Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Günstigere Kredite mit Eigenkapital


Sie möchten eine Immobilie finanzieren und verfügen über etwas Eigenkapital? Dann stehen die Chancen gut, dass Ihnen ein günstiger Immobilienkredit von der Bank gewährt wird. Warum ist Eigenkapital so wichtig, fragen Sie sich? Sobald Sie Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung einfließen lassen, verringert sich das Risiko für die Bank, denn Sie benötigen ja eine entsprechend kleinere Kreditsumme. In der Regel wird das vom Kreditgeber mit niedrigeren Zinsen belohnt. Sie sollten zumindest die mit dem Immobilienerwerb zusätzlich in Höhe von etwa 15 Prozent des Kaufpreises anfallenden Kaufnebenkosten über vorhandenes Eigenkapital abdecken können. Doch es gilt grundsätzlich: je mehr Eigenkapital, desto besser!

Der bei der Immobilienfinanzierung eingebrachte Eigenkapitalanteil entscheidet also wesentlich über die Konditionen Ihres Kredites. Neben Bank- und Bausparguthaben zählen beispielsweise auch Eigenleistungen oder staatliche Förderkredite zum Eigenkapital.

Warum Eigenkapital für die Bank so wichtig ist


Sie benötigen Geld für Ihren Immobilienkauf und möchten es sich von der Bank leihen? Dann sollten Sie wissen, dass Bankinstitute dieses Geld oftmals nicht aus hauseigenen Mitteln zur Verfügung stellen, sondern es selbst am Kapitalmarkt ausleihen. Das heißt, der Kredit wird in diesem Fall verzinst und Ihre Bank gibt diese Zinsen mit einem geringen Aufschlag an Sie weiter. Natürlich muss der Kreditgeber das geliehene Kapital auch wieder zurückzahlen. Somit ist klar, dass die Kreditinstitute Darlehen bevorzugt an Kunden mit sicheren Einkommensverhältnissen und lupenreiner Bonität vergeben. Zum Schutz vor Zahlungsausfällen werden also Sicherheiten verlangt und dazu gehört vor allem die zu finanzierende Immobilie selbst. Geraten Sie durch unvorhergesehene Ereignisse in eine finanzielle Schieflage, sodass Sie die Kreditraten nicht mehr zahlen können, kann die Bank Ihr Haus zwangsversteigern. Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung muss der Kreditgeber das am Kapitalmarkt geliehene Geld zurückzahlen. Steht die finanzielle Situation des Kreditnehmers eher auf wackligen Füßen, verlangt die Bank meist zusätzliche Sicherheiten in Form von veräußerbaren Werten, um das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren. Je mehr Eigenkapital Sie mit in die Finanzierung bringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und das zahlt sich dann auch für Sie als Kreditnehmer aus.

Sichere Wege zum Eigenkapital


Der klassische Weg, Eigentum anzuhäufen, ist die herkömmliche Art und Weise zu sparen, indem über Jahre regelmäßig Geld beiseitegelegt wird. Sobald für Sie klar ist, dass Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, sollten Sie mit dem Sparen anfangen. Gibt es noch einen zweiten Darlehensnehmer, der ebenfalls bereit ist, Geld für den Immobilienkauf wegzulegen, steigt das Eigenkapital umso schneller. Sie können Ihr Geld beispielsweise standardmäßig auf einem Sparbuch anlegen. Da es über die Zeit keinem Werteverlust unterliegt, akzeptieren Banken problemlos Sparbücher als Sicherheit für eine Finanzierung. Bausparverträge sind ebenfalls beliebte Sparmittel, denn hierbei zahlen Sie über eine Dauer von meist sieben Jahren eine feste monatliche Summe ein. Ist die Sparphase beendet, haben Sie zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme selbst angehäuft. Die restlichen 50 bis 60 Prozent erhalten Sie als zinsgünstigen Kredit von der Bausparkasse. Wer sofort Geld braucht und nicht erst nach mehreren Jahren, könnte von einem Bausparsofortdarlehen profitieren. Dabei bekommen Sie die Bausparsumme sofort ausgezahlt und fangen erst dann mit Ihren monatlichen Einzahlungen in den Bausparvertrag an. Auch in diesem Fall gibt es feste Zinsbeträge für Ihr eingezahltes Geld.

Horten Sie das Ersparte beispielsweise für eine bestimmte Dauer auf einem Festgeldkonto, haben Sie in diesem Zeitraum keinen Zugriff darauf. Sie erhalten dafür aber ebenfalls einen festen Zinssatz. Das angelegte Geld ist so über die gesamte Laufzeit sicher vor Zinsschwankungen. Hierbei gilt: je länger die festgelegte Laufzeit und je höher die eingezahlte Summe, desto mehr Gewinn!

Neben dem Ersparten kann beispielsweise auch ein Grundstück als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Dieses muss aber abbezahlt sein und wird dann als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. So dient es der Bank als Sicherheit, falls Sie einmal Ihre Kreditraten nicht mehr zurückzahlen können.

Sind Aktien zu unsicher?


Banken akzeptieren fast alle zur Verfügung stehenden Vermögenswerte als Sicherheit bei der Kreditvergabe. Doch was ist mit Aktien? Sind diese nicht eher risikobehaftet? Tatsächlich ist das Risiko sehr hoch, dass Aktien mit der Zeit an Wert verlieren. Daher akzeptieren Kreditinstitute diese auch nicht zu 100 Prozent als Sicherheit. Möchten Sie Ihre Aktien als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen, wird der Kreditgeber diese zur Risikoeinschätzung einer eingehenden Prüfung unterziehen. Als sehr sicher gelten beispielsweise Bundeswertpapiere oder Staatsanleihen, die von einer Ratingagentur mit einer hohen Bonitätsstufe ausgezeichnet wurden. Die übrigen Aktien werden meist nur zu 60 oder 80 Prozent beliehen. Je höher die Bank das Risiko einstuft, desto geringer werden diese bewertet.

Hat der Kreditgeber Ihre Wertpapiere als Sicherheit akzeptiert, bekommen sie einen Sperrvermerk. Das heißt, Sie als Kreditnehmer kommen nicht mehr an Ihre Aktien heran. Nur die Bank kann noch Auszahlungen fordern, wenn sie beispielsweise Zahlungsausfälle beim Kreditnehmer nachweisen kann.

Erbschaft und Schenkung als Eigenkapital


Sie sind in den Genuss einer Schenkung gekommen oder erwarten einen Geldsegen in Form einer Erbschaft? Dann können Sie auch diese Werte als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. In beiden Fällen hat der Gesetzgeber bestimmte Freibeträge festgelegt, die nicht besteuert werden. Erst wenn diese Freibeträge überschritten werden, können Erbschafts- oder Schenkungssteuern anfallen.

Sie brauchen das Geld aber jetzt und können nicht auf die irgendwann einmal bevorstehenden Erbschaften warten? In diesem Fall gibt es die Möglichkeit, sich das Erbe oder einen Teil davon schon zu Lebzeiten des Vererbenden auszahlen zu lassen. Handelt es sich dabei um nahe Verwandte wie etwa die Eltern, haben Sie sowieso einen Pflichtteilsanspruch, der jedoch erst im Erbfall eintreten würde. Das können Sie durch einen notariell beglaubigten Pflichtteilsverzicht umgehen. Damit verzichten Sie als Erbberechtigter zwar auf Ihren Pflichtteil, erhalten aber eine entsprechende Abfindung und können so Ihr Erbe sofort als Eigenkapital einsetzen.

Erhalten Sie zu Lebzeiten eines Verwandten etwa einen höheren Geldbetrag durch Schenkung, kann dieses Geld auf das Erbe angerechnet werden. Das heißt, der Betrag steht Ihnen sofort zur Verfügung, wird aber erst im Todesfall auf die Erbschaft addiert. Aus der Gesamtsumme wird Ihr Pflichtteil ermittelt. Das Geld, das Sie schon erhalten haben, wird davon abgezogen, sodass Sie den Restbetrag als Pflichtteilsberechtigter dann trotz vorheriger Schenkung noch verlangen können.

Wenn die Familie hilft


Sie haben helfende Hände in Ihrem engsten Familienkreis oder in der Verwandtschaft, die Ihnen mit Geldbeträgen oder Sachwerten unter die Arme greifen können? Auch diese Hilfsmittel können bei Ihrer Bank als Sicherheiten hinterlegt werden, wenn Ihre eigenen Vermögenswerte nicht für den gewünschten Kredit ausreichen. So könnte etwa das Haus Ihrer Eltern als mögliche Sicherheit eingesetzt werden. In diesem Fall wird auf das Elternhaus eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Sind Sie dann irgendwann im Verlauf Ihrer Immobilienfinanzierung zahlungsunfähig, kommt auf Ihre Eltern allerdings eine Zwangsversteigerung zu, sofern diese den fehlenden Kreditbetrag nicht für Sie zahlen können. Der ausstehende Betrag kann auch in Raten gezahlt werden. 

Was Sie noch wissen sollten


Generell haben Sie auch die Möglichkeit, eine Lebensversicherung ganz oder teilweise zu beleihen. Allerdings sollten Sie in diesem Fall die Versicherungs- und Finanzierungskonditionen genau prüfen. Schlimmstenfalls ist nämlich mit Auszahlung des Geldes durch den Versicherer Ihre Altersvorsorge weg, sofern es sich bei Ihrer Police um eine kapitalbildende Lebensversicherung handelt. Ob sich in Ihrem Fall der Einsatz einer Lebensversicherung als Sicherheit für Ihre Immobilienfinanzierung wirklich lohnt, sollte genau überprüft werden.

Wenn Sie ein Haus bauen möchten, können Sie Geld sparen, indem Sie kein teures Grundstück kaufen, sondern es stattdessen nur pachten. So bieten beispielsweise Kommunen, Kirchen oder Privatleute Grundstücke mit sogenanntem Erbbaurecht an. Sie pachten das Grundstück in diesem Fall meist für 99 Jahre, können es aber nutzen, als wäre es Ihr eigener Baugrund. Es ist also auch möglich, ein Haus darauf zu bauen. Die Pacht verhandeln Sie mit dem Verpächter des Grundstückes und zusätzlich zahlen Sie einmal pro Jahr die anfallenden Erbbauzinsen. Die Höhe des Erbbauzinssatzes beträgt in der Regel zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes. Die Erbpacht kann auch an Ihre Nachkommen vererbt werden.

Fazit


Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte in der Lage sein, Eigenkapital mit einzubringen. Dadurch verringert sich das Risiko für die Bank und damit wird auch Ihr Kredit viel günstiger. Der Kreditgeber erkennt nicht nur Bares, sondern beispielsweise auch Sparbücher, Bausparverträge, Aktien, Lebensversicherungen, Eigenleistungen oder staatliche Förderkredite als zusätzliche Sicherheiten an, wenn das zu finanzierende Objekt nicht ausreicht. Welche Varianten Sie zur Bildung von Eigenkapital nutzen sollten, hängt letztlich von Ihrer finanziellen Situation ab.

Es gibt also nicht die eine Art zu sparen, die für alle geeignet ist. Entscheidend ist, dass die möglichen Optionen auch wirklich Ihrer finanziellen Lage entsprechen. Vielleicht kommen in Ihrem Fall ja auch mehrere Sparvarianten infrage.

Welche Sparmaßnahmen für Sie am besten geeignet sind, sollten Sie mithilfe eines Fachmannes ermitteln, der dabei Ihre persönliche Situation berücksichtigt.

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