Wichtige Tipps zum Thema Hauskauf

Sie haben sich entschieden, ein Haus zu kaufen und möchten die Immobilie finanzieren? Dann sollten Sie sich optimal auf diesen wichtigen Schritt im Leben vorbereiten. Es gibt viele Dinge zu beachten und bevor Sie sich in die Finanzierung stürzen können, kommt auch noch etwas Arbeit auf Sie zu. So sollten Sie unbedingt im ersten Schritt einen Kassensturz machen, damit Sie einen Überblick über Ihre tatsächliche finanzielle Situation haben. Nur so wissen Sie, wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können. Es folgen Immobiliensuche, Preisverhandlungen, der Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote, Termine bei der Bank, Termine beim Notar und Sie brauchen vor allem eine zuverlässige Finanzierungsplanung. Dazu müssen Sie alle Kosten, die auf Sie zukommen, genau kennen, denn neben dem Kaufpreis für die Immobilie fallen auch noch Nebenkosten an. Alles muss bei den Berechnungen berücksichtigt werden, damit Sie später keine böse Überraschung erleben. Wer sichergehen möchte, dass dabei nichts schiefgeht, sollte sich von einem Fachmann beraten lassen.

Schritt für Schritt zum Ziel


Wie viel Kredit können Sie sich leisten? Wie hoch darf die Monatsrate sein? Welche Zinsbindungsdauer ist in Ihrem Fall passend? Wie hoch ist der Zinssatz und wie sollte der Tilgungssatz aussehen? Fragen über Fragen, die Sie vor dem eigentlichen Hauskauf klären sollten. Sie beginnen mit der Erstellung eines Haushaltsplanes, indem Sie zunächst alle regelmäßigen Ausgaben auflisten und die ermittelte Summe von Ihrem Nettoeinkommen abziehen. Denken Sie aber daran, Sonderzahlungen wie etwa Prämien, Urlaubs- oder Weihnachtsgeld dabei außen vor zu lassen, da diese Beträge meist schwanken oder auch ganz wegfallen können. Zum Nettoeinkommen gehörten neben dem Gehalt beispielsweise auch regelmäßige Mieteinnahmen. Nach diesem Kassensturz wissen Sie nun, wie viel Geld Sie am Ende des Monats zur Verfügung haben. Planen Sie aber nicht alles davon für die Kredittilgung ein, denn Sie möchten ja auch noch leben. Freizeitaktivitäten und auch mal ein Urlaub sollten schon noch drin sein. Darüber hinaus sollten Sie auch noch etwas für unvorhergesehene Ereignisse wie etwa Autoreparaturen beiseitelegen.

Nun kann die Haussuche losgehen und sobald Sie ein passendes Objekt gefunden haben, kann der Fachmann die Finanzierung an das ausgesuchte Objekt anpassen. Es folgen ein ausgiebiger Angebotsvergleich und anschließend eine konkrete Finanzierungsanfrage an das Kreditinstitut mit dem besten Angebot.
Beachten Sie dabei auch, dass beim Immobilienerwerb nicht nur der Kaufpreis anfällt, sondern auch Nebenkosten wie etwa Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren. Diese Kaufnebenkosten gehören unbedingt in Ihre Finanzierungsplanung. Bevor die Finanzierung unter Dach und Fach ist, müssen Zinsbindungsdauer, Tilgungsrate und mögliche Sondertilgungen festgelegt werden. Vielleicht besitzen Sie ja auch noch etwas Eigenkapital in Form von Bausparverträgen, Rücklagen auf Ihrem Sparkonto oder Geld aus Erbschaften, mit dem Sie zumindest die Nebenkosten abdecken können. In diesem Fall wird der Kredit wesentlich günstiger, denn die Bank belohnt den Einsatz von Eigenkapital in der Regel mit niedrigeren Zinsen.
Erst wenn die Finanzierung steht, kann der endgültige Hauskauf erfolgen. Zur vertraglichen Abwicklung sind allerdings noch Notartermine wahrzunehmen.

Tipps für die Immobiliensuche


Aktuell ist die Nachfrage nach Immobilien vor allem auch aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sehr groß. Allerdings unterscheidet sich dies je nach Region, denn begehrte Lagen in Großstädten ziehen mehr Interessenten an als Immobilienangebote in ländlichen Regionen. Das bedeutet für Sie: Gibt es für das ausgewählte Objekt viele Interessenten, haben Sie eine schlechte Verhandlungsbasis, um den Kaufpreis zu drücken. Der Verkäufer sitzt in diesem Fall am längeren Hebel und wird wohl eher keine Preisnachlässe gewähren. Hat er einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragt, sollten Sie diesen nach der Anzahl der Interessenten fragen. So haben Sie schon einmal einen Überblick über die Beliebtheit des Objektes. Ebenso kann auch die Angebotsdauer Aufschluss über die Attraktivität einer Immobilie geben.

Damit Sie das allgemeine Preisniveau der Immobilien in der von Ihnen bevorzugten Region abschätzen können, gibt es diverse Online-Bewertungstools und Immobilienpreis-Datenbanken. Diese können sie zwar nutzen, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, aber das ersetzt nicht das professionelle Verkehrswert-Gutachten durch den Fachmann. Nur wenn Sie den realen Wert des ausgesuchten Objektes kennen, wissen Sie sicher, ob der Kaufpreis auch wirklich angemessen oder doch zu hochgegriffen ist.
Möchten Sie eine Wohnung kaufen, ist es empfehlenswert, zumindest Einblick in die letzten Protokolle von Eigentümerversammlungen zu nehmen. Hier erfahren Sie in der Regel, ob Reparaturen oder Modernisierungen geplant sind. Oder ist vielleicht schon Ärger vorprogrammiert, weil der eine oder andere Hausbewohner sein Hausgeld nicht bezahlt? Passen die Interessen der einzelnen Miteigentümer zu Ihren Vorstellungen? Diese Protokolle geben meist schon erste Hinweise darauf, ob hier alles stimmt oder diverse Ungereimtheiten eher Rückschlüsse auf künftige Probleme zulassen.

Tipps für die Preisverhandlung


Sie haben eine bezahlbare Immobilie gefunden, möchten aber zumindest einen Versuch wagen, den Kaufpreis noch etwas zu drücken? Dann brauchen Sie aussagekräftige Argumente, denn kein Verkäufer lässt sich gerne im Preis herunterhandeln.

Checken Sie unbedingt, ob es in der Nähe Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten gibt. Ist das nicht so und Sie müssen erst einige Kilometer fahren, ist das ein gutes Argument für eine Preisminderung. Wie ist es um den Zustand der Immobilie bestellt? Steht eine Erneuerung der Heizungsanlage oder der Austausch von Rohren an? Sind die Fenster nur einfach verglast? Oder gibt es womöglich feuchte Räume im Haus? Müssen Sie für solche Regulierungsmaßnahmen noch Geld investieren, ist das auch ein guter Grund, den Kaufpreis zu reduzieren. Darüber hinaus können aber auch der fehlende Garten, Balkon oder Pkw-Stellplatz „Punktabzüge“ rechtfertigen. Sie sollten aber bei den Preisverhandlungen diplomatisch vorgehen und nicht gleich alle Mängel anführen. Hat der Verkäufer den Eindruck, dass Sie das Haus völlig schlecht reden wollen, macht er vielleicht einen Rückzieher und das war es dann für Sie als potenzieller Käufer. Konzentrieren Sie sich auf die wichtigsten Sachverhalte, denn Sie möchten ja vom Verkäufer den Zuschlag für das Haus bekommen.

Legen Sie am besten vor dem Verhandlungsgespräch einen Preis fest, mit dem Sie zunächst an den Verkäufer herantreten möchten. Ebenso sollten Sie eine Obergrenze bestimmen, denn das Objekt muss ja für Sie auch finanzierbar sein, ohne dass Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Sind Sie gut auf das Gespräch mit dem Verkäufer vorbereitet oder liegen Ihnen solche persönlichen Gespräche von Angesicht zu Angesicht eher nicht? In diesem Fall können Sie auch ein Telefonat vereinbaren oder noch besser: Sie nehmen die Unterstützung durch einen Fachmann in Anspruch, der das Verhandlungsgespräch für Sie übernimmt.

Kaufnebenkosten verringern


Eine weitere Möglichkeit, Geld zu sparen, ist die Senkung der Kaufnebenkosten. Dabei stellt die Grunderwerbsteuer einen Löwenanteil dar. Zwar ist der Steuersatz je nach Bundesland entsprechend festgesetzt, aber der Kaufpreis des Objektes, der als Berechnungsgrundlage dient, bietet noch etwas Spielraum. So kann Inventar wie etwa die Einbauküche herausgerechnet werden oder Sie können den Verkäufer überzeugen, die Hälfte der Maklergebühren zu übernehmen. Üblicherweise zahlt der Käufer zwar die komplette Courtage, aber das ist keine unumstößliche Regel.

Wie es weitergeht


Die Finanzierung steht, Sie haben den vollen Überblick über alle anfallenden Kosten, das Traumhaus ist ausgesucht und der Preis stimmt? Dann sollten Sie den Kaufvertrag, den Sie idealerweise mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung erhalten, genau überprüfen. Tauchen Fragen oder Unklarheiten auf, können Sie sich zwecks Klärung noch vor Vertragsunterzeichnung an den Notar wenden. Sobald beide Parteien mit dem Inhalt des Kaufvertrages einverstanden sind, wird der Termin zur Unterzeichnung festgelegt. Durch ihre Unterschrift nehmen Verkäufer und Käufer den Vertrag an, der allerdings erst mit der notariellen Beurkundung rechtskräftig wird. Der Notar informiert anschließend das Finanzamt über den Immobilienverkauf. Der Käufer wird daraufhin von der Behörde aufgefordert, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Erst wenn der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten hat, ist der Eigentümerwechsel rechtskräftig. Der Käufer zahlt nun den Kaufpreis an den Verkäufer und wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Jetzt hat das Traumhaus endgültig den Besitzer endgültig gewechselt.

Fazit


Sie haben Ihr Traumhaus schon längst in Augenschein genommen, finden es aber für Ihr Budget doch ein wenig zu teuer? Dann sollten Sie Ihr Verhandlungsgeschick einsetzen, um den Kaufpreis herunterzuhandeln. Wichtig ist vor allem die reale Einschätzung des Immobilienwertes mithilfe eines Fachmannes.

Hat das Haus weder Garten noch Balkon, keinen Pkw-Stellplatz oder gibt es in der direkten Umgebung weder Bildungseinrichtungen noch Einkaufsmöglichkeiten, sind das gute Argumente für eine Preissenkung. Oder stehen womöglich aufwendige Reparaturen oder Renovierungen an? Solche Maßnahmen kosten den Käufer meist viel Geld, sodass der Verkäufer auch in diesem Fall möglicherweise bereit ist, den Kaufpreis zu verhandeln. Konfrontieren Sie ihn im Gespräch gegebenenfalls mit einem von Ihnen festgelegten Angebotspreis und legen Sie eine Obergrenze fest. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich auch die Kaufnebenkosten noch etwas minimieren. Ausschlaggebend ist am Ende, dass Sie Ihre Traumimmobilie zu einem bezahlbaren Preis erhalten, der in Ihr Budget passt und Sie nicht in den finanziellen Ruin treibt.

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