Wer eine Immobilie finanzieren möchte, nutzt dazu in der Regel einen langfristigen Kredit, kombiniert mit einem Anteil Eigenkapital. Doch bei der Vergabe von Krediten haben Banken ihre ganz eigenen Regeln, die jeder Kreditnehmer kennen sollte. Daher ist es wichtig, sich vorher ausführlich über das Thema Immobilienfinanzierung zu informieren. Dabei werden Sie unweigerlich auch auf die Begriffe Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze stoßen. Was es damit auf sich hat und wo der Unterschied zwischen diesen Parametern liegt, zeigt der folgende Artikel
Was bei der Immobilienfinanzierung wichtig ist
Eine optimale Immobilienfinanzierung zeichnet sich vor allem durch niedrige Zinsen und eine lange Zinsbindungsdauer von zehn oder mehr Jahren aus. Darüber hinaus sollten kostenlose Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen möglich sein. Außerdem gilt, je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist meist nur unter hohen Auflagen möglich, da das Risiko für die Banken groß ist. Daher unterscheiden Kreditinstitute bei der Immobilienfinanzierung zwischen Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze.
Verkehrs- und Beleihungswert
Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, benennt den Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung zu den üblichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Dieser Wert kann von einem Gutachter festgestellt werden.
Eine der wesentlichen Grundlagen für die Höhe eines Bankkredites ist der sogenannte Beleihungswert. Dieser unterscheidet sich vom Verkehrswert dadurch, dass er über die gesamte Finanzierungslaufzeit Bestand haben muss. Daher ist er stets niedriger und liegt meist etwa 20 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Diese Wertdifferenz dient der Bank als Risikominimierung für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und das Haus beispielsweise zwangsversteigert werden muss. Das heißt, der Beleihungswert bezeichnet eine Summe, die das Kreditinstitut beim Verkauf oder einer Versteigerung auch über die Jahre hinweg ziemlich sicher für die Immobilie erhält. Die finanzierte Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, dient der Bank also gleichzeitig auch als Sicherheit. Diese ermittelt den marktüblichen Wert der Immobilie über die Zeit hinweg und errechnet anhand dieses Wertes die Kreditsumme, die Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt wird. Die Differenz zwischen Verkehrs- und Beleihungswert gleichen Kreditnehmer in der Regel durch Eigenkapital aus.
Beleihungsgrenze als Risikopuffer
Die Beleihungsgrenze zeigt, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes ein zinsgünstiges Darlehen vergeben wird. In der Regel liegt diese Grenze bei 80 Prozent. Meist vergeben Banken Kredite, die unter dieser Grenze liegen. Liegt das genehmigte Darlehen darüber, kann die Differenz zwischen Beleihungswert und Beleihungsgrenze durch einen zusätzlichen Kredit bedient werden, der jedoch aufgrund des höheren Risikos für die Bank mit einem höheren Zinssatz belegt ist. Im Normalfall begrenzt also nicht der Beleihungswert, sondern die niedrigere Beleihungsgrenze die Höhe des Kredites. In der Praxis sind die Grenzen bei der Finanzierung aber oftmals fließend. Geht es um die Finanzierung qualitativ hochwertiger Immobilien, heben Banken den Beleihungswert auch schon einmal an. Darüber hinaus haben Kreditnehmer auch die Möglichkeit, Eigenleistungen oder Bausparverträge in die Finanzierung einzubringen, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht.
Berechnung des Beleihungswertes
Kreditinstitute berechnen den Beleihungswert mithilfe verschiedener Methoden. Es gibt dafür drei gängige Berechnungsverfahren, die je nach Situation eingesetzt werden: das Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren. In der Regel nutzen Banken aber nicht nur eines dieser Verfahren, sondern ermitteln zwecks Vergleich sowohl den Sach- als auch den Ertragswert. Meist wird das Vergleichswertverfahren auch noch ergänzend mit eingesetzt.
Das Sachwertverfahren wird häufig für Immobilien eingesetzt, die der Kreditnehmer selbst nutzt. Dabei werden die Kosten ermittelt, die beim Neubau der Immobilie entstehen würden. Der Beleihungswert setzt sich in diesem Fall aus dem Grundstücks- und Bauwert zusammen. Bei einem Altbau beispielsweise werden die Wertminderungen, die im Laufe der Jahre entstanden sind, abgezogen. Diese Methode ermittelt zwar die Werte der verschiedenen Komponenten zuverlässig, berücksichtigt aktuelle Entwicklungen jedoch nicht.
Das Ertragswertverfahren findet hauptsächlich Anwendung für Mietobjekte oder gewerbliche Immobilien. Hier wird der Beleihungswert aus dem Grundstückswert und den zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Die Anwendung dieser Methode ermöglicht also auch Rückschlüsse auf zukünftige Erträge und eignet sich nur für Immobilien, die als Kapitalanlage oder Mietobjekt dienen.
Für Wohnimmobilien wie etwa Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewendet. Diese Methode berücksichtigt die aktuelle Marktsituation. Dabei wird die zu bewertende Immobilie im günstigsten Fall mit einem benachbarten Objekt ähnlicher Größenordnung verglichen. Regionale Grundstückspreise und der Wert der Wohnimmobilien fließen in diesem Fall mit in die Bewertung ein. Der Vorteil des Vergleichswertverfahrens liegt in der tatsächlichen Abbildung des Immobilienwertes. In der Praxis lassen sich vergleichbare Objekte allerdings oft nur schwer finden. Darüber hinaus unterliegt dieses Verfahren mehr als andere den üblichen Marktschwankungen.
Das prozentuale Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Kredit und dem Beleihungswert bezeichnet man als Beleihungsauslauf. Anhand dieser Prozentzahl legt die Bank die Höhe der Zinsen für das Darlehen fest. Je höher die Zahl des Beleihungsauslaufs, desto höher fällt auch der im Finanzierungsvertrag festgelegte Sollzins aus. Bei einem Beleihungswert bis zu 60 Prozent erhalten Kreditnehmer die besten Konditionen, da sie mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Dadurch verringert sich das Risiko für die Bank, die darauf mit günstigeren Zinsen reagiert.
Kosten der Immobilienbewertung
Zur Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie wird in der Regel auch ein Wertgutachten mit herangezogen. Die meisten Banken erheben dafür eine Gebühr, die in den Finanzierungsunterlagen üblicherweise als Kosten für Objektbesichtigungen oder Schätzkosten aufgeführt werden. Rechtlich gesehen ist diese Vorgehensweise umstritten, denn einem früheren Urteil zufolge dürfen diese Gebühren gar nicht erhoben werden. Die Ermittlung des Beleihungswertes sollte im Interesse der Bank liegen und gehört daher zu ihrer gesetzlichen Pflicht. Die Kosten dürfen demnach nicht einfach auf den Kunden abgewälzt werden und auch die Aufforderung, dieser solle sich selbst einen Wertgutachter besorgen, ist nicht zulässig. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen, der Sie genau informiert und bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche als Bankkunde unterstützt.
Wichtige Unterlagen für die Berechnung des Beleihungswertes
Haben Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entschieden, müssen Sie bei Antragsstellung verschiedene Unterlagen bei Ihrem Kreditgeber einreichen. Zu den erforderlichen Dokumenten gehören neben den Bauplänen zur Immobilie auch Einkommensnachweise, Angaben zum Eigenkapital und eine Bonitätsauskunft. Nach erfolgter Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit und der Wertermittlung Ihrer Immobilie erhalten Sie zunächst ein Kreditangebot von der Bank. Etwa zwei Wochen später schickt diese Ihnen den Darlehensvertrag zum Angebot, den Sie nur unterschreiben müssen. Sollten Sie mit dem Angebot Ihrer Bank jedoch nicht zufrieden sein, können Sie vor Vertragsabschluss nachverhandeln oder Vergleichsangebote anderer Kreditinstitute einholen.
Anhand der eingereichten Unterlagen werden Beleihungswert und Beleihungsgrenze ermittelt. Zieht die Bank einen Gutachter zur Überprüfung des Immobilienwertes hinzu, geschieht dies in der Regel nach der Kreditzusage. Dieser benötigt meist noch weitere Unterlagen wie etwa die Berechnung der Wohnfläche, einen Lageplan, den Grundbuchauszug und die Unterlagen zu den Immobilienversicherungen. Handelt es sich um Neubauten, wird das Objekt in der Regel nur von außen begutachtet, während bei älteren Immobilien auch die Innenräume interessant für den Gutachter sind.
Fazit
Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf sind wichtige Parameter für Ihre Immobilienfinanzierung und werden bei der Kreditvergabe in die Berechnung mit einbezogen. Der Beleihungswert gibt den Wert einer Immobilie über einen langen Zeitraum an und dient als Grundlage für die Ermittlung der Kreditsumme. Die Bank zieht von diesem konstanten Wert noch einen Risikoabschlag ab und ermittelt so die Beleihungsgrenze, die den maximalen Finanzierungsbetrag darstellt. Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Kredit und dem Beleihungswert benennt. Aus der Höhe dieser Zahl ergibt sich der Sollzinssatz Ihrer Finanzierung.
Ein Darlehen kann umso höher ausfallen, je höher der Beleihungswert einer Immobilie ist. Allerdings spielen in der Praxis für die Ermittlung des maximal möglichen Kreditbetrages auch noch weitere Faktoren wie etwa die Bonität des Kunden eine Rolle.
Wenn Sie nicht sicher sind, welche Kredithöhe und welcher Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung realistisch sind, sollten Sie sich an einen Fachmann wenden. Dieser berücksichtigt Ihre individuellen Belange und hilft Ihnen, eine maßgeschneiderte Finanzierung zu den besten Konditionen zu finden.
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