Wenn Sie sich mehrere Objekte anschauen, erleichtern Fotos nach den Terminen die Unterscheidung der einzelnen Immobilien voneinander.

Entscheidungsrelevante Fragen


Wer eine Immobilie kaufen möchte, wird sich die Entscheidung für das richtige Objekt nicht leicht machen. Nicht nur das Objekt selbst muss den eigenen Vorstellungen optimal entsprechen, sondern auch Lage und nähere Umgebung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Wie ist die Beschaffenheit der Immobilie? Reichen die Zimmer für die ganze Familie und wie sieht die Verteilung aus? Gibt es beispielsweise schon eine optimale Dämmung und eine moderne Heizungsanlage? Was muss nachgebessert oder modernisiert werden? Sind die Fenster isoliert? Gerade bei Altbauten kommt es häufig vor, dass Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden und damit weitere Kosten auf den Eigentümer zukommen. Daher macht es Sinn, die Besichtigung mit einem Fachmann durchzuführen, der Mängel erkennt und Ihnen genau sagen kann, was noch zu tun ist. Dies ermöglicht Ihnen auch eine genaue Kalkulation der zu erwartenden Kosten.
Was die Umgebung betrifft, stellt sich gerade Familien mit Kindern die Frage, ob es in der Nähe Kindergärten oder Schulen gibt. Wo befinden sich die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten und Arztpraxen? Wie weit ist der Weg zur Arbeit? Das alles sind Fragen, die vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages unbedingt zu klären sind.

Die nächsten Schritte


Sie haben nach mehreren Hausbesichtigungen nun einen Favoriten gefunden? Dann sollten Sie einen Termin beim zuständigen Amtsgericht wahrnehmen, um einen Blick in den Grundbuchauszug Ihres potenziellen Eigenheimes zu werfen. Dort finden Sie Angaben über eingetragene Lasten und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Darüber hinaus gibt das Dokument Auskunft über eventuell vorhandene Wegerechte oder ob das Haus sich womöglich auf einem Grundstück mit Erbbaurecht befindet.
Bevorzugen Sie den Kauf des neuen Eigenheimes über einen Makler, können Sie jetzt eine Reservierungsvereinbarung oder auch gleich einen Vorvertrag abschließen.
Was bedeutet das? Bei der Reservierungsvereinbarung sichert der Makler Ihnen lediglich zu, anderen Interessenten die favorisierte Immobilie über einen bestimmten Zeitraum vorzuenthalten. Der Vorvertrag hingegen beinhaltet schon alle wesentlichen Punkte eines Kaufvertrages und verpflichtet beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrages. Es kann darüber hinaus eine Klausel vereinbart werden, die Schadensersatzansprüche geltend macht, wenn eine Partei vom Vertrag zurücktreten möchte. Der Vorvertrag sollte notariell beurkundet werden, auch wenn dies von Gesetzes wegen nicht vorgeschrieben ist. Dafür fallen in der Regel Kosten an, während der Makler im Rahmen der Vorvertragserstellung noch keine Provision erhebt.

Die Immobilienfinanzierung


Die Traumimmobilie ist gefunden und was nun? Jetzt geht es als Nächstes um die Finanzierung des neuen Eigenheimes. Angebote verschiedener Kreditgeber müssen miteinander verglichen werden. Es folgen Beratungsgespräche und ist die geeignete Finanzierung gefunden, kommen noch jede Menge Formalitäten auf den Kreditnehmer zu. Zunächst muss seine Kreditwürdigkeit überprüft werden. Dazu benötigt die Bank verschiedene Unterlagen wie etwa die Einkommensnachweise der letzten drei Monate, den aktuellen Lohnsteuerbescheid, die unterzeichnete SCHUFA-Selbstauskunft und gegebenenfalls einen Nachweis zur privaten Krankenversicherung. Verfügt der Darlehensnehmer über weitere laufende Kredite, muss er auch dazu die entsprechenden Nachweise vorlegen. Ebenfalls möchte die Bank wissen, ob Insolvenzverfahren drohen oder ob es in den letzten fünf Jahren zu Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher gekommen ist.

Wer selbstständig ist, muss zusätzlich seine Bilanz- und Gewinnermittlung, betriebswirtschaftliche Auswertung und einen Auszug aus dem Handelsregister einreichen. Sofern ein Gesellschaftervertrag existiert, muss auch dieser bei der Bank vorgelegt werden. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber verschiedene Informationen zur Immobilie wie etwa den Kaufvertrag oder Grundbuchauszug, Baupläne, eine Kopie der Gebäudeversicherung, Flächenberechnungen sowie eine Wohnnebenkostenberechnung. Wer bauen möchte, benötigt noch weitere Dokumente wie etwa einen Bebauungsplan, eine Baukostenschätzung sowie eine Kopie der Rohbauversicherung. Welche Nachweise angefordert werden, hängt jedoch von der jeweiligen Bank ab. Wenn Sie durch diesen Dokumenten-Dschungel nicht mehr durchblicken, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen, der Ihnen genau sagen kann, was Sie wofür benötigen. Sind die Konditionen Ihrer Finanzierung zu Ihrer Zufriedenheit festgelegt, wird der Kreditvertrag unterschrieben. Hier gilt eine Widerrufsfrist von zwei Wochen. In dieser Zeit sollte der Notartermin stattfinden, damit Sie vom Darlehensvertrag zurücktreten können, falls Sie dort im Rahmen der Modalitäten zum Immobilienerwerb doch noch auf unlösbare Probleme stoßen sollten.

Die Aufgaben des Notars


Parallel zum Banktermin wird auch gleich der Notartermin vereinbart. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und benötigt dazu neben den persönlichen Daten beider Parteien auch Angaben zum Objekt. Im nächsten Schritt überprüft er die Angaben aus dem Grundbuch etwa zur Feststellung eingetragener Belastungen. Sobald der Vertrag aufgesetzt ist, erhält jeder Vertragspartner ein Exemplar zur Durchsicht. Studieren Sie das Dokument am besten mithilfe eines Fachmannes genau und machen Sie sich Notizen, falls etwas unklar ist. Den Beurkundungstermin müssen beide Vertragsparteien wahrnehmen und jetzt können auch noch Fragen zum Kaufvertrag geklärt oder Änderungen vorgenommen werden. Ebenso wird festgelegt, wann die Kaufsumme an den Hausverkäufer überwiesen werden soll. Wenn beide Parteien mit den Modalitäten und dem Vertragsinhalt einverstanden sind, folgt die Unterzeichnung.

Im Anschluss an diesen Termin veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Diese markiert sozusagen den anstehenden Eigentümerwechsel. Die Unterschrift allein macht Sie nämlich noch längst nicht zum Hauseigentümer. Erst wenn die im Vertrag für beide Parteien festgelegten Modalitäten in die Tat umgesetzt wurden, wechselt die Immobilie endgültig den Besitzer.

Nach der Auflassungsvormerkung wird der Hauskauf vom Notar an das zuständige Finanzamt gemeldet, das die Grunderwerbsteuer festsetzt. Diese kann je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen, liegt aber in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme. Der Käufer erhält vom Finanzamt eine entsprechende Zahlungsaufforderung und muss nun die Grunderwerbsteuer entrichten. Ist das erledigt, erhält der Notar vom Amt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die den Eigentümerwechsel rechtlich erst möglich macht. Wurde dann auch die Kaufsumme überwiesen, veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Verkaufsvorgang ist erfolgreich beendet worden.
Der letzte Schritt auf dem langen Weg ins neue Eigenheim ist die lang ersehnte Schlüsselübergabe. Nachdem der Verkäufer nun sein Geld hat, vereinbaren Sie zur Schlüsselübergabe einen Termin. Dabei sollte alles genau in einem schriftlichen Protokoll festgehalten und dieses von beiden Parteien unterschrieben werden.

Für seine Arbeit erhält der Notar natürlich ein Honorar, das zu den Kaufnebenkosten gehört und in der Regel durch den Käufer beglichen wird. Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und belaufen sich auf etwa zwei Prozent der Summe.

Was alles im Grundbuch steht


Jetzt sind Sie laut Grundbuch endlich der rechtmäßige Eigentümer der neuen Immobilie. Doch welche Informationen sind im Grundbuch verankert? Insgesamt besteht dieses aus fünf Teilen:

Die Aufschrift gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes. Im Bestandsverzeichnis werden Größe und Lage des Grundstücks angegeben. Ebenfalls sind hier eventuelle Wegerechte und Belastungen ausgewiesen. Neben diesen beiden Teilen gibt es noch die Abteilungen eins bis drei, wobei die erste Abteilung den Eigentümer der Immobilie ausweist. Abteilung zwei informiert über Grundstücksbelastungen wie etwa Insolvenzverfahren oder Zwangsversteigerungen, während Abteilung drei Hypotheken, Grund- und Rentenschulden angibt.

Grundbucheintragungen erfolgen, sobald wesentliche Veränderungen am Grundstück oder der Immobilie vorgenommen werden. Das können etwa Grundstückszusammenlegungen oder Anbaumaßnahmen sein. Auch wenn eine bestehende Immobilienfinanzierung auf ein anderes Kreditinstitut übertragen oder ein Eigentümerwechsel vollzogen wird, erfolgt ein entsprechender Eintrag ins Grundbuch.

Fazit


Der Weg vom Interessenten zum Immobilieneigentümer ist lang, denn es sind zahlreiche Modalitäten zu erledigen. Nicht jeder, der eine Immobilie erwerben möchte, besitzt die nötige Routine für das Prozedere. Daher ist es sinnvoll, mithilfe einer Checkliste einen bestimmten Ablauf beim Hauskauf einzuhalten. Alles beginnt mit der Überprüfung des eigenen finanziellen Rahmens und der Ermittlung des für den Immobilienkauf verfügbaren Budgets. So wissen Sie, wie viel Haus Sie sich für Ihr Geld leisten können. Dann folgt ein Termin nach dem anderen: Hausbesichtigungen, Banktermine zur Abwicklung der Immobilienfinanzierung sowie Notartermine zwecks Beratung und Veranlassung aller Vertragsmodalitäten. Ist sämtlicher Papierkram erledigt, wurden auch der Kaufpreis und alle anfallenden Nebenkosten gezahlt sowie der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch getätigt, dürfen Sie voller Freude Ihren Termin zur Schlüsselübergabe wahrnehmen und in Ihr neues Eigenheim einziehen.

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