Wie plane ich meine Finanzierung richtig?

Mit solider Finanzierungsplanung zum Eigenheim


Sie möchten eine Immobilie erwerben und benötigen dazu eine Finanzierung? Dann sollten Sie mithilfe eines Fachmannes zuerst einmal einen Finanzierungsplan erstellen, damit Sie genau wissen, welche Kosten auf Sie zukommen. Versäumen Sie diesen wichtigen Schritt, verlieren Sie leicht den Überblick und können so schnell in einen finanziellen Engpass geraten. Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen mit zahlreichen Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind. Sie müssen zwischen verschiedenen Kreditformen wählen, die für Ihr Vorhaben geeignete Zinsbindungsdauer und Tilgung ermitteln und auch alle Kosten, die über den Kaufpreis für Ihr Traumhaus hinausgehen, kennen. Können Sie Eigenkapital einbringen oder Sondertilgungen vornehmen? Wie steht es um Ihren Haushaltsplan? Bleibt nach Abzug aller regelmäßigen Kosten von Ihrem Nettoeinkommen auch wirklich genug Geld, um die monatlichen Raten zu stemmen? Das sind nur einige der Punkte, mit denen Sie sich auseinandersetzen müssen. Eine solide Finanzierungsplanung ist die Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Hauskauf.

Schritt für Schritt zum Finanzierungsplan


Gehen Sie bei der Erstellung Ihres Finanzierungsplans schrittweise vor und stellen Sie zunächst einen Haushaltsplan auf. Listen Sie Ihre monatlichen Ausgaben auf und ziehen Sie diese von Ihrem Nettoeinkommen ab. Beachten Sie dabei, dass Prämien, Urlaubs- und Weihnachtsgeld nicht einbezogen werden, da die Beträge schwanken oder auch mal ganz wegfallen können. Haben Sie aber beispielsweise regelmäßige Mieteinnahmen, fallen diese mit unter das Nettoeinkommen. Jetzt haben Sie schon mal einen Überblick, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt. Das Restgeld sollten Sie aber nicht komplett für die Rückzahlung der Raten einsetzen. Legen Sie noch etwas beiseite für Urlaubsreisen, Freizeitgestaltung und unvorhergesehene Kosten wie beispielsweise Reparaturen im Haus oder am Auto.

Wenn Sie Eigenkapital etwa in Form von Bausparverträgen, Rücklagen auf Ihrem Sparkonto oder Geld aus Erbschaften besitzen, sollten Sie dieses in die Finanzierung einbeziehen. Dadurch kann Ihre Immobilienfinanzierung deutlich günstiger werden. Nachdem Sie jetzt wissen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können und wie Ihr finanzieller Rahmen aussieht, muss im nächsten Schritt die Kreditsumme ermittelt werden. Dabei reicht es nicht aus, nur den Kaufpreis als erforderliche Rechengröße zugrunde zu legen, sondern es kommen noch einige Nebenkosten wie beispielsweise Notargebühren und Grunderwerbsteuer dazu. Diese zusätzlichen Kosten müssen Sie auf jeden Fall identifizieren und einkalkulieren. Erst wenn Ihre Kalkulation auf sicheren Füßen steht, wissen Sie, wie hoch der Kredit sein darf, ohne Sie in finanzielle Schwierigkeiten zu bringen.

Was noch wichtig für die Planung ist


Bevor Sie den Finanzierungsvertrag unterschreiben, sollten Sie noch festlegen, über welchen Zeitraum Sie den Kredit zurückzahlen wollen oder können. Spätestens bis zur Rente sollten Sie auf jeden Fall schuldenfrei sein. In jungen Jahren ist das sicher gut realisierbar, aber je älter Sie sind, desto schwieriger wird es, den Kredit rechtzeitig abzutragen. Ab einem gewissen Alter klappt das nur noch, wenn Sie hohe Monatsraten zahlen und so entsprechend schnell tilgen können. Da es verschiedene Darlehensformen gibt, sollten Sie diese vorab genau kennenlernen, um die für Ihre Zwecke geeignete Variante zu finden. Als klassische Immobilienfinanzierung gilt das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem die Monatsraten über die ganze Laufzeit hinweg gleich hoch sind. Dies ermöglicht dem Kreditnehmer einen besseren Überblick über die zu erwartenden Kosten. Die Zinsbindungsdauer kann auf bis zu 30 Jahre festgelegt werden. Doch beachten Sie: je länger die Laufzeit, desto höher der Sollzins. Oftmals ist die Finanzierung nach Ende der Zinsbindungsdauer auch noch gar nicht abgeschlossen. Das heißt, es bleibt eine Restschuld, die in der Regel eine teure Anschlussfinanzierung erforderlich macht.

Wer sichergehen möchte, dass der Kredit mit Ende der Zinsbindungsdauer auch komplett getilgt ist, greift auf ein Volltilgerdarlehen zurück. Diese Variante ermöglicht eine sichere Planung von Beginn an bis zum Ende der Finanzierung. Allerdings müssen Kreditnehmer eine tadellose Bonität und einen sicheren Job mit hohem Einkommen vorweisen, um von der Bank den Zuschlag für ein Volltilgerdarlehen zu erhalten. Denn nur mit dem entsprechenden Budget im Rücken kann der Kredit durch entsprechend hohe Monatsraten zügig zurückgezahlt werden.

Im Gegensatz dazu verfügt ein variables Darlehen nicht über einen festen Zinssatz und ist daher eher für risikofreudigere Kreditnehmer interessant. Die zu zahlenden Zinsen werden hierbei alle drei Monate an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Daher kann dieser Kredit bei steigenden Marktzinsen am Ende sehr teuer werden. Diese Variante eignet sich also nur für Kreditnehmer, die schon vorab wissen, dass sie keine lange Zinsbindungsdauer benötigen und innerhalb kurzer Zeit vollständig tilgen können.

Zinsbindung und Tilgung


Vor dem Hauskauf sollten Sie die Zinsentwicklung auf dem Markt genau beobachten. Bei niedrigen Zinsen, die sich aber auf einem eher steigenden Niveau befinden, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Für geringe Zinsaufschläge bieten einige Banken Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren an. Als Kreditnehmer sichern Sie sich so über einen langen Zeitraum gegen das Zinsänderungsrisiko ab. Ist das Zinsniveau hingegen aktuell hoch, lässt aber eine Abwärtstendenz erkennen, sollten Sie eine kurze Zinsbindungsdauer wählen. Nach einer Laufzeit von fünf oder zehn Jahren könnten Sie dann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung von den gesunkenen Zinsen profitieren.

Doch nicht nur die Zinsbindung ist vor Vertragsabschluss festzulegen, sondern auch die Tilgungsrate. Je höher Sie tilgen, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Das ist zwar verlockend, aber Sie sollten die Tilgungsrate nicht so hoch ansetzen, dass Sie die monatliche Belastung irgendwann nicht mehr stemmen können. Schließlich müssen Sie auch noch leben und sich hier und da mal etwas leisten können. Experten empfehlen den Mittelweg mit einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent.
Darüber hinaus müssen Sie sich vorab überlegen, ob Sie mit Ihrer Bank Sondertilgungsoptionen vereinbaren möchten. Das macht beispielsweise Sinn, wenn Sie in Kürze eine Erbschaft oder andere zusätzliche Einkünfte zu erwarten haben. Allerdings ist die Festlegung von Sondertilgungsmöglichkeiten seitens der Bank unter Umständen mit Kosten verbunden. Prüfen Sie also vorher, ob Sie für diese zusätzlichen Tilgungen Gebühren oder Aufschläge zahlen müssen. Lösen Sie aufgrund von Sondertilgungen Ihren Kredit früher ab, erheben manche Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie zahlen als Kreditnehmer also in diesem Fall eine Art Strafgebühr für die Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Tilgung entgehen.
Im Rahmen Ihrer Finanzierung erhalten Sie von Ihrer Bank einen Tilgungsplan, der alle anfallenden Raten und Kosten vom ersten bis zum letzten Monat der Laufzeit anzeigt. Außerdem erhalten Sie einen genauen Überblick, wie sich Restschuld und Zinsen von Jahr zu Jahr reduzieren, wie viele Zinsen Sie bis zum Ende der Laufzeit gezahlt haben und wie hoch die verbleibende Restschuld sein wird.

Fazit


Eine Immobilienfinanzierung können Sie nicht mal eben per Knopfdruck auf den Weg bringen. Sie benötigen dazu ein Konzept, das Ihnen detailliert aufzeigt, welche Kosten beim Immobilienkauf oder Hausbau auf Sie zukommen. Genau das leistet ein zuverlässig erstellter Finanzierungsplan, der gnadenlos aufdeckt, ob sich Ihr Vorhaben überhaupt so realisieren lässt, wie Sie sich das vorstellen. Grundelemente eines Finanzierungsplans sind die Gesamtkosten, zu denen auch die Nebenkosten gehören, Eigenmittel und Fremdmittel. Ihre eigenen Bedürfnisse und die tatsächliche finanzielle Belastbarkeit müssen berücksichtigt werden. Sicherheiten und Risiken sind gegeneinander abzuwägen sowie Prioritäten zu setzen. Sie müssen letztlich entscheiden, was Ihnen bei Ihrer Finanzierung wichtiger ist: beispielsweise eine geringe monatliche Belastung, hohe Planungssicherheit, ein hohes Maß an Flexibilität oder eine Begrenzung der Gesamtkosten. Nicht alle Ziele sind miteinander vereinbar, sodass Sie Prioritäten setzen müssen. Wichtig ist bei allem, was Sie für Ihr Eigenheim in Kauf nehmen, dass Sie stets Ihre finanziellen Möglichkeiten im Blick behalten und diese auch hinsichtlich des zeitlichen Rahmens realistisch auf den Immobilienkauf abstimmen. Es macht nämlich keinen Sinn, wenn Sie etwa noch im Rentenalter Schulden abtragen müssen. Vergleichen Sie auch die Angebote verschiedener Banken, auch wenn das meist sehr aufwendig ist. Nehmen Sie einen Fachmann mit ins Boot, der genau weiß, worauf es beim Vergleich ankommt und Sie bei der Finanzierungsplanung unterstützt.

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