Träumen Sie auch von einem Eigenheim?
Steigende Mieten und sehr günstige Finanzierungskonditionen bestärkten zuletzt viele Menschen in Ihrem Wunsch nach den eigenen vier Wänden. Nicht für jeden ist jedoch die eigene Immobilie kurzfristig realisierbar. Doch auch wenn der Immobilienerwerb oder der Hausbau noch einige Jahre auf sich warten lassen wird, können Sie von den niedrigen Zinsen profitieren. Wir zeigen Ihnen wie.
Die Zeit dafür war nie günstiger, denn derzeit befinden sich die Konditionen für Immobilienfinanzierungen auf historisch niedrigem Niveau.
Effektivzins für Hypothekendarlehen in Deutschland, 1982 bis 2016
Die folgende Statistik zeigt Ihnen die Entwicklung der Hypothekenzinsen in Deutschland in den Jahren von 1982 bis 2016 (Stand: August 2016). Die Angaben beziehen sich auf den Effektivzins für Hypothekendarlehen bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Abgebildet wird jeweils der Stand zum Jahresende (außer 2016).
Copyright www.meinefinanzklinik.de 2016, Quelle: Bundesbank
Wie werden sich die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln?
Werden sie steigen, fallen oder eher gleichbleiben?
Mit dieser Frage beschäftigen sich wohl die meisten, die absehbar eine Immobilie erwerben oder bauen möchten. Die Antwort auf diese Frage ist jedoch keineswegs einfach und dennoch wollen wir uns mit dieser Fragestellung beschäftigen.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat auf ihrer geldpolitischen Sitzung am 10. März 2016 den Leitzins auf null Prozent gesenkt und setzt ihre lockere Geldpolitik fort, was sie zuletzt auf ihrer Sitzung am 8. September 2016 bekräftigt hat. Die amerikanische Notenbank Fed hat hingegen den Leitzins am 16. Dezember 2015 erstmalig seit etwa zehn Jahren wieder erhöht.
Viele Volkswirte großer Kreditinstitute erwarten absehbar weiterhin günstige Finanzierungsbedingungen und rechnen erst mittelfristig mit moderaten Zinssteigerungen bedingt durch die Zinswende in den USA oder eine mögliche konjunkturelle Erholung in Europa.
Tritt dieses Szenario wirklich ein, bedeutet das, dass Sie sich im Hinblick auf eine Immobilienfinanzierung die nächsten Jahre wenig Sorgen machen müssen und weiterhin von günstigen Konditionen profitieren werden.
Wie wird sich die Situation dann ganz praktisch für Sie darstellen?
Sie werden voraussichtlich eine Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren – dies sind die üblicherweise gewählten Zeiträume – eingehen. Je länger Sie die Zinsbindung wählen, umso höher werden auch die Zinsen ausfallen. Ihr Immobilienprojekt werden Sie in diesem Zeitraum vermutlich nicht vollständig tilgen können. Es wird somit noch eine – wohl nicht unbeträchtliche – Restschuld bestehen, für Sie dann eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Das Risiko, dass in 15 bis 20 Jahren die Zinsen wieder deutlich höher stehen als heute, ist jedoch deutlich größerer als für die kommenden fünf Jahre. Gut wäre es, wenn Sie in 15 bis 20 Jahren immer noch von den gleichen, niedrigen Zinsen profitieren könnten wie heute. Wie das möglich ist und wie groß der Nutzen wäre werden wir gleich sehen. Vorher wenden wir uns noch einer anderen Meinung zu.
Henrik Müller ist Professor für wirtschaftspolitischen Journalismus an der Technischen Universität Dortmund. Zuvor war er stellvertretender Chefredakteur des manager magazins. Für ihn ist ein starker Anstieg der Zinsen auch in naher Zukunft ein realistisches Szenario (http://www.manager-magazin.de/politik/weltwirtschaft/rueckkehr-der-inflation-zwingt-fed-zu-schnellen-zinserhoehungen-a-1115803.html, 10.10.2016).
Weshalb ist er dieser Meinung?
Seine Einschätzung hängt damit zusammen, dass nach aktuellen Prognosen die Inflation deutlich anzieht. Was in normalen Zeiten noch kein Problem darstellt, könnte heftige Folgen haben, denn wir befinden uns derzeit nicht in normalen Zeiten.
Anfang Oktober 2016 hat der Internationale Währungsfonds (IWF) seinen aktuellen Weltwirtschaftsausblick vorgelegt und stark steigende Inflationsraten vorhergesagt. Auch wenn die erwarteten Inflationsraten zunächst nur eine Normalisierung darstellen, bedeuten Sie doch auch eine Trendwende.
2015 lag die Inflationsrate in den USA wie auch in Großbritannien bei gerade einmal 0,1 Prozent. Für 2017 wird mit Werten von 2,3 Prozent beziehungsweise 2,5 Prozent gerechnet. Für die Eurozone wird ein Anstieg von 0,0 auf 1,1 Prozent, für Deutschland von 0,4 Prozent auf 1,5 Prozent prognostiziert. Für die wichtige Volkswirtschaft China rechnet der IWF mit einer Steigerung von 1,4 Prozent auf 2,3 Prozent. Diese neuen Inflationsprognosen lassen erwarten, dass die amerikanische Fed die Zinsen schneller anheben wird als zunächst gedacht. Bisher waren die Finanzmärkte noch von sehr langsamen Anpassungen und US-Zinsen selbst im Jahr 2019 von nur etwa einem Prozent ausgegangen. Eine stärker anziehende Inflation könnte die Fed jedoch zu schnellerem Handeln zwingen.
Was macht die aktuelle Situation so besonders?
Zum Einen sind Anleihen von Staaten und Unternehmen extrem hoch bewertet, was eine Folge des superexpansiven Kurses der Notenbanken ist. Westliche Staatsanleihen werfen inzwischen großteils negativen Renditen ab. Zum Anderen hat die Verschuldung der Weltwirtschaft neue Rekordhöhen erreicht und steigt immer noch weiter an. Nicht zu vergessen sind zudem die politischen Risiken, denn weltweit breitet sich Protektionismus stärker aus, sprich es werden vermehrt handelspolitische Maßnahmen zum Schutz der inländischen Wirtschaft gegen ausländische Konkurrenz ergriffen. Zum Beispiel indem Importe verteuert werden. Dadurch wird der internationale Wettbewerb ausgebremst, der für niedrige Preise sorgen würde. In den USA hat Donald Trump im Falle eines Wahlsieges bereits hohe Zölle gegen China und Mexiko angekündigt. Marine le Pen würde wohl in Frankreich, und damit in weiteren bedeutenden Wirtschaftsmacht, ähnlich verfahren. Die Folge wäre eine beschleunigte Inflation, die wiederum Zinssteigerungen antreiben würde.
Was können Sie tun, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen?
Schauen wir uns ein Zahlenbeispiel an. Gehen wir davon aus, dass Sie in fünf Jahren eine Immobilie für 600.000 Euro erwerben möchten. Dafür können Sie 100.000 Euro Eigenkapital einsetzen und benötigen somit noch 500.000 Euro als Immobiliendarlehen. Die Konditionen seien noch günstig und liegen für eine Zinsbindung von zehn Jahren bei 2,0 Prozent. Wir gehen weiter davon aus, dass Sie monatlich 1.800 Euro (Tilgung und Zinsen) an die Bank zurück zahlen können.
Darlehenshöhe: 500.000 Euro
Zins für 10-jähriges Hypothekendarlehen: 2,0 Prozent p.a.
Mtl. Zins- und Tilgungsrate: 1.800 Euro
Nach den zehn Jahren Zinsbindung hätten Sie dann immer noch eine Restschuld von 371.306 Euro. Nun kommt es darauf an, auf welchem Niveau sich die Zinsen – von heute aus betrachtet in 15 Jahren – befinden.
Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung: 371.306 Euro
Szenario 1:
Liegen die Zinsen immer noch auf heutigem Niveau, sagen wir bei 1,25 Prozent, hätten Sie bei gleichbleibender monatlicher Rate für die Restschuld von 371.306 Euro einen Gesamtaufwand (Tilgung und Zinsen) von 417.753 Euro und hätten die Restschuld nach weiteren 19,3 Jahren beglichen.
Anschlusszins: 1,25 Prozent p.a.
Gesamtaufwand: 417.753 Euro
Szenario 2:
Sind die Zinsen jedoch bis in 15 Jahren auf 5 Prozent gestiegen, hätten Sie bei gleichbleibender monatlicher Rate einen Gesamtaufwand von sage und schreibe 838.749 Euro! Das bedeutet Sie hätten etwa 420.996 Euro mehr Zinsen zu zahlen und die Restschuld somit erst nach 38,8 weiteren Jahren beglichen.
Anschlusszins: 5,00 Prozent p.a.
Gesamtaufwand: 838.749 Euro !!!
Zusätzlicher Zinsaufwand: ca. 421.000 Euro !!!
Folgendes sollten Sie tun, um sich die Zinsen zu sichern!
Das derzeitige Zinsniveau können Sie sich über einen Bausparvertrag sichern. Allerdings kommt dafür nicht jeder infrage. Natürlich ist zum einen der Sollzins wichtig bei der Tarifwahl. Dies ist jedoch bei Weitem nicht der einzige entscheidende Punkt. Darüber hinaus ist beispielsweise entscheidend, wie der Bausparvertrag angespart werden muss und vor allem wie das Bauspardarlehen zurückgezahlt werden muss. Bei beiden Punkten sollten Sie größtmögliche Flexibilität haben. Viele Bauspartarife sehen die Leistung des Regelsparbeitrages vor, sprich Sie müssen einen relativ hohen monatlichen Betrag – 4 oder 5 Promille der Bausparsumme – ansparen. Ungünstig wäre auch, wenn Sie für die Rückzahlung des Darlehens wenig Zeit haben. Je schneller Sie das Darlehen zurück zahlen müssen, umso höher fällt Ihre monatliche Belastung aus. Als Makler können wir die verschiedenen Bauspartarife für Sie vergleichen und bei der Beantragung behilflich sein. Kommen Sie deshalb auf mich zu, wenn auch Sie sich das derzeitige Zinsniveau sichern möchten.
Wie Sie womöglich schon aus den vorangegangen Zeilen geschlossen haben, ist ein Bauspardarlehen weniger für die anfängliche Finanzierung interessant, sondern vielmehr für die Anschlussfinanzierung. Noch interessanter oder noch lukrativer wird dieses Modell, wenn wir das Mindestsparguthaben (je nach Tarif 30 – 50% der Bausparsumme), nicht in dem Bausparvertrag selbst ansparen, sondern separat. Mit der richtigen Geldanlage erreichen wir eine deutlich bessere Rendite ohne Spekulationsrisiken. So profitieren Sie doppelt, von den günstigen Finanzierungskonditionen einerseits und von einer guten Rendite andererseits.
Wie Sie letztlich auch ansparen, die Zinssicherung bietet eine historisch einmalige Gelegenheit.