Was für die Kreditberechnung wichtig ist
Sie möchten ein Haus kaufen und benötigen dazu einen Immobilienkredit? Dann sollten Sie vorab genau berechnen, welchen Kreditrahmen Ihre finanzielle Situation ermöglicht. Schließlich soll ja gewährleistet sein, dass Sie Ihre monatlichen Raten problemlos zahlen können. Schnell kann es zu unvorhergesehenen Kosten kommen, wenn beispielsweise das Auto kaputt geht oder plötzlich Renovierungen im Haus erforderlich werden. Auch die persönliche Situation kann sich jederzeit durch vorübergehende Einkommensminderung wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit ändern. Dies darf nicht gleich zu finanziellen Engpässen führen und muss daher als mögliches Szenario bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Es sollten ausreichend Rücklagen für Ihre Lebenshaltungskosten und nicht geplante Ereignisse vorhanden sein. Aber auch für Urlaubsreisen und Freizeitaktivitäten muss am Ende noch Geld übrig sein, damit Sie nicht auf alles verzichten müssen. Schließlich soll Ihre Immobilienfinanzierung nicht zulasten Ihrer Lebensqualität gehen.
Bei der Berechnung der Kreditsumme spielt das Gehalt eine wesentliche Rolle. Aber auch vorhandenes Eigenkapital fließt mit in die Kalkulation ein. Erst wenn der für Sie infrage kommende Kreditrahmen ermittelt ist, wissen Sie, wie viel Haus Sie sich für Ihr Geld tatsächlich leisten können.
Finanzierungsmöglichkeiten
Die Immobilienfinanzierung ist günstiger als ein gewöhnlicher Ratenkredit, da das Haus Ihrer Bank als Sicherheit dient. Es gibt verschiedene Kreditvarianten, sodass Sie vorab das für Ihre Situation passende Darlehen ermitteln müssen. Das sogenannte Annuitätendarlehen gilt als die klassische Kreditform. Die monatlich gleichbleibende Rate setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Dabei wird der Zinssatz für eine Sollzinsbindungsdauer von üblicherweise fünf bis 15 Jahren festgelegt. Bei Vertragsabschluss legen Sie den anfänglichen Tilgungssatz fest, der mindestens bei einem Prozent aber besser noch höher liegen sollte. Je mehr Sie tilgen, desto geringer wird der Zinsanteil Ihrer Monatsrate im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Setzen Sie den anfänglichen Tilgungssatz zu niedrig an, kann es passieren, dass der Kredit am Ende der Sollzinsbindungsfrist nicht vollständig getilgt ist. In diesem Fall benötigen Sie für die verbleibende Restschuld eine teure Anschlussfinanzierung.
Das Annuitätendarlehen bietet den Vorteil, dass der Kreditnehmer aufgrund der gleichbleibenden Raten die zu erwartenden Kosten besser überschauen kann.
Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit bietet das sogenannte Volltilger-Darlehen. Hierbei sind Zinsbindungsdauer und Gesamtlaufzeit identisch, sodass am Ende keine Restschuld bleibt und somit auch die Anschlussfinanzierung entfällt. Darüber hinaus gibt es für den Kreditnehmer bei dieser Variante kein Zinsänderungsrisiko. Der Haken an der Sache: Nur wer eine lupenreine Bonität und einen sicheren Job mit hohem Einkommen zu bieten hat, erhält in der Regel diese Art von Kredit.
Kredithöhe berechnen
Das Gehalt spielt eine wesentliche Rolle bei der Berechnung der Kreditsumme. Daneben ist aber auch vorhandenes Eigenkapital ein wichtiger Faktor. Hier gilt das Motto: je mehr Gehalt und Eigenkapital, desto höher der Kredit!
Zur Berechnung Ihres Kredites benötigen Sie natürlich auch den Kaufpreis für das Objekt und die Höhe der anfallenden Nebenkosten. Im Internet können Sie für Ihre Kalkulation zwar auf sogenannte Baufinanzierungsrechner zurückgreifen, aber diese ersetzen nicht die umfassende Beratung durch einen Fachmann. Dieser berücksichtigt bei der Kreditberechnung und Finanzierungsplanung vor allem Ihre individuelle Situation.
Schließlich müssen Sie sich die monatlichen Raten für Ihr Haus auch leisten können, ohne vor einem leeren Kühlschrank zu stehen. Lebenshaltungskosten, Versicherungsprämien und unvorhergesehene Kosten etwa für notwendige Reparaturen sollten durch entsprechende Rücklagen abgedeckt sein. Das Verhältnis zwischen Ihrem finanziellen Budget und der Ratenhöhe sollte also realistisch sein. Experten empfehlen, etwa 35 Prozent des Nettoeinkommens für die monatlichen Kreditraten zu verwenden.
Denken Sie aber auch daran, die mit dem Hauskauf verbundenen Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Grundbucheintrag in die Kalkulation aufzunehmen. Ideal wäre die Abdeckung dieser zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Kosten, die bis zu 15 Prozent ausmachen können, durch vorhandenes Eigenkapital.
Wer Eigenkapital vorzuweisen hat, erhält bessere Konditionen wie etwa einen günstigeren Zinssatz von der Bank.
Der Kassensturz
Ein ehrlicher Kassensturz ist die Grundvoraussetzung für eine solide Immobilienfinanzierung. Nur so lässt sich ermitteln, wie viel Geld Ihnen jeden Monat für die Abtragung eines Kredites zur Verfügung steht. Dazu stellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung auf, die alle Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Wichtig ist hierbei, dass Sie bei den Einnahmen wirklich nur das Nettoeinkommen eintragen. Zusätzliche Zahlungen wie etwa Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, Prämien und Steuerrückzahlungen gehören nicht in die Auflistung, da diese Beträge sich jederzeit ändern oder sogar ganz wegfallen können. Auf die Ausgabenseite gehören alle laufenden Kosten wie beispielsweise Miete, Strom-, Wasser- und Heizungskosten, Telefon-, Internet- und Fernsehgebühren, Versicherungen, Mitgliedsbeiträge für Vereine oder Fitnessstudio. Dazu kommen noch variable Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Hygieneartikel, Arzneimittel, Autoreparaturen und Tanken, um nur einige Beispiele zu nennen. Haben Sie Fixkosten und variable Kosten von den Einnahmen abgezogen, sehen Sie, was am Monatsende noch übrig bleibt. Das reicht ja dicke für die Monatsraten zur Kreditabtragung, denken Sie? Vorsicht: Stecken Sie den verbleibenden Betrag nicht komplett in die Rückzahlung Ihres Darlehens. Denn es bliebe Ihnen in diesem Fall kein Spielraum mehr für Urlaub, Freizeitgestaltung oder unerwartete Ausgaben. Planen Sie solche Zwecke unbedingt mit ein und legen Sie dafür etwas Geld beiseite. Der Betrag, der danach noch übrig bleibt, sollte für die Ratenzahlungen reichen, ohne dass Sie in einen finanziellen Engpass geraten.
Nachdem Sie nun Ihren monatlichen Spielraum ermittelt haben, können Sie ausrechnen, wie viel Ihr neues Eigenheim überhaupt kosten darf. Damit Ihr Kassensturz am Ende auch korrekt ist und in die gesamte Finanzierungsplanung einfließen kann, sollten Sie auf das Know-how eines Fachmannes zurückgreifen. Dieser ermittelt nicht nur, wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können, sondern prüft auch, welche Konditionen für Sie gerade passend sind. Dazu vergleicht er die Kreditangebote verschiedener Banken und unterstützt Sie bei allen weiteren Modalitäten.
Wie viel Kredit Sie aufnehmen können, hängt also letztlich von Ihrer individuellen Lebens- und Einkommenssituation ab.
Wie die Banken rechnen
Die Bank berechnet ihr eigenes Risiko und damit die maximal gewährte Kredithöhe anhand verschiedener Faktoren. Die wesentlichen Rechengrößen sind dabei Nettoeinkommen, regelmäßige Ausgaben, das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben, Bonität und Alter des Kreditnehmers sowie eventuell vorhandene Sicherheiten. Zu beachten ist, dass nicht nur das Nettogehalt zum Nettoeinkommen zählt, sondern auch Mieteinnahmen, Kapitalerträge oder Kindergeld. Je mehr Sie aufzuweisen haben, desto höher stuft die Bank Sie hinsichtlich Ihrer Kreditwürdigkeit ein. Das Alter ist je nach Kreditsumme und Laufzeit von Bedeutung. Das gilt vor allem bei Darlehen mit langen Laufzeiten ab zehn Jahren.
Bestimmte Lebenssituationen und Faktoren können die Immobilienfinanzierung allerdings erheblich erschweren oder sogar verhindern. So erhalten beispielsweise Angestellte in der Probezeit üblicherweise keinen Kredit. Haben Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag, heißt das zwar nicht, dass der Traum vom Eigenheim platzt, aber wahrscheinlich fällt die Kreditsumme geringer aus. Liegt Ihr Nettoeinkommen nicht über der Pfändungsfreigrenze von 1.179 Euro, gibt es auch nur kleine Kredite, da die Bank ihr Darlehen bei Zahlungsunfähigkeit nicht bei Ihnen pfänden lassen könnte. Auch für Selbstständige und Freiberufler gestaltet sich eine Finanzierung meist schwierig, da deren Einkommen oftmals schwankt oder auch mal ganz wegfallen kann. Hier schauen sich die Kreditgeber die Geschäftszahlen ganz genau an.
Doch beachten Sie: Nicht immer bedeutet mehr Gehalt auch automatisch mehr Kredit. Wenn nach Abzug aller monatlichen Ausgaben nicht genug vom Nettoeinkommen übrig bleibt, gibt es in der Regel auch keinen Kredit.
Fazit
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss meist auf eine Immobilienfinanzierung zurückgreifen. Die Zeit ist dafür gerade günstig, denn das aktuelle Zinsniveau ist sehr niedrig. Sie haben schon ein Objekt gesichtet, das Ihnen gefällt? Doch können Sie sich das Haus auch wirklich leisten? Welche Kreditsumme benötigen Sie? Können Sie die monatlichen Raten stemmen, auch wenn einmal unerwartete Kosten auf Sie zukommen? Diese und andere Fragen müssen Sie sich stellen, bevor Sie sich für eine Finanzierung entscheiden. Ein Kassensturz bringt ans Tageslicht, wie viel Geld nach Abzug aller regelmäßigen Ausgaben vom festen Nettoeinkommen am Ende des Monats übrig bleibt. Doch selbst wenn der verbleibende Betrag auf den ersten Blick für die Kreditabtragung reicht, kann das trügen. Oftmals vergessen Kreditnehmer, dass auch Freizeitaktivitäten und Urlaub Faktoren sind, die ihre Lebensqualität positiv beeinflussen. Dafür müssen Rücklagen gebildet werden und auch unerwartete Ausgaben sollten zu stemmen sein. Daher kann nicht der komplette monatliche Restbetrag für die Kreditrückzahlung verwendet werden. Eine umfassende Haushaltsrechnung und solide Finanzierungsplanung sind unumgänglich, wenn Sie sich mit Ihrem Kredit nicht in den finanziellen Ruin stürzen möchten. Damit Letzteres nicht geschieht, sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen, der Sie gut beraten und auf Ihrem Weg zum Hauseigentümer zuverlässig begleiten kann.
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