Tipps zum Hauskauf

Der sichere Weg ins neue Eigenheim


Ein Eigenheim zu besitzen, ist der Traum vieler Menschen. Doch wie beschwerlich ist der Weg zum eigenen Zuhause und was muss alles beachtet werden? Egal, ob Sie sich eine Eigentumswohnung oder ein schönes Häuschen inmitten der Natur wünschen, stellt der Kauf einer Immobilie erst einmal Ihre Finanzen auf den Kopf. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, müssen einige Aspekte beachtet werden. Der erste und wichtigste Schritt ist ein Kassensturz zur Ermittlung des tatsächlich für die Immobilienfinanzierung verfügbaren Budgets. Anschließend muss ein Finanzierungsplan erstellt, die passende Immobilie gefunden und der Kaufvertrag abgeschlossen werden. Das hört sich doch gar nicht so schwierig an, denken Sie? Ist es auch nicht, wenn Sie alle wesentlichen Punkte berücksichtigen und vor allem bei der Finanzierungsplanung nichts vergessen. Welche Aspekte beim Hauskauf und der Immobilienfinanzierung besonders wichtig sind, erfahren Sie im Folgenden.

Nebenkosten beim Hauskauf


Oftmals vergessen Immobilienkäufer, die anfallenden Kaufnebenkosten in ihre Finanzierungsplanung mit einzukalkulieren. Dazu gehören Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklergebühren. Darüber hinaus können auch Gebühren für Gutachter, Versicherungen und beim Hausbau Kosten für die Baugenehmigung auf Sie zukommen. Die zusätzlich anfallenden Nebenkosten verursachen mit zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung und gehören unbedingt in die Kalkulation.

Außerdem sollten Sie Rücklagen für die Instandhaltung Ihrer Immobilie bilden. Bei der Finanzierungsplanung sollten Sie Ihre individuelle Situation realistisch einschätzen. Überschätzen Sie Ihr tatsächliches Budget und können die monatlichen Raten irgendwann nicht mehr begleichen, kann der Traum vom Eigenheim schnell platzen.

Finanzierungsplanung


Sie möchten eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen, um sich Ihr Traumhaus leisten zu können? Dann sollten Sie eine wichtige Regel beherzigen: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung steht. Zunächst gilt es, die passende Darlehensart zu finden. In den meisten Fällen wird der Immobilienerwerb über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Der Vorteil hierbei: ein fester Zinssatz und konstante Monatsraten über die gesamte Laufzeit. Einen Nachteil hat diese Kreditvariante allerdings auch, denn am Ende der Zinsbindungsdauer bleibt oftmals eine Restschuld, die über eine teurere Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Möchten Sie dies vermeiden, bleibt ein Volltilgerdarlehen als Alternative. Allerdings müssen Sie hier mit erheblichen finanziellen Belastungen durch höhere Monatsraten rechnen. Darüber hinaus gewähren Banken dieses Darlehen nur, wenn Sie eine lupenreine Bonität und ein hohes Einkommen vorzuweisen haben.

Aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen ist es sinnvoll, im Finanzierungsvertrag eine lange Sollzinsbindung von mindestens 15 bis 20 Jahren festzulegen. So sichern Sie sich den geringen Zinssatz möglichst lange, auch wenn das Zinsniveau in den nächsten Jahren wieder ansteigen sollte. Sie müssen sich in diesem Fall keine Gedanken über ein mögliches Zinsänderungsrisiko machen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt Ihrer Immobilienfinanzierung ist die Tilgung, mit der Sie den Kredit zurückzahlen. Je höher Sie die Tilgung ansetzen, desto besser. Experten empfehlen eine Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent, um das Darlehen zügig abzubezahlen und so Zinsen zu sparen. Eine höhere Tilgung belohnen Banken nämlich oftmals mit einem Zinsrabatt. Am Ende der Laufzeit bleibt so eine geringere Restschuld. Verfügen Sie über Eigenkapital, ist das der Idealfall, denn Sie benötigen weniger Geld von der Bank und profitieren von einem günstigeren Zinssatz. Vielleicht reicht das Eigenkapital ja zumindest schon einmal für die Zahlung der Kaufnebenkosten.

Ist kein Eigenkapital vorhanden, wird Ihre Immobilienfinanzierung recht teuer. In diesem Fall trägt die Bank ein höheres Risiko, das sie durch einen höheren Darlehenszinssatz ausgleicht.

Angebote vergleichen und Förderung nutzen


Bevor Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, sollten Sie am besten mithilfe eines Fachmannes die verschiedenen Angebote vergleichen. Ein Finanzierungsvermittler hat in der Regel Zugriff auf ein breites Netzwerk von Anbietern und findet so die für Ihre Zwecke am besten geeignete Immobilienfinanzierung.

Sie sollten außerdem überprüfen, ob für Sie ein Förderdarlehen oder ein Zuschuss von der KfW infrage kommt. KfW-Darlehen gehen meist mit günstigen Zinsen einher und erleichtern die Belastungen für den Kreditnehmer durch tilgungsfreie Anlaufjahre. Einige Gemeinden und Städte bieten ebenfalls spezielle Förderprogramme, sodass es sich lohnen kann, dort nachzufragen. Die einzelnen Bundesländer unterstützen den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie mit einer eigenen Wohnungsbauförderung.

Was bei der Immobiliensuche zu beachten ist


Bei der Immobiliensuche kommt es darauf an, die eigenen Bedürfnisse zu kennen. Möchten Sie ein Einfamilienhaus inmitten einer idyllischen Landschaft und nehmen dafür auch längere Wege zur Arbeit oder für Arztbesuche in Kauf? Oder sind Sie lieber mittendrin und bevorzugen daher das Leben in der Stadt? Möchten Sie lieber in einen Neubau einziehen oder darf es auch eine Gebrauchtimmobilie sein? Wägen Sie die Vor- und Nachteile aller Möglichkeiten ab, bevor Sie sich endgültig entscheiden. Kaufen Sie beispielsweise eine Gebrauchtimmobilie, können Sie zwar gleich einziehen, aber die Anpassung des Eigenheimes an Ihre individuellen Wünsche gestaltet sich eventuell schwieriger. Möglicherweise müssen Sie in diesem Fall höhere Renovierungskosten in Kauf nehmen. Eine neue Immobilie bietet Ihnen hingegen jede Menge Gestaltungsfreiheit und verfügt meist über eine bessere Energieeffizienz. Allerdings zahlen Sie dafür in der Regel auch einen wesentlich höheren Kaufpreis.

Besonders wichtig: Kaufen Sie nicht die Katze im Sack, sondern schauen Sie sich die Immobilie vor dem Kauf selbst an. Überprüfen Sie am besten mit einem Fachmann an Ihrer Seite, ob das Haus auch wirklich der Beschreibung im Inserat entspricht. Der Fachmann entdeckt auch versteckte Mängel, die Sie als Laie schnell übersehen haben.
Je nach Ihren individuellen Bedürfnissen könnten folgende Aspekte wichtig für Ihre Entscheidung sein: die Lage der Immobilie, Platzverteilung, Energieeffizienz, Ausstattung sowie der Gesamtzustand.

Passt die Infrastruktur? Sind Sie auf ein Auto angewiesen oder haben Sie eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Befinden sich alle wichtigen Einrichtungen wie Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung?

Anhand des Bebauungsplanes können Sie sehen, ob es beim Bau oder Ausbau der Immobilie Einschränkungen gibt oder ob weitere Neubauten vorgesehen sind. Ob Ihr Haus in einem reinen Wohngebiet steht oder dort auch Gewerbebetriebe erlaubt sind, können Sie diesem Dokument ebenfalls entnehmen. Was besagt der Energieausweis? Wie hoch ist der Energieverbrauch, wie sieht es mit der Isolierung aus? Gegebenenfalls muss saniert werden und das kann viel Geld kosten.

Werfen Sie auch einen Blick ins Grundbuch, um sicherzugehen, dass es keine Lasten oder Beschränkungen auf dem Grundstück gibt. Sie sehen, es gibt bei der Entscheidung für ein Wohnobjekt sehr vieles zu beachten. Lassen Sie die Immobilie in Ihrem eigenen Interesse noch einmal von einem Bausachverständigen prüfen. Dieser ermittelt nicht nur den Istzustand, sondern auch die Kosten für einen möglichen Sanierungsbedarf.

Besonderheiten beim Wohnungskauf


Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, muss einige Besonderheiten berücksichtigen. Sobald Sie nämlich Wohneigentum in einer größeren Wohnanlage erwerben, werden Sie auch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich für Sie sowohl Rechte als auch Pflichten. Sie müssen sich nicht nur mit den anderen Wohnungsbesitzern arrangieren, sondern auch mit der Finanzlage der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen. Lesen Sie unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Nur so können Sie sich ein Bild über die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes der Eigentümergemeinschaft machen. Informieren Sie sich auch darüber, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und welches Stimmrecht Ihnen bei der Eigentümerversammlung zusteht. Hier werden nicht nur Entscheidungen über die Verteilung der Kosten und die Höhe der Rücklagen gemeinsam getroffen, sondern auch über künftige Baumaßnahmen.

Der Immobilienkaufvertrag


Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, können Sie zunächst einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung abschließen. So ist der Hauskauf schon einmal abgesichert und Sie können die Finanzierungsmodalitäten und alle weiteren Formalitäten in aller Ruhe erledigen.

Doch was ist der Unterschied zwischen einem Vorvertrag und einer Reservierungsvereinbarung? Der Vorvertrag sichert beim Hauskauf beide Parteien ab: Dem Käufer wird die Immobilie zugesichert und der Verkäufer schützt sich so vor einer kurzfristigen Absage. Mit der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichten Sie sich sozusagen zum Abschluss eines Kaufvertrages. Hält eine Partei den Vertrag nicht ein, erhält die andere Partei eine vorab festgelegte Summe als Schadensersatz. Der Vorvertrag muss notariell beurkundet werden. Wer den Immobilienkauf über einen Makler abwickeln möchte, kann eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen. Diese garantiert dem Käufer, dass der Makler das Haus innerhalb eines festgelegten Zeitraumes keinem anderen Interessenten anbietet. Allerdings ist diese Vereinbarung im Gegensatz zum Vorvertrag nicht bindend, sodass jeweils beide Parteien ohne Zahlung eines Strafgeldes zurücktreten können.
Steht die Finanzierung und sind alle vorab nötigen Formalitäten erledigt, setzt der Notar den Kaufvertrag auf. Dieses Dokument regelt Rechte und Pflichten beider Parteien und enthält alle wichtigen Details wie beispielsweise Kaufpreis, Grundbucheinträge, Rechte des Käufers bei Mängeln und Voraussetzungen für den Besitzübergang.

Sind sich Käufer und Verkäufer in allen Punkten einig, kann der Kaufvertrag nach Durchsicht unterschrieben und notariell beurkundet werden. Durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ist die Immobilie nun für den Käufer reserviert. Die Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht und die neue Grundschuld eingetragen. Das zuständige Finanzamt wird über den Abschluss des Kaufvertrages informiert, damit die Grunderwerbsteuer berechnet werden kann. Darüber hinaus muss die Gemeinde den Verzicht auf ihr Vorverkaufsrecht bestätigen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer den Zahlungstermin für den Kaufpreis mit. Nach erfolgter Zahlung gehört die Immobilie endlich Ihnen. Der rechtmäßige Eigentümer sind Sie aber erst, wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, der Notar daraufhin vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten und die endgültige Umschreibung der Immobilie im Grundbuch veranlasst hat.

Fazit


Wer den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, hat vom Interessenten bis zum Eigentümer einen langen Weg vor sich. Erst einmal erfolgt ein Kassensturz damit Sie wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Es sind zahlreiche Termine von der Hausbesichtigung über Beratungsgespräche beim Fachmann bis hin zu Verhandlungsgesprächen mit der Bank wahrzunehmen. Der passende Kredit muss gefunden und die Finanzierung vernünftig geplant werden. Termine beim Notar sind für die Abwicklung zahlreicher Formalitäten wie etwa die Erstellung des Kaufvertrages und die Veranlassung von Grundbucheinträgen erforderlich. Der Kaufpreis sowie die Grunderwerbsteuer sind zu zahlen und erst wenn die Immobilie nach Erfüllung aller Voraussetzungen im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben wurde, ist er der rechtmäßige Eigentümer des neuen Eigenheimes.

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