Nach dem Hauskauf wird die Grundsteuer fällig
Immobilienkäufer werden in Deutschland einmal im Jahr von der Gemeinde zur Kasse gebeten, sobald der Eigentümerwechsel mit Eintragung in das Grundbuch vollzogen ist. Sie müssen eine Grundsteuer entrichten, deren Höhe sich je nach Region aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und Hebesätze variiert. Die Steuer gilt für Städte und Gemeinden als eine der wichtigsten Einnahmequellen für Investitionen in Bereichen des öffentlichen Lebens wie etwa Schulen oder Infrastruktur. Jeder, der ein Grundstück besitzt, zahlt die Grundsteuer unabhängig davon, ob es bebaut ist oder nicht.
Dabei handelt es sich um eine Objektsteuer, die sich auf das Eigentum bezieht und immer an das Objekt, nicht aber an den Eigentümer gebunden ist. Die Höhe der Grundsteuer wird anhand des Grundstückswertes berechnet. Dabei wird zwischen Grundsteuer A und B unterschieden. Was genau es damit auf sich hat, wird im Folgenden näher beleuchtet.
Grundsteuer A und B
Die Grundsteuer ist ein viel diskutiertes Thema, denn nach einem 2018 gefällten Urteil des Bundesverfassungsgerichtes ist diese in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig. Der Grund: Die Einheitswerte, die als Bemessungsgrundlage für die Steuerermittlung dienen, sind veraltet. Dies führt dazu, dass gleichartige Grundstücke sehr unterschiedlich besteuert werden. Ende 2019 konnte das Bundesfinanzministerium nach einigen Diskrepanzen zwischen den Ländern eine gesetzliche Neuregelung ausarbeiten. Allerdings wird diese erst zum Beginn des Jahres 2025 greifen. Bis dahin bleibt alles beim Alten.
Die Grundsteuer muss von jedem Immobilieneigentümer gezahlt werden. Die Höhe der veranschlagten Steuer wird dem Hausbesitzer vom zuständigen Finanzamt im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Sie wird in Grundsteuer A und B unterteilt, wobei A für agrarisch und B für baulich steht. Das heißt, wer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke besitzt, zahlt die Grundsteuer A, während bebaubare oder bebaute Grundstücke mit Grundsteuer B belastet werden. Dabei stellt Letztere für die Gemeinden den Löwenanteil der gesamten Steuereinnahmen dar.
Berechnung der Grundsteuer
Für die Berechnung der Grundsteuer werden mehrere Werte zugrunde gelegt: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der lokale Hebesatz. Darüber hinaus spielt die Art der Bebauung eine Rolle. Das heißt, die Steuer wird beispielsweise für ein Mehrfamilienhaus anders ausfallen als für ein Einfamilienhaus. Der neue Eigentümer erhält die Angaben zum Einheitswert und zur Grundsteuermesszahl mit einem entsprechenden Bescheid vom Finanzamt. Erst zu Beginn des nächsten Jahres folgt dann der Bescheid über die Grundsteuer, da der neue Grundstückseigentümer erst dann Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt wird. Dieser Bescheid gilt so lange, bis das Finanzamt eine Änderungsmitteilung etwa über einen geänderten Hebesatz macht.
Die Art der Bebauung und der Standort bestimmen, welche Grundsteuermesszahl für die Steuerberechnung zu verwenden ist. Im Osten Deutschlands ist diese Zahl nämlich höher, da man dort den niedrigeren Einheitswert zugrunde legt. Doch was genau ist denn eine Grundsteuermesszahl? Nun, hierbei handelt es sich um eine Rechengröße bei der Festlegung der Grundsteuer. Diese bestimmt den Anteil vom Grundstückswert, der zur Steuerberechnung herangezogen wird und liegt zwischen 2,6 und 10 Prozent. Die ermittelte Grundsteuermesszahl wird mit dem Grundstückswert samt Bebauung, auch als Einheitswert bezeichnet, multipliziert. Diese Bezeichnung trügt jedoch, denn der Einheitswert wird vom Finanzamt für jede Immobilie individuell berechnet. Er liefert lediglich eine einheitliche, objektive Bemessungsgrundlage für Steuern, die im Zusammenhang mit Grundbesitz stehen. Das Ergebnis dieser Multiplikation stellt schließlich den Grundsteuermessbetrag dar, der wiederum mit dem ortsabhängigen Hebesatz multipliziert wird. Bei diesem handelt es sich um einen Prozentsatz, der zur Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer herangezogen wird und mit dem die Gemeinden ihre Steuereinnahmen beeinflussen können. Die Bezeichnung Hebesatz spricht für sich, denn der Prozentsatz liegt in der Regel deutlich über 100 Prozent. Fällt das Zwischenergebnis der Steuerberechnung also eher niedrig aus, wird es durch die Multiplikation mit dem Hebesatz entsprechend angehoben. Aus dem daraus resultierenden Betrag ergibt sich die zu zahlende Steuer. Der Grundsteuerhebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und kann sich jederzeit ändern.
Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten
Wer eine Immobilie erwerben oder ein Haus bauen möchte, sollte sich schon im Vorfeld mit dem Thema Grundsteuer befassen. Diese stellt nämlich eine finanzielle Belastung dar, die bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollte. In den letzten Jahren haben zahlreiche Gemeinden darüber hinaus die Hebesätze deutlich erhöht, was zu höheren Betriebskosten führt. Wie sich die ab dem Jahr 2025 gültige Grundsteuer auf das Budget von Hausbesitzern künftig auswirkt, ist bisher noch nicht klar. Beim Erlass des neuen Gesetzes war zwar geplant, Grundbesitzern damit keine höheren Belastungen zu bescheren, aber sicher ist dies zum aktuellen Zeitpunkt letztlich nicht.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gelten Aufwendungen, die dem Hausbesitzer durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen, als Betriebskosten. Darüber hinaus zählt die Grundsteuer sogar zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das heißt, wer seine Immobilie vermietet, kann diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen und so auf die Mieter umlegen. Allerdings sollte die Grundsteuer explizit im Mietvertrag unter dem Punkt Nebenkosten aufgeführt werden.
Fälligkeit der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird zum ersten Januar eines Jahres erhoben und gilt dann auch für das gesamte Jahr. Die errechneten Beträge werden in der Regel quartalsweise jeweils Mitte des entsprechenden Monats abgebucht. Allerdings hat der Immobilienbesitzer auch die Möglichkeit, die gesamte Grundsteuer einmal jährlich zum ersten Juli zu zahlen. Das geht aber nur, wenn er diese Zahlungsweise bis zum 30. September des Vorjahres ordnungsgemäß beantragt hat. Doch beachten Sie: Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft, bleiben Sie als bisheriger Eigentümer der Schuldner, während die Steuerschuld erst zum ersten Januar des nächsten Jahres auf den Käufer übertragen wird. Verkaufen Sie Ihr Haus also beispielsweise im Februar, bleiben Sie für den Rest des Jahres für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Ist der Käufer also nicht bereit, die Grundsteuer zu zahlen, tritt das Finanzamt an Sie heran. Daher ist der sicherste Weg, die Zahlung der Grundsteuer über das Jahr vorab schon im Kaufvertrag zu regeln. So lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie in Ausnahmefällen einen Grundsteuererlass beantragen. Dies ist beispielsweise möglich, wenn es zu unverschuldeten Mietausfällen kommt. Zahlt etwa der Mieter Ihres Einfamilienhauses seine Miete nicht, weil er in finanziellen Schwierigkeiten steckt, wird Ihnen die Grundsteuer gegebenenfalls erlassen. Liegt der Mietausfall in einem Leerstand Ihrer Immobilie wegen Renovierungsmaßnahmen begründet, ist das nicht möglich. In diesem Fall könnten Sie lediglich einen Erlass von 25 bis 50 Prozent der Steuerschuld beantragen.
Grundsteuer beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie bleibt die für das Jahr ermittelte Grundsteuer gleich und auch die bisherige Steuernummer bleibt bestehen. Allerdings können Änderungen des Hebesatzes durch die Kommune oder die Errichtung von Anbauten, die zur Neuermittlung des Einheitswertes durch das Finanzamt führen, Änderungen der Grundsteuer nach sich ziehen.
Wird ein Grundstück im Rahmen einer Realteilung in zwei neue Grundstücke geteilt, führt auch dies zu einer Anpassung der Grundsteuer an die geänderten Verhältnisse. Hierbei wird nämlich für jede Einheit ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt und jedes Grundstück erhält in diesem Fall auch eine eigene Steuernummer. Die detaillierte Beschreibung der Teilflächen, aus der Lage und Begrenzung der einzelnen Grundstücke eindeutig hervorgehen müssen, erfolgt in der notariellen Urkunde.
Welche Änderungen die Grundsteuerreform bringt
Die Grundsteuerreform 2019, die erst im Jahr 2025 in Kraft treten wird, soll die Ermittlung der Grundsteuer einfacher, aber vor allem auch gerechter machen. In ihren Grundzügen bleibt die Steuererhebung erhalten und auch ihre Berechnung basiert nach wie vor auf den Parametern Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz. Der wichtigste Unterschied liegt hierbei in der Berechnung des Einheitswertes: Bebaute Wohngrundstücke werden gemäß der Grundsteuerreform künftig nur noch mittels Anwendung eines abgespeckten Ertragswertverfahrens bewertet. Hierbei spielen dann nur noch Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche als Bewertungskriterien eine Rolle. Bei Geschäftsgrundstücken soll sich die Grundsteuer hingegen am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren. Hierbei basiert die Wertermittlung auf den gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und dem Bodenrichtwert.
Ziel der Grundsteuerreform sollen mehr Steuergerechtigkeit, konstante Steuereinnahmen und die Vereinfachung der Bewertungsmodalitäten sein. Die Neuerfassung wird allerdings zur Folge haben, dass die Wertsteigerung von Immobilien der vergangenen Jahrzehnte in die Berechnung der Grundsteuer einbezogen wird. Aktuell ist noch nicht sicher, ob dies möglicherweise zu einer höheren Besteuerung führt, obwohl doch gerade durch die Reform Mehrbelastungen der Grundeigentümer vermieden werden sollen. Dies ist letztlich aber auch vom Hebesatz, den Bundesländer und Kommunen für die neue Grundsteuer festlegen werden, abhängig.
Weitere Neuerungen sind die sogenannte Öffnungsklausel und die Grundsteuer C. Mit der geplanten Verfassungsänderung soll die Grundsteuer klar der Befugnis des Bundes zugeordnet werden. Dies soll der verfassungsrechtlichen Absicherung der Gesetzgebungskompetenz des Bundes dienen. Gemäß der Öffnungsklausel dürfen Bundesländer dennoch eigene länderspezifische Regelungen schaffen. Die Grundsteuer C ist nur für die Besteuerung von baureifen, aber dennoch unbebauten Grundstücken relevant. Das heißt, die Gemeinden können für solche Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen. Damit sollen für Eigentümer finanzielle Anreize gesetzt werden, die Grundstücke zu bebauen und so Wohnraum zu schaffen.
Umsetzung des neuen Grundsteuermodells in drei Stufen
Geplant ist die Einführung des neuen Grundsteuermodells in drei Schritten. Zunächst müssen bis 2025 rund 36 Milliarden Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Dieser Prozess bringt möglicherweise eine Einschränkung der im Grundgesetz verankerten Unverletzlichkeit der Wohnung mit sich. Der Wert zahlreicher Immobilien kann nämlich nur genau ermittelt werden, wenn Mitarbeiter von Gemeinden und Finanzämtern diese vor Ort besichtigen.
Vorgesehen ist auch eine Absenkung der Steuermesszahl, da viele der erhobenen Grundstückswerte wahrscheinlich höher ausfallen werden als bisher. So soll verhindert werden, dass auf zahlreiche Eigentümer eine drastische Erhöhung der Grundsteuer zukommt. Dennoch sollen die Wertunterschiede zwischen einzelnen Immobilien weiterhin bestehen bleiben.
Zu guter Letzt müssen die Kommunen neue Hebesätze festlegen. Für Lagen, die sich in den letzten Jahrzehnten erheblich verteuert haben, müssen die Hebesätze gegebenenfalls abgesenkt werden. Nur so lässt sich eine Belastung der Eigentümer mit einer wesentlich höheren Grundsteuer vermeiden.
Doch lässt sich aktuell noch nicht eindeutig sagen, ob das neue Steuermodell nicht doch zur Erhöhung der Grundsteuer führt. Trotz steigender Immobilienwerte soll die Grundsteuer auf bisherigem Niveau bleiben, aber wie soll das funktionieren? Nun, der Bund wird zwar die gestiegenen Grundstückswerte durch die niedrigeren Grundsteuermesszahlen auszugleichen versuchen, doch für teurere Gegenden bringt das nicht allzu viel. Dort wird das neue Modell trotzdem zu höheren Grundsteuerbeträgen führen. Ausbaden müssen dies am Ende die Kommunen, die angehalten sind, die Hebesätze entsprechend zu senken. Inwieweit die Gemeinden das auch wirklich in die Tat umsetzen und damit auf einen Teil ihrer Steuereinnahmen verzichten, ist allerdings fraglich.
Letztlich ist damit zu rechnen, dass Eigentümer von Immobilien in begehrter Lage mit hohem Marktwert tiefer in die Tasche greifen müssen als Besitzer von Immobilien in Randlage. Auf dem Land und in strukturschwächeren Regionen könnte das neue Modell also tatsächlich zu sinkenden Steuern führen. Das neue Grundsteuermodell mag einige positive Änderungen mit sich bringen, ist aber nicht wirklich für alle Grundstückseigentümer das Nonplusultra.
Fazit
Eigentümer und Eigentümerinnen, die ihr Haus mithilfe einer Finanzierung gekauft haben, müssen neben den Belastungen durch die regelmäßige Zahlung von Kreditraten und Zinsen auch die anfallenden Nebenkosten stemmen. Dazu gehört auch die jährlich erhobene Grundsteuer, die ebenfalls schon im vorab erstellten Finanzierungsplan berücksichtigt werden muss. Nur wer auch wirklich alle Nebenkosten, die vor, beim und nach dem Immobilienkauf anfallen, berücksichtigt, ist vor bösen Überraschungen gefeit. Wenn Sie nicht sicher sind, welche Kosten bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen sind, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen.
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