Das Wichtigste vorneweg
Was genau ist ein Baumangel?
Ein Baumangel liegt dann vor, wenn die, zum Beispiel von Handwerkern, erbrachte Leistung nicht den vertraglichen Vereinbarungen, etwa in der Leistungsbeschreibung und den Plänen, entspricht. Gemäß § 633 BGB ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn "es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,
- 1wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
- 2für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann."
Eine andere Definition gemäß § 13 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht einen Baumangel dann gegeben, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Alternativ, wenn Sie es gern etwas technischer formuliert haben:
Ein baulicher Mangel liegt vor, wenn das Bauteil nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit / Qualität / Ausführung aufweist und hieraus optische, funktionelle oder sicherheitstechnische Beeinträchtigungen folgen. Die Ursachen dieser Baumängel können sowohl im verwendeten Baumaterial, aber ebenso auch in der Verarbeitung liegen.
Konsequenterweise ist ein Mangel von der jeweiligen Firma zu beheben. Oftmals kommt es zu kleineren Abweichungen vom Sollzustand, die mitunter keine signifikanten Nachteile darstellen. Diese kleinen Mängel werden von Bauherren nicht selten akzeptiert, sofern der Auftragnehmer dafür gewährt einen Preisnachlass einräumt.
Ob es sich im konkreten Fall um einen tolerierbaren Mangel handelt, ist in der Regel im Austausch zwischen Bauherr oder Baubetreuer sowie dem jeweiligen Handwerker zu klären. Kann hierbei keine Übereinkunft erzielt werden, muss allerdings oftmals der Rechtsweg beschritten werden.
Was ist ein sogenannter wesentlicher Baumangel?
Ist die Nutzung des Gebäudes oder Werks erheblich beeinträchtigt oder entspricht ein Werk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ein wesentlicher Baumangel lässt sich auch dadurch charakterisieren, dass mit ihm hohe Beseitigungskosten verbunden sind und / oder ein hohes Risiko für den Eintritt von Folgeschäden gegeben ist.
Was ist ein sogenannter versteckter Baumangel?
Ein versteckter Baumangel hingegen ist ein Mangel, der bereits bei der Übergabe des Immobilie bestanden hatte, allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt feststellbar wurde. Wird der Mangel vom Auftraggeber innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt, kann er gegenüber dem Auftragnehmer Ansprüche geltend machen.
Grundsätzlich haben Bauherren jederzeit während der Baumaßnahme die Möglichkeit entdeckte Mängel zu reklamieren. Selbstverständlich ist damit auch das Anrecht auf deren zeitnahe Behebung verbunden. Aber nicht nur während der Bauabwicklung sind Mängel von den ausführenden Unternehmen zu behoben. Auch nach Abschluss der Baumaßnahme und deren Abnahme durch den Bauherren, besteht grundsätzlich eine befristete Gewährleistungszeit. Innerhalb dieses Zeitraumes müssen Mängel von den Firmen kostenlos beseitigt werden.
Bauherren sollten deshalb rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist eine abschließende Begehung zur Feststellung eventueller Mängel durchführen.
Wie lange gilt die Gewährleistungsfrist?
Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen
Empfiehlt Ihnen ein Bauunternehmer für die Vertragsabwicklung die Gewährleistungsfrist nach der VOB/B, sollten Sie hellhörig werden. Das ist unseriös! Denn für Verträge mit privaten Hausbauern ist in der Regel das BGB maßgeblich und dadurch gilt eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren.
Verträge gemäß VOB/B werden hingegen häufig im gewerblichen und kommunalen Bereich abgeschlossen.
Ab wann gilt die Gewährleistungsfrist?
Die Gewährleistungsfrist beginnt nach Abnahme der Bauleistung zu laufen. Sowie die Baumaßnahme abgeschlossen ist und diese auch abgenommen wurde, kann von den zuständigen Handwerkern gemäß BGB für einen Zeitraum von 5 Jahren eine (kostenlose) Mängelbeseitigung verlangt werden. Nach Ablauf dieser Frist können Gewährleistungsansprüche nur noch in klar definierten Ausnahmefällen, wie etwa bei arglistiger Täuschung, mit Aussicht auf erfolgreiche Durchsetzung gestellt werden.
Die Bauabnahme selbst ist ein formeller Akt, bei der durch den Bauherren bestätigt wird, dass die beauftragten Handwerksunternehmen die vertraglich vereinbarte Leistung erbracht haben.
In der Praxis wird hierzu ein Abnahmetermin einberufen, bei dem der Bauherr, gegebenenfalls mit Unterstützung des Architekten oder eines Sachverständigen, eine Begehung vor Ort mit dem Handwerker durchführt und die erbrachte Leistung begutachtet. Die Abnahme wird protokolliert und von den am Abnahmetermin beteiligten Personen unterzeichnet. Vorhandene Baumängel werden schriftlich dokumentiert und es werden Fristen für die Mängelbehebung festgelegt.
Bei schweren Mängeln kann der Bauherr allerdings auch die Abnahme verweigern. Sie findet dann erst nach Beseitigung der Mängel statt.
Wichtig:
Die Abnahme hat eine Änderung der Rechtsverhältnisse zwischen Bauunternehmen und Ihnen als Bauherr zur Folge. So wird etwa durch diesen Akt die Beweislast umgekehrt. Wird nach der Abnahme ein Mangel sichtbar, hat der Bauherr im Streitfall nachzuweisen, dass dieser auf die unsachgemäße Ausführung des Bauunternehmens zurückzuführen ist.
Was tun, wenn Baumängel erst nach über 5 Jahren auftreten?
Untersuchungen zeigen, dass nur rund 20% der verursachten Baufehler im Zuge des Bauvorgangs entdeckt werden. Etwa 69% der Mängel werden innerhalb der vom BGB definierten Verjährungsfrist Baufehler entdeckt. Innerhalb dieses Zeitraums haben Auftraggeber das Recht, Fehler aufzuzeigen und kostenfrei vom Auftragnehmer beheben zu lassen.
Viele Baufehler bleiben somit für einen längeren Zeitraum unentdeckt und die Verjährungsfrist läuft aus. Wer zum Beispiel Baumängel nach 10 Jahren beanstanden möchte, bleibt auf den Kosten zur Behebung sitzen. Es sei denn, der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin kann dem ausführenden Unternehmen nachweisen, dass es nicht ordnungsgemäß ausgeführte Leistungen arglistig verschwiegen hat. In diesen Fällen gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
Häufigste Baumängel
Zu spät entdeckte Baumängel verursachen Jahr für Jahr Schäden in Millionenhöhe. Bei jedem Bauvorhaben von Ein-und Zweifamilienhäusern finden sich durchschnittlich 20 gravierende Mängel.
Bei Ihrem Hausbau sollten Sie vor Allem auf die folgenden Gewerke und Baumängel achten, da diese statistisch am häufigsten auftreten.
Wie stelle ich Baumängel fest?
Wenn Sie nicht vom Fach sind – und das trifft auf die meisten Bauherren zu –, dann werden Sie bestimmte Mängel gar nicht feststellen können, falls diese nicht offensichtlich sind.
Ein Riss in der Mauer, ein Sprung in einer Fliese, ein Kratzer an einer Armatur, ein Bauteil hat nicht die vorab ausgewählte Farbe – alles Mängel, die offensichtlich sind und die Sie auch als Laie ohne Schwierigkeiten ausmachen können.
Hingegen werden Sie Mängel wie Wärmebrücken, unsachgemäße Anbringung einer Dampfsperre oder die mangelhafte schalltechnische Entkoppelung von Installationen (z. B. bei Rohrschellen, Montageschienen) voraussichtlich nicht feststellen können. Allerdings sind genau bei diesen Mängeln die Folgeschäden wesentlich schwerwiegender (Durchfeuchtung der Wärmedämmung, Schimmelbildung, Wärmeverluste, höherer Heizenergiebedarf, störende Schallausbreitung etc.) als bei den erstgenannten offensichtlichen. Am besten ziehen Sie zur Mängelerhebung einen unabhängigen Fachmann hinzu – dazu mehr in den unten aufgeführten Tipps.
Wie kann Baumängeln vorgebeugt werden?
Diese Tipps helfen Ihnen, sich vor Baumängel zu schützen:
Wie ist bei der Reklamation der Baumängel vorzugehen?
Damit ein Mangel behoben werden kann, ist dieser zunächst anzuzeigen. Dies hat grundsätzlich bei dem jeweiligen Vertragspartner zu erfolgen. Wurden von einem verantwortlichen Generalunternehmer Gewerke an Subunternehmer vergeben, sind Mängel immer dem Generalunternehmer anzuzeigen. Die Mängelanzeige beziehungsweise Mängelrüge bildet die Grundlage dafür, dass Bauherren weitere Rechte durchsetzen können.
Sofern Bauherren nicht einen Baubetreuer an der Seite haben, dienen folgende Schritte als Orientierung für die Mängelanzeige.
- 1Dokumentieren Sie den Baumangel unbedingt schriftlich. Zudem sollten Sie eine Bild- oder Videodokumentation erstellen.
- 2Formulieren Sie detailliert, was genau nicht funktioniert bzw. welcher Bauteil einen Mangel aufweist. Eine Verwendung von Fachbegriffen ist hierbei nicht verlangt. Stattdessen genügt eine einfache Beschreibung des Mangels. Der Mangel sollte jedoch nicht zu allgemein beschrieben werden.
- 3Legen Sie eine angemessene Frist mit genauem Datum (zum Beispiel „bis zum …“) zur Mängelbehebung fest, die sich nach dem Umfang des Mangels richtet. Eine Formulierung wie „umgehend“ oder „möglichst schnell“ ist unzureichend. Zudem darf die Fristsetzung nicht unrealistisch kurz sein, da sie sonst unwirksam ist. Sachverständige können eine Auskunft zu angemessenen Fristen geben.
- 4Übermitteln Sie dem zuständigen Auftragnehmer die Mangelmitteilung auf dem Postweg, am besten per Einschreiben. So haben Sie auch den Nachweis, dass und wann dieser eingegangen ist. Bei Bedarf findet in der Folge eine gemeinsame Begehung vor Ort statt, um den Sachverhalt zu prüfen.
- 5Erfolgt keine Reaktion seitens des Handwerksunternehmens, wird der Mangel also nicht bis zur festgesetzten Frist behoben, setzen Sie eine Nachfrist, die Sie wieder schriftlich und per Einschreiben kundtun.
- 6Bleibt auch diese unberücksichtigt und kommt es zu keiner Einigung, sollten Sie sich an einen Fachanwalt wenden. Grundsätzlich haben Sie dann mehrere Möglichkeiten: Sie können den Baumangel von einem anderen Unternehmen beheben lassen (Selbstvornahme) und hierfür eine Kostenerstattung einfordern, eine Preisminderung geltend machen oder einen Schadensersatz fordern. All diese Möglichkeiten sollten aber stets mit einem Fachanwalt abgestimmt werden. Der Weg zum Gericht sollte immer der letzte Schritt sein.
Wertminderung auszahlen lassen oder Baumängel beseitigen lassen?
Dem Auftragnehmer, also dem Bauunternehmer, muss die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels gegeben werden. Er kann jedoch die Mangelbeseitigung bei Unverhältnismäßigkeit, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit verweigern. In einem solchen Fall steht dem Auftraggeber, also dem Bauherrn, eine Minderung zu. Für die Behebung der Mängel und Schäden werden gewöhnlich die entsprechenden Wertminderungen auf Grundlage der Kosten geschätzt, die zur Beseitigung der Schäden aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch Kostenermittlungen auf Einzelpositionen oder durch pauschale Ansätze erfolgen.
Kostenschutz bei Baumängeln
Klassische Rechtsschutzversicherungen schließen Streitigkeiten wegen Mängel am Bau aus. Aus diesem Grund ist es zwingend notwendig eine separate Bauherren-Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Nur hiermit sind Sie als Bauherr vor den anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten geschützt, wenn Sie gegen Baupfusch vorgehen und die Schäden von der Baufirma beheben lassen wollen.
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