Variables Darlehen

Variables Darlehen bietet hohe Flexibilität


Sie möchten eine Immobilie finanzieren, ohne an lange Laufzeiten von zehn und mehr Jahren gebunden zu sein? Außerdem haben Sie die Möglichkeit, Rücklagen zu bilden und so die Rückzahlung des Kredites durch Sondertilgungen zu beschleunigen? Dann ist das variable Darlehen eine gute Wahl, denn es bietet eine hohe Flexibilität. Diese Lösung bietet sich vor allem für Zwischenfinanzierer an, die das Darlehen nur zur kurzfristigen Überbrückung benötigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Ihr Haus zugunsten einer neuen Immobilie verkaufen möchten. Oftmals klappt es dann mit dem Timing nicht, sodass Verkauf des alten und Erwerb des neuen Eigenheimes nicht parallel laufen. In diesem Fall ermöglicht eine Zwischenfinanzierung den sofortigen Immobilienkauf und Sie müssen nicht warten, bis Sie Ihre alte Bleibe losgeworden sind.

Nachteil des variablen Darlehens ist das Zinsänderungsrisiko. Es gibt hierbei im Gegensatz zum herkömmlichen Annuitätendarlehen nämlich keinen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Die Zinsen, die der Kreditnehmer an die Bank zahlen muss, werden stattdessen alle drei Monate an den aktuellen Marktzins angepasst. Dadurch besteht das Risiko, dass die Marktzinsen und damit auch die Zinsen für die Immobilienfinanzierung steigen. Entwickelt sich das Zinsniveau also zu Ihren Ungunsten, kann das Darlehen Sie am Ende teuer zu stehen kommen.

Variables Darlehen oder Annuitätendarlehen?


Jedes Ding hat zwei Seiten und das gilt auch für die verschiedenen Kreditvarianten. Wer eine dauerhafte Finanzierungslösung sucht und Planungssicherheit bevorzugt, ist mit einem Annuitätendarlehen gut bedient. Bei dieser gängigen Immobilienfinanzierung legen Sie sich in der Regel auf einen bestimmten Zinssatz über die gesamte Laufzeit fest. Die Zinsbindungsdauer kann beim Annuitätendarlehen zwischen fünf und 30 Jahren liegen. Der Sollzins, den die Bank zu Beginn der Finanzierung errechnet hat, bleibt Ihnen dabei bis zum Ende der Erstfinanzierung erhalten. Das bedeutet aber auch: Sie sind auf Gedeih und Verderb für mindestens zehn Jahre an diesen Kredit gebunden. Erst nach zehn Jahren können Sie vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wollen Sie früher aus dem Vertrag heraus, wird es teuer. In diesem Fall verlangt die Bank nämlich eine Vorfälligkeitsentschädigung für die eingebüßten Zinsen.

Sondertilgungen sind unter bestimmten Umständen zwar möglich, müssen aber vertraglich festgelegt werden und sind je nach Anbieter nicht immer kostenlos. Die konstanten monatlichen Raten bieten für den Darlehensnehmer zwar eine hohe Planungssicherheit, aber am Ende bleibt meist noch eine Restschuld übrig. Diese muss dann in der Regel mit einer teuren Anschlussfinanzierung getilgt werden.

In bestimmten Situationen kann die Zinsbindungsdauer allerdings sehr hinderlich sein und hier kommt jetzt das variable Darlehen ins Spiel. Bei dieser Variante werden keine festen Zinsen vereinbart. Stattdessen erfolgt alle drei Monate eine Anpassung an den aktuellen Marktzins. Lange Zinsbindungen entfallen, sodass die verbleibende Restschuld kurzfristig wieder beglichen werden kann. Das heißt, Sie können das variable Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen und vollständig tilgen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordern kann. Die variablen Zinsen sind allerdings der große Unsicherheitsfaktor bei dieser Kreditart. Steigt der Marktzins nämlich, wird auch die Finanzierung entsprechend teurer.

Letztlich ist also nicht das eine Darlehen besser als das andere, sondern der Zweck, dem die Immobilienfinanzierung dienen soll, ist ausschlaggebend für die Wahl der Kreditvariante.

Für wen das variable Darlehen geeignet ist


Das variable Darlehen eignet sich für Kreditnehmer, die eine vorübergehende Finanzierungslösung benötigen. Wer beispielsweise nur eine Zwischenfinanzierung braucht, um eine Immobilie zu kaufen, und den Kredit ganz sicher nach kurzer Zeit wieder tilgen kann, profitiert vom variablen Darlehen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das alte Haus oder die Eigentumswohnung verkauft werden soll, um ein neues Eigenheim zu erwerben. Oftmals klappt es mit dem Verkauf der alten Immobilie nicht so schnell, sodass der Erlös daraus nicht sofort für den Erwerb der neuen Bleibe zur Verfügung steht. Diesen vorübergehenden Engpass deckt das variable Darlehen ab.
Wenn während der Finanzierungsdauer beispielsweise eine Erbschaft ansteht, bietet sich auch eine Kombination aus variablem Darlehen und Annuitätendarlehen an. Mit dem geerbten Geld können Sie in diesem Fall den variablen Teil des Kredites komplett tilgen.
Auch für Bauherrn, die zuerst ein Grundstück erwerben möchten und den Startzeitpunkt für den Hausbau noch nicht kennen, ist das variable Darlehen eine praktikable Lösung. So können diese das Grundstück in der Zwischenphase problemlos finanzieren. Sobald die Bauphase beginnt, können Kündigung des Kredites und Wechsel zu einer langfristigen Finanzierung erfolgen.

Eine Alternative zum variablen Darlehen bietet das sogenannte Cap-Darlehen, wenn Sie nicht nur nach einer Zwischenfinanzierung suchen, aber dennoch flexibel bleiben möchten. Bei dieser Kreditvariante wird zwar auch ein variabler Zinssatz festgelegt, aber die Vereinbarung einer Zinsobergrenze schützt Sie vor dem Risiko extrem ansteigender Zinsen. Allerdings lässt sich die Bank diese kleine Sicherheit durch Veranschlagung eines höheren Zinssatzes auch gut bezahlen.

Wer die Höhe der variablen Zinsen bestimmt


Da es sich beim variablen Darlehen um eine Immobilienfinanzierung ohne Zinsbindung handelt, werden die Zinsen in regelmäßigen Abständen immer wieder neu festgelegt. Doch wonach richtet sich die Höhe der variablen Zinssätze? Diese orientiert sich am Euro Interbank Offered Rate, abgekürzt auch als Euribor bezeichnet. Dabei handelt es sich um einen Referenzzinssatz für Termingelder, dessen Höhe von den Banken bestimmt wird. Der Euribor bildet die Grundlage für verschiedene Zinsprodukte. Für die Immobilienfinanzierung wird der Drei-Monats-Euribor zugrunde gelegt. Das heißt, die Anpassung der variablen Zinsen findet quartalsweise statt.

Wann sich ein variables Darlehen besonders lohnt


Geht eine Phase mit hohen Bauzinsen zu Ende, sollten Sie zugreifen und sich ein variables Darlehen für Ihre Immobilienfinanzierung sichern. Durch die regelmäßige Anpassung der Zinsen an den aktuellen Marktzins profitieren Sie in diesem Fall nämlich vom sinkenden Zinsniveau. Haben Sie hingegen einen langfristigen Immobilienkredit abgeschlossen, bleiben Sie auf den hohen Anfangszinsen über die gesamte Laufzeit hinweg sitzen. Bedenken Sie jedoch: Aktuell befindet sich der Marktzins auf einem historischen Tiefstand, sodass über kurz oder lang mit einem Anstieg des Zinsniveaus zu rechnen ist. Daher raten Experten momentan eher zu einem Kredit mit langer Laufzeit, um möglichst viele Jahre von den jetzt noch günstigen Zinsen zu profitieren.

Welche Kosten beim variablen Darlehen anfallen


Wie jede andere Kreditvariante ist auch das variable Darlehen mit Kosten verbunden. Der primäre Kostenfaktor ist natürlich ein steigender Zinssatz, der für den Kreditnehmer schlimmstenfalls zur echten Kostenfalle werden kann. Wer dieses Risiko eingrenzen möchte, kann eine Zinsobergrenze festlegen, zahlt dafür aber eine Gebühr. Darüber hinaus verlangen Banken in der Regel mit einem Prozent eine recht hohe Bearbeitungsgebühr für das variable Darlehen. Wer beispielsweise 200.000 € benötigt, zahlt in diesem Fall eine Gebühr von 2000 €. Das ist ein Haufen Geld, wenn Sie mit dem Kredit womöglich nur ein Jahr lang zwischenfinanzieren möchten. Mit anderen Worten: Die Konditionen für eine langfristige Immobilienfinanzierung sind oftmals günstiger als für ein variables Darlehen. Verschlechtert sich in diesem Zeitraum dann auch noch Ihre Bonität kann die Bank einen Bonitätszuschlag fordern. Die Kosten, die beim variablen Darlehen auf den Kreditnehmer zukommen können, sind also nicht zu unterschätzen. Da diese aber je nach Anbieter variieren, lohnt sich ein Vergleich der verschiedenen Angebote, um die günstigsten Konditionen zu ergattern.

Kosten fallen auch an, wenn das variable Darlehen gekündigt und in einen Festzinskredit umgewandelt wird. Diese Vorgehensweise ist dann empfehlenswert, wenn ein deutlicher Anstieg der Sollzinsen absehbar ist. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren fallen beispielsweise 2 Prozent der Darlehenssumme als Gebühren an, also 0,2 Prozent pro Jahr. Da aber auch das variable Darlehen schon Kosten verursacht hat, entstehen dem Kreditnehmer durch die Umwandlung in ein Darlehen mit Zinsbindung sozusagen doppelte Kosten.

Fazit


Der Abschluss eines variablen Darlehens lohnt sich für Zwischenfinanzierer, die damit nur einen kurzen Zeitraum überbrücken müssen. Als dauerhafte Finanzierungslösung ist diese Variante weniger geeignet, da die Zinsen in der Regel alle drei Monate an den aktuellen Marktzins angepasst werden. Für Zwischenfinanzierer bietet das variable Darlehen einige Vorteile wie etwa eine kurze Kündigungsfrist von üblicherweise drei Monaten und die Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kreditform zeichnet sich also durch eine hohe Flexibilität aus. Allerdings ist der Kreditnehmer dabei dem Risiko unberechenbarer Zinsschwankungen ausgesetzt und das kann am Ende richtig teuer werden. Daher gilt es, genau abzuwägen, ob die Vorteile des variablen Darlehens für die eigene Immobilienfinanzierung überwiegen oder ob das Annuitätendarlehen als sichere Variante die bessere Wahl ist. Dies hängt letztlich davon ab, welchem Zweck die Immobilienfinanzierung dienen soll.

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