Beim Kauf eines Hauses fließt das Geld meistens kurz nach Abschluss der Immobilienfinanzierung. Wer das Objekt allerdings von einem Bauträger kauft oder ein Haus baut, benötigt den vereinbarten Kreditbetrag in der Regel nicht auf einmal. Stattdessen kann der Bauherr Teilbeträge nach und nach so abrufen, wie er sie gerade für den jeweiligen Bauabschnitt benötigt. Dies verursacht zusätzliche Kosten, denn die Bank berechnet für noch nicht abgerufene Kreditanteile Gebühren in Form von sogenannten Bereitstellungszinsen. Auf diese Weise gleicht das Kreditinstitut den finanziellen Verlust, der sich aus den fehlenden Zinseinnahmen für den bereitgestellten Nettokreditbetrag ergibt, aus. Diesen zusätzlichen Kostenfaktor sollten Sie bei Ihren Berechnungen rund um die Immobilienfinanzierung unbedingt im Vorfeld mit einkalkulieren. Vermeintlich günstige Baukredite können sich durch die Bereitstellungszinsen nämlich erheblich verteuern. Wer diese Kosten bei seinen Berechnungen nicht berücksichtigt, verschätzt sich unter Umständen hinsichtlich des verfügbaren Budgets und gerät in finanzielle Schwierigkeiten.
Bereitstellungszinsen, das lästige Übel für den Bauherrn
Die zusätzlichen Gebühren fallen in der Regel erst nach der bereitstellungszinsfreien Zeit an. Dieser Zeitraum und auch die Höhe dieser Zinsen variieren von Anbieter zu Anbieter. Bei einigen Banken werden die Zinsbeträge beispielsweise schon nach zwei Monaten fällig, während andere Kreditinstitute dem Bauherrn ohne zusätzliche Aufschläge zwölf oder sogar bis zu 24 Monate Zeit lassen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt meistens bei etwa drei Prozent pro Jahr.
Kommt es bei Ihrem Bauvorhaben zu Verzögerungen, verursachen die Gebühren, die Sie der Bank im Grunde dafür zahlen, dass diese Ihr Geld parkt, sehr hohe Kosten. Nach Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit zahlen Kreditnehmer also neben der monatlichen Rückzahlungsrate für den bereits abgerufenen Darlehensbetrag auch die Bereitstellungsgebühr. Damit Ihnen die monatlichen Kosten nicht irgendwann im Verlauf Ihres Bauvorhabens über den Kopf wachsen, sollten Sie die zusätzlichen Zinsen und mögliche Bauverzögerungen mit in Ihre Kalkulation aufnehmen. Da diese Gebühren nicht im Effektivzinssatz enthalten sind, lassen sich die drohenden Zusatzkosten bei der Wahl der Baufinanzierung nur schwer vergleichen. Hier ist Expertenrat gefragt.
Höhe der Bereitstellungszinsen
Die Bereitstellungsprovision fällt für den Betrag an, der bisher noch nicht durch den Bauherrn abgerufen wurde. Die Höhe der zusätzlichen Zinsen ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern hängt von den jeweiligen Kreditinstituten ab. Dennoch gelten 0,25 Prozent des geparkten Kreditbetrages monatlich unter den Banken als weitverbreiteter Standard. Die Bereitstellungszinsen können die monatlichen Kosten für Ihre Finanzierung erheblich in die Höhe treiben. Das gilt vor allem bei nicht eingeplanten Bauverzögerungen, denn je länger Sie Gebühren zahlen, desto höher wird Ihre finanzielle Gesamtbelastung. Die aus einem Zinsanteil bestehende Monatsrate wird auf die bereits in Anspruch genommene Kreditsumme angerechnet. Die eigentliche Tilgung des Finanzierungsbetrages, also die Rückzahlung der Restschuld, beginnt erst, nachdem der gesamte Darlehensbetrag an den Bauherrn ausgezahlt wurde.
Beachten Sie: Je länger die bereitstellungszinsfreie Zeit, die Ihnen die Bank gewährt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie um die Zahlung dieser zusätzlichen Zinsen herum kommen. In einem Zeitraum von beispielsweise zwölf Monaten schaffen es die meisten Bauherren, den gesamten Kreditbetrag abzurufen. In der Regel lassen sich so auch kleinere Bauverzögerungen auffangen. Allerdings gilt es zu beachten, dass im Falle einer langen bereitstellungszinsfreien Zeit seitens der Bank ein Zinsaufschlag anfällt, den Sie über die gesamte Zinsbindungsdauer Ihrer Immobilienfinanzierung hinweg zahlen müssen. Daher muss vor Vertragsabschluss genau kalkuliert werden, ob der lange gebührenfreie Zeitraum den erhöhten Sollzinssatz rechtfertigt. Das hängt ganz von Ihrem individuellen Bauvorhaben ab. Kaufen Sie etwa ein Fertighaus, das in wenigen Monaten steht, sollten Sie den erhöhten Zinssatz nicht in Kauf nehmen. Ist Ihr Bauprojekt aber langwierig, weil es vieles zu koordinieren gibt und damit zu rechnen ist, dass nicht immer alles reibungslos verläuft, kann sich eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit durchaus lohnen.
Wenn Sie nicht sicher sind, welche Option für Ihr Projekt die bessere Wahl ist, nehmen Sie das Know-how eines Fachmannes in Anspruch, der Ihre persönliche Situation berücksichtigt.
Bereitstellungszinsen vermeiden
Bereitstellungszinsen können also vor allem bei einer längeren Bauverzögerung zur echten Finanzfalle werden. Doch kann man diese Gebühr nicht auch irgendwie umgehen oder zumindest auf ein Minimum reduzieren? Nun, es gibt tatsächlich Möglichkeiten, diese Zusatzkosten auf einem erträglichen Niveau zu halten. So können Sie beispielsweise die bereitstellungszinsfreie Zeit bei Ihrem Kreditinstitut verlängern. Allerdings ist dies Verhandlungssache, da die Bank nicht dazu verpflichtet ist. Erhalten Sie grünes Licht für Ihr Anliegen, ist dies jedoch oftmals mit einem Zinsaufschlag auf die volle Darlehenssumme verbunden. Hier gilt es, genau abzuwägen, ob sich das für Sie auch wirklich lohnt.
Wenn Sie es schaffen, Ihr Bauvorhaben und die Finanzierung optimal aufeinander abzustimmen, haben Sie gute Chancen, Bereitstellungszinsen einzusparen. Dazu ist es hilfreich, wenn Sie mit dem für Sie tätigen Bauunternehmer einen Zahlungsplan als Bestandteil des Bauvertrages vereinbaren. Dieser beinhaltet die Termine für die Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte, an denen eine Zahlung erfolgt. Sind die genauen Auszahlungen also im Vorfeld schon festgelegt, wissen Sie auch, wie lange der bereitstellungszinsfreie Zeitraum ausfallen sollte. Darüber hinaus können Sie die Darlehensaufnahme terminlich so koordinieren, dass die zinsfreie Zeit erst kurz vor dem Start der Bauarbeiten beginnt. So ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass der komplette Kredit innerhalb dieses Zeitraums abgerufen wird.
Eine vorzeitige Auszahlung des gesamten Kredites ist im Rahmen einer Baufinanzierung aufgrund der Zweckgebundenheit in der Regel nicht möglich.
Höhere Zusatzkosten durch Bauverzögerungen
Wer sich dazu entschlossen hat, ein Haus zu bauen, hat ein großes Projekt vor sich, bei dem leider auch mal das eine oder andere Missgeschick passieren kann. Läuft etwas nicht so wie geplant, kommt es meist zu längeren Bauverzögerungen und das kostet jedes Mal zusätzliches Geld. Je länger noch nicht abgerufene Kreditanteile liegen bleiben, weil es gerade mit dem Bau nicht weitergeht, desto mehr Bereitstellungszinsen werden fällig. Daher ist es wichtig, bei der Bauplanung potenzielle Verzögerungsrisiken mit einzukalkulieren oder sofern möglich, ganz zu vermeiden. Natürlich sind nicht immer alle möglichen Probleme vorauszusehen, aber einige Ursachen, die für ungewollte Verzögerungen verantwortlich sind, treten doch immer wieder auf. Diese lassen sich durch vorausschauende Planung durchaus vermeiden. So sollte der Bauherr beispielsweise dafür Sorge tragen, dass alle Unterlagen für die Baugenehmigung rechtzeitig zusammengetragen und auf mögliche Fehler geprüft werden. Fristen, die durch Behörden festgelegt werden, sind unbedingt einzuhalten. Bringen Sie Eigenleistungen in Ihr Bauprojekt ein, die als Eigenkapital angerechnet werden, können Sie einige Kosten sparen. Doch Vorsicht: Überschätzen Sie Ihr Leistungspotenzial nicht, denn auch wenn Sie eingeplante Arbeiten am Ende doch nicht mehr ausführen können, sind Bauverzögerungen und damit auch steigende Kosten vorprogrammiert. Planen Sie also nur Eigenleistungen mit ein, die Sie ohne Probleme zügig erbringen können.
Der erfolgreiche Hausbau steht und fällt mit der optimalen Koordination zwischen den beteiligten Unternehmen. Hält beispielsweise der Architekt Termine nicht ein, können auch andere Arbeiten nicht rechtzeitig ausgeführt werden und schon kommt es zu gravierenden Verzögerungen. Lassen Sie sich sicherheitshalber die termingerechte Baukoordination vertraglich zusichern, damit Sie im Ernstfall Regressansprüche an beauftragte Firmen stellen können.
Nachträgliche Sonderwünsche seitens des Bauherrn, die vom Bauplan abweichen, führen ebenfalls zu unnötigem Zeitverlust. Daher sollte alles von Anfang an genau durchdacht werden, um nachträgliche Arbeitsgänge zu vermeiden. Empfehlenswert ist dabei die Inanspruchnahme einer ausführlichen Beratung durch einen Fachmann.
Was sonst noch schiefgehen kann
Leider kommen in der Baubranche auch unvorhergesehene Insolvenzen vor. Auch dies kann das Bauprojekt des Kreditnehmers erheblich behindern, da erst einmal eine Ersatzfirma her muss, die alle nicht beendeten Arbeiten des Vorgängers fortführt. Dieses Risiko lässt sich zwar nicht grundsätzlich abstellen, doch zumindest können Bauherren vorab Auskünfte über die Bonität des ausgewählten Bauträgers einholen. In der Regel sind Bauträger aber gegen Insolvenzen versichert. Bei Abschluss des Bauvertrages sollten Sie unbedingt darauf achten, dass dieser eine Fertigstellungsgarantie beinhaltet.
Eine andere Gefahr, die Ihr Bauvorhaben verzögern kann, ist schlechte Witterung und dagegen können Sie als Bauherr auch nicht viel ausrichten. Achten Sie jedoch darauf, dass der Bauträger nur die Arbeit vorübergehend einstellt, wenn die Wetterbedingungen eine Fortführung tatsächlich unmöglich machen. Wer sein Bauprojekt von vorneherein in der wärmeren Jahreszeit in Angriff nimmt, muss zumindest keine Verzögerungen wegen Schneefall und Frost befürchten.
Die ausführliche Beratung durch einen Fachmann, die optimale Planung und Arbeitskoordination sind die wesentlichen Faktoren, die zur Vermeidung von Bauverzögerungen beitragen.
Bereitstellungszinsen zurückfordern
Die termingerechte Fertigstellung Ihres Bauvorhabens liegt in der Verantwortung des Bauträgers, wenn Sie im Bauvertrag feste Termine für die Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte vereinbart haben. Darüber hinaus ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Vertrag eine genaue Baubeschreibung beizufügen, die auch Auskunft über Fertigstellungstermine gibt. Wird der Bau insgesamt oder teilweise später fertiggestellt, können Sie vom Bauträger Schadensersatz für dadurch entstandene Zusatzkosten verlangen. Das gilt auch für die Bereitstellungszinsen, die Sie aufgrund der Verzögerung zahlen müssen. Bauen Sie Ihr Haus in Eigenregie und haben die Verzögerungen selbst zu verantworten, bleiben Sie allerdings auf den zusätzlichen Kosten sitzen.
Fazit
Die Bereitstellungszinsen, die für noch nicht abgerufene Kreditanteile fällig werden, können unter bestimmten Umständen zu einem belastenden Kostenfaktor werden. Daher gehören diese Gebühren von Anfang an mit in Ihre Baukalkulation. Bei sorgfältiger Bauplanung besteht durchaus die Möglichkeit, die zusätzlichen Zinsen zu umgehen oder zumindest erheblich zu senken.
Vergleichen Sie die verschiedenen Anbieter von Baukrediten und beachten Sie dabei die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit, die von Bank zu Bank variiert. Je länger dieser Zeitraum, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihr gesamtes Darlehen innerhalb der gebührenfreien Zeit ausgeschöpft haben. Ziehen Sie zur optimalen Planung Ihres gesamten Bauprojektes einen Experten zurate, der bei allen Kalkulationen rund um Ihre Baufinanzierung Ihre individuellen Belange berücksichtigt.
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