Hypothek als Immobilienfinanzierung

Früher galt die Hypothek als eine gängige Form der Immobilienfinanzierung. Heutzutage werden Immobilienfinanzierungen meist mithilfe von Annuitätendarlehen realisiert. Bei der Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das solange bestehen bleibt, wie es auch eine Forderung gibt. Das heißt, die Bank fordert beim Hypothekendarlehen monatliche Ratenzahlungen bis zur kompletten Tilgung des Kredites. Es bleibt am Ende also keine Restschuld mehr. Heute setzt man Hypotheken nicht mehr zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen ein. Stattdessen hat sich die Absicherung durch die Grundschuld durchgesetzt. Hypothek und Grundschuld sind also zwei Grundpfandrechte, die der Kreditabsicherung dienen. Es handelt sich dabei nicht um eigene Kreditformen. Dennoch wird bis heute der Begriff „Hypothek“ immer noch umgangssprachlich als Bezeichnung eines Baudarlehens verwendet.

Eine „Hypothek aufnehmen“


Eine „Hypothek aufnehmen“ bedeutet, dass Sie die Rechte an Ihrer Immobilie an Ihre Bank abtreten, die Ihnen dafür einen Kredit gewährt. Dies ist im Rahmen einer Immobilienfinanzierung möglich, aber auch wenn Sie beispielsweise Geld für eine Sanierung oder Modernisierung Ihres Objektes benötigen. In diesem Fall dient die Aufnahme einer Hypothek der Kapitalbeschaffung.

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, wird diese notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt stellt anschließend eine Urkunde aus, die als Hypothekenbrief bezeichnet wird. Sobald Sie Ihren Immobilienkredit komplett getilgt haben, ist auch die Hypothek hinfällig und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Die verschiedenen Arten einer Hypothek


Es gibt zwei verschiedene Varianten der Hypothek: die Brief- und die Buchhypothek. Hierbei stellt die Briefhypothek die gängigste Form dar. Stellt das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief aus, spricht man von einer Briefhypothek. Diese Urkunde enthält alle Informationen, die dem Grundbucheintrag zu entnehmen sind. Der Vorteil dieser Variante: Der Brief muss bei einem Gläubigerwechsel lediglich dem neuen Kreditgeber ausgehändigt werden. Dazu muss der ehemalige Gläubiger eine schriftliche Abtretungserklärung erstellen. Ein neuer Grundbucheintrag ist in diesem Fall nicht notwendig, sodass Kosten und Zeit gespart werden.

Die Buchhypothek bezeichnet den Eintrag der Hypothek ins Grundbuch. Hierbei ist die Bank im Grundbuch notiert und kann so bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers Ansprüche geltend machen. Kommt es aber beispielsweise bei einer Umschuldung zum Gläubigerwechsel, ist hier im Gegensatz zur Briefhypothek ein erneuter Grundbucheintrag erforderlich. Dabei entstehen für den Kreditnehmer Kosten, deren Höhe von der Restschuld des Darlehens abhängig ist.

Ohne Forderung keine Hypothek


Besteht keine Forderung mehr, erlischt damit auch die Hypothek als Grundpfandrecht. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Kredit vollständig getilgt ist und die Hypothek damit in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wird. Es kommt auch vor, dass die Bank auf die Hypothek verzichtet. In diesem Fall geht die Hypothek direkt auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Allerdings sind dazu eine schriftliche Aufhebungserklärung durch die Bank und die Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Die Löschung ist beim Grundbuchamt zu beantragen. Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen, kann die Bank das Haus zwangsversteigern. Mit dem Erlös werden die ausstehenden Forderungen beglichen und die Hypothek erlischt als Grundpfandrecht. Die Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch wird durch einen Notar veranlasst, der die erforderlichen Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleitet. Dafür fallen sowohl Notar- als auch Grundbuchkosten an.

Anfallende Kosten


Nichts gibt es umsonst und das gilt auch für die Hypothek. Schon bei der Eintragung ins Grundbuch werden Gebühren fällig, die an den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen sind. Nach Abwicklung des Immobilienkaufvertrages erhält der Kreditnehmer die entsprechende Rechnung. Die Kosten belaufen sich etwa zwischen 1,5 und zwei Prozent der Darlehenssumme.

Kommt es wegen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu einer Zwangsvollstreckung, entstehen der Bank für die Durchführung zusätzliche Kosten. Damit diese von vorneherein abgedeckt sind, wird oftmals neben dem Zinssatz für den Kredit auch noch ein Grundschuldzins vereinbart. Dieser liegt bei etwa 15 Prozent der verbleibenden Restschuld.

Rangfolge der Hypothek


Im Grundbuch besitzt die Hypothek eine Rangfolge, die angibt, welche Bank im Fall einer Zwangsversteigerung der Immobilie zuerst Geld erhält. Mit einer erstrangigen oder sogenannten 1a-Hypothek hat der Kreditgeber somit die größte Chance, an das Geld heranzukommen. Reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht für alle, haben die nachrangigen Banken oder Gläubiger das Nachsehen. Natürlich bevorzugen Banken daher 1a-Hypotheken und gewähren dafür in der Regel niedrigere Hypothekenzinsen als für eine nachrangige 1b-Hypothek.

Allerdings beleihen Banken Immobilien nur bis zu einer bestimmten Grenze. So liegt der Beleihungswert einer 1a-Hypothek bei etwa 60 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, beschreibt den Wert eines Objektes zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Dabei spielen Faktoren wie die aktuelle Marktsituation, Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie eine wesentliche Rolle. Die Wertermittlung erfolgt durch einen qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter. Der Verkehrswert ist also keine fixe Größe, sondern gilt nur am Tag seiner Ermittlung und kann sich daher jeder Zeit verändern.

Reicht Ihre 1a-Hypothek also nicht für den gesamten Finanzierungsbedarf aus, benötigen Sie eine weitere Hypothek. Diese wird als 1b-Hypothek ins Grundbuch eingetragen. Da das Risiko für die Bank hierbei größer ist, fallen auch die Zinsen entsprechend höher aus. Jeder weitere Kredit, den Sie aufnehmen, wird ebenfalls nachrangig ins Grundbuch eingetragen.

Sobald für die erste Hypothek keine Forderung mehr besteht, kann sie aus dem Grundbuch gelöscht werden. In diesem Fall rücken die nachrangigen Kredite auf und erhalten einen besseren Rang.

Hypothek und Grundschuld


Hypothek und Grundschuld haben eine Gemeinsamkeit: Sie werden beim Immobilienerwerb als Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Das ist aber auch schon alles, denn die Unterschiede überwiegen bei Weitem.

So ist die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden, die nach der vollständigen Darlehenstilgung keinen Bestand mehr hat. Eine Grundschuld ist hingegen unabhängig von einer Forderung und bleibt auch ohne diese bestehen.

Bei einer Briefhypothek kann ein Gläubigerwechsel kostenlos vollzogen werden, während im Rahmen einer Grundschuld meistens Kosten für den Grundbucheintrag anfallen. Die Höhe der aufgenommenen Hypothek entspricht jeweils den noch ausstehenden Zahlungen für den Kredit. Eine Grundschuld bleibt immer in der Höhe der vollen Darlehenssumme bestehen. Dabei spielt es keine Rolle, wie viel schon getilgt wurde. Im Gegensatz zur Hypothek nimmt die Grundschuld im Laufe der Zeit also nicht ab.

Das heißt: Eine Hypothek gewährt dem Immobilieneigentümer weniger Flexibilität als eine Grundschuld. Letztere kann nicht nur auf andere Gläubiger, sondern auch auf neue Kredite übertragen werden. Ein Beispiel: Sie haben schon einen ansehnlichen Teil Ihrer Restschuld beglichen und möchten Ihr Haus zu Modernisierungszwecken neu beleihen. In diesem Fall können Sie einen neuen Kredit in Höhe der getilgten Summe aufnehmen, ohne eine erneute Grundschuld bestellen zu müssen. Das ist bei einer Hypothek so nicht möglich.

Fazit


Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das der Absicherung einer Immobilie dient. Bei Zahlungsausfällen kann die Bank also auf die Hypothek zurückgreifen. Diese ist grundsätzlich an eine Forderung gebunden und verwandelt sich nach deren Begleichung in eine Eigentümergrundschuld. Es gibt Brief- und Buchhypotheken, wobei die Briefhypothek in der Praxis die gängige Variante ist. Heutzutage kommt eine Hypothek als Grundpfandrecht im Rahmen einer Immobilienfinanzierung aufgrund der Forderungsabhängigkeit kaum noch vor. Die Kosten für die Eintragung einer Hypothek belaufen sich auf etwa zwei Prozent der Darlehenssumme.

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