Was Sie als potenzieller Wohnungseigentümer wissen sollten

Sie möchten ein Eigenheim erwerben, bevorzugen aber eine Eigentumswohnung, da Sie kein ganzes Haus benötigen? Dann sollten Sie dabei einige Dinge beherzigen und wissen, worauf Sie achten müssen. Nur weil Ihr neues Eigenheim etwas übersichtlicher ist als ein Haus, heißt das nicht, dass der Weg bis zum Ziel wesentlich einfacher ist.

Wie beim Hauskauf sind auch bei der Wahl der Wohnung verschiedene Faktoren wie etwa Lage, Zustand, Wohnumfeld und Energieeffizienz äußerst wichtig. Daher sollten Sie auch in diesem Fall niemals die Katze im Sack kaufen, sondern das ausgesuchte Objekt unbedingt besichtigen und gegebenenfalls auch vom Fachmann begutachten lassen. Verlassen Sie sich nicht auf beschönigte Beschreibungen und tolle Bilder in den Anzeigen, denn diese entsprechen oftmals nicht der Realität. Immerhin ist der Kauf einer Eigentumswohnung mit hohen finanziellen Belastungen verbunden, sodass ein Fehlkauf aufgrund mangelnder Informationen böse Folgen für Sie haben könnte.

Wichtige Kriterien bei der Wohnungssuche 


Je nachdem, ob Sie eine komplett neue Wohnung oder eine ältere Bestandsimmobilie kaufen, müssen Sie auf unterschiedliche Aspekte achten. Gerade bei älteren Wohnungen können versteckte Mängel vorliegen, die Sie als Laie gar nicht erkennen und das kann am Ende teuer werden. Nehmen Sie am besten einen qualifizierten Gutachter mit ins Boot, um solche Situationen zu vermeiden.

Wie beim Hauskauf ist nicht nur der Zustand der Wohnung ein wichtiges Entscheidungskriterium, sondern auch die Lage. Dabei ist die Verkehrsanbindung ein wichtiger Faktor, denn gerade für Berufstätige ist es wichtig, den Arbeitsplatz gut zu erreichen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen sind oder mit dem eigenen Pkw fahren. Beide Möglichkeiten sollten einfach zu bewerkstelligen sein. Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und Arztpraxen in der Nähe? Gibt es in der näheren Umgebung Freizeiteinrichtungen wie Schwimmbäder, Sporthallen oder Restaurants? Auch darüber sollten Sie sich vorab informieren. Darüber hinaus sollten Sie sich die Wohnumgebung genau anschauen. Sind Sie dort zu viel Lärm ausgesetzt oder befindet sich das Objekt eher in ruhiger Lage? Sieht die Umgebung gepflegt aus? Vielleicht können Sie ja auch vorab etwas über Ihre potenzielle Nachbarschaft erfahren. Befindet sich Ihre Wohnung eher in der Stadtmitte, sind gegebenenfalls auch nahe gelegene Grünflächen von Bedeutung.

Beschaffenheit der Eigentumswohnung


Sind sie mit der Lage und der Wohnumgebung des Objektes einverstanden, gilt es, die Wohnung selbst unter die Lupe zu nehmen. Zwar können Sie den Zustand der Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungen selbst noch beeinflussen, aber Sie sollten schon genau wissen, was auf Sie zukommt. Wie sieht Ihr Budget aus und sind Sie überhaupt bereit, die Zeit für solche Maßnahmen zu opfern? Bei einem Neubau können Sie von einer hohen Energieeffizienz und einem geringen Änderungsbedarf ausgehen. Werfen Sie bei der Besichtigung vorsichtshalber dennoch einen Blick in die Baubeschreibung. Diese gibt Ihnen Auskunft über den aktuellen Stand der durchgeführten Arbeiten sowie über Maßnahmen, die der Bauträger noch durchführen wird. Informieren Sie sich auch darüber, ob die einzelnen Bauabschnitte bereits von einem unabhängigen Gutachter abgenommen wurden.

Möchten Sie eine ältere Bestandseigentumswohnung kaufen, gibt es einiges mehr, worauf Sie achten müssen: Wie ist der Zustand der Wohnhausfassade, der Terrasse oder des Balkons, des Daches, der Rohre, Heizungsanlage und Leitungen? Macht das Haus von außen einen gepflegten Eindruck oder hat die Fassade schon Risse? Machen Balkon und Terrasse einen stabilen und gepflegten Eindruck und wie sieht es mit der Energieeffizienz aus? Fragen Sie nach, wann das Dach neu gedeckt wurde und ob es gedämmt ist. Auch der Zustand von Rohren und Leitungen sollte genau geprüft werden. Ist die Heizungsanlage modernisiert worden? Je älter das Objekt ist, desto genauer sollte man gerade bei diesen Elementen hinschauen. Muss hier nachgebessert oder sogar ausgetauscht werden, kann das sehr teuer werden.

Energieeffizienz muss stimmen


Eine hohe Energieeffizienz ist eines der wichtigsten Entscheidungskriterien für den Kauf eines Eigenheimes, egal ob Haus oder Eigentumswohnung. Langfristig sparen Sie damit nämlich viel Geld. Schlägt Ihnen bei der Besichtigung der Wohnung schon ein unangenehmer Geruch entgegen, können Sie davon ausgehen, dass sich irgendwo Feuchtigkeit angestaut und schlimmstenfalls schon versteckter Schimmel gebildet hat. Ist der Boden aus Holz, achten Sie darauf, ob dieser einen gepflegten Eindruck macht. Marode und feuchte Holzböden erfordern umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, die viel Geld kosten. Muss der Boden hingegen nur abgeschliffen und neu lackiert werden, ist das kein Ausschlusskriterium für die Wohnung. Werfen Sie auf jeden Fall einen Blick in den Energieausweis, denn dort finden Sie Angaben zum Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche. Der angegebene Verbrauch gibt Ihnen schon einen wertvollen Hinweis darauf, wie energieeffizient das Objekt ist. Schlecht verbaute Türen und alte, nicht ausreichend isolierte Fenster können die Heizkosten in die Höhe treiben und Schimmelbildung verursachen. Dachboden und Keller sollten Sie ebenfalls genau unter die Lupe nehmen, denn auch hier ist es oftmals so feucht, dass sich Schimmel problemlos ausbreiten kann. Ist der Dachboden nicht gedämmt, kann das zu einem hohen Energieverlust führen. Damit schmeißen Sie dann Ihr Geld regelrecht aus dem Fenster. Ist die Außenfassade des Gebäudes nicht gedämmt, erhöht dies ebenfalls den Energieverbrauch.

Wie sieht die Heizungsanlage aus? Wird noch eine alte Ölheizung betrieben oder ist schon eine moderne Anlage installiert? Auch das ist ein wichtiger Aspekt, den Sie bei der Besichtigung von älteren Bestandseigentumswohnungen nicht außer Acht lassen dürfen. Bei Neubauten werden Sie sich über die Energieeffizienz in der Regel keine Gedanken machen müssen.

Worauf Sie noch achten sollten


Stimmt die Energieeffizienz, ist das schon mal die halbe Miete. Schauen Sie sich aber auch die Einrichtung genau an. Verfügt die Wohnung beispielsweise schon über Einbauschränke und Küche, sollten Sie den Zustand dieser Einrichtungsobjekte überprüfen. Stellen Sie fest, dass lediglich die eine oder andere Schönheitsreparatur nötig, ansonsten aber alles in Ordnung ist, sind Sie wieder einen Schritt weiter. Treffen die Einbauschränke absolut nicht Ihren Geschmack, überprüfen Sie, wie leicht sich diese demontieren und austauschen lassen. Schauen Sie sich Armaturen, Fugen, Rohre und Leitungen in Küche und Bad an. Ist alles noch relativ neu oder eher in einem schlechteren Zustand? Gab es vielleicht schon einmal Rohrbrüche, die Folgeschäden nach sich ziehen könnten? In diesem Fall könnte es sehr teuer werden, wenn dadurch verursachte Schäden an den Sanitäranlagen behoben werden müssten.

Nehmen Sie auch Einblick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Hier erfahren Sie, ob in absehbarer Zeit größere Sanierungsmaßnahmen geplant sind, an denen Sie sich finanziell beteiligen müssten. Ein Umzug kostet viel Geld und wenn kurz nach Ihrem Einzug beispielsweise das Dach neu gemacht werden muss, kommen schon gleich zusätzliche finanzielle Belastungen auf Sie zu. Die Protokolle geben auch Auskunft über die Höhe der Instandhaltungsrücklage, die jeder Eigentümer zahlen muss.

Darüber hinaus ist es empfehlenswert, einen Fachmann mit zum Besichtigungstermin zu nehmen, der den Zustand der Wohnung richtig einschätzen und auch verdeckte Mängel erkennen kann. Die Inanspruchnahme eines Gutachters kostet in der Regel ein paar Hundert Euro. Das ist aber nichts gegen die Kosten, die bei nicht entdeckten Mängeln im Nachhinein für Sanierungsmaßnahmen auf Sie zukommen können.

Der Kaufprozess


Die ausgesuchte Eigentumswohnung ist energieeffizient, rundum in einem guten Zustand und auch die Einrichtung gefällt Ihnen? Dann sollten Sie nicht mehr zögern und den Kaufprozess in Angriff nehmen. Dieser ist mit einigen Formalitäten verbunden, die noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages zu erledigen sind. Der Kaufvertrag, der Angaben zu Größe, Preis und Lage der Eigentumswohnung sowie zum Übergabedatum beinhaltet, wird notariell beglaubigt und bei der Unterschrift vorgelesen. Dem Vertrag wird die sogenannte Verweisungsurkunde, auch als Bezugsurkunde bezeichnet, beigefügt. Dieses Dokument beinhaltet beispielsweise Zeichnungen zum Objekt und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer. Handelt es sich um einen Neubau, wird zusätzlich die Baubeschreibung des Bauträgers als Anlage beigefügt. Diese gibt Auskunft über die Ausstattung der Wohnung sowie Vereinbarungen zum Grundstücksverkauf. Darüber hinaus wird die sogenannte Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen und ist somit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Hier findet man Angaben zur Aufteilung des Objektes und Grundstückes unter den Eigentümern und zu gemeinschaftlich genutzten Räumen oder Flächen. Werfen Sie unbedingt einen Blick in den aktuellen Grundbuchauszug, um sicherzustellen, dass Ihr neues Eigenheim nicht mit einer Grundschuld belastet ist.

Falle Erbbaugrundstück


Erkundigen Sie sich auch, ob das Objekt sich auf einem Erbbaugrundstück befindet, denn das wäre nachteilig. In diesem Fall hätten Sie zwar Ihren Anteil am Objekt, nicht aber am Grundstück. Dies betrifft beispielsweise Grundstücke, die der Kirche gehören. Sie müssten eine Art Grundstücksmiete zahlen, wodurch sich zwar der Kaufpreis verringert, aber dafür sind die monatlichen Mietkosten höher. Außerdem können Sie das Grundstück nur in begrenztem Maße nutzen. Endet die Laufzeit des Pachtvertrages, möchte der Verpächter sein Grundstück vielleicht selbst nutzen. Dann müssten Sie schlimmstenfalls Ihr trautes Eigenheim verlassen. Kaufen Sie schon vor Baubeginn eine Eigentumswohnung, holen Sie eine Bonitätsauskunft über den Bauträger ein. Wird der Bau im Keim erstickt, weil der Bauträger mittendrin pleitegeht, ist Ihr Geld im schlimmsten Fall vielleicht teilweise oder ganz weg. Wenn Sie einen Fachmann zurate ziehen, der den Entwurf des Kaufvertrags eingehend prüft, bevor Sie die Katze im Sack kaufen, vermeiden Sie böse Überraschungen.

Finanzierung richtig planen


Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, muss die Finanzierung stehen. Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen bietet sich ein Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und langer Zinsbindungsdauer von zehn bis 20 Jahren an. Sollten die Zinsen dann in den nächsten Jahren steigen, muss Sie das nicht beunruhigen. Berücksichtigen Sie aber: Meist bleibt am Ende der Laufzeit eine Restschuld. Diese müssen Sie in der Regel über eine teurere Anschlussfinanzierung tilgen, es sei denn, Sie können Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Es ist empfehlenswert, die Finanzierungsplanung mithilfe eines Fachmannes zu erarbeiten, denn oftmals werden wichtige Dinge außer Acht gelassen. So vergessen Kreditnehmer immer wieder, die Kaufnebenkosten in die Kalkulation einzubeziehen. Zu diesen Nebenkosten, die etwa 15 Prozent des Kaufpreises betragen, gehören die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten und Gebühren für Grundbucheintragungen. Gehen diese zusätzlichen finanziellen Belastungen bei der Finanzierungsplanung unter, kann das zum echten Problem werden. Darüber hinaus steht der Fachmann Ihnen beim Angebotsvergleich mit Rat und Tat zur Seite und findet unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Situation die geeignete Immobilienfinanzierung für Sie.

Eigentümergemeinschaft und Hausgeld


Sobald der Wohnungskauf über die Bühne gegangen ist, sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Diese ist zuständig für Verwaltungsangelegenheiten und Modernisierungsmaßnahmen des Objektes. Jeder Wohnungsbesitzer muss als Mitglied der Eigentümergemeinschaft jeden Monat ein sogenanntes Hausgeld zahlen, das für gemeinschaftliche Ausgaben verwendet wird. Dazu gehören beispielsweise Versicherungsbeiträge, Kosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung, Heizung, Wasser, Strom, Abfallentsorgung und Instandhaltungsrücklage.

Fazit


Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, ist das in der heutigen Zeit eine lohnende Investition. Wichtig ist hier genau wie beim Hauskauf die Begutachtung des Objektes mithilfe eines Fachmannes, um versteckte Mängel rechtzeitig zu entdecken und damit den erforderlichen Modernisierungsaufwand zu ermitteln. Auch wenn die Inanspruchnahme eines Gutachters Geld kostet, vermeiden Sie damit böse Überraschungen, die am Ende wesentlich teurer werden. Kaufen Sie also nicht die Katze im Sack, sondern nehmen Sie das gesamte Objekt genau unter die Lupe. Damit ersparen Sie sich jede Menge Schwierigkeiten.

Darüber hinaus spielt die Lage des Objektes eine wesentliche Rolle. Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, muss die Finanzierung stehen. Bei der Finanzierungsplanung sollten Sie sich ebenfalls von einem Fachmann helfen lassen, um Fehler mit weitreichenden Folgen für Ihren Geldbeutel zu vermeiden. 

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