Grundbucheintragungen verursachen Kosten

Bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie entstehen neben den Notarkosten auch Grundbuchkosten. Diese fallen an, wenn der künftige Bauherr das passende Grundstück für sein Traumhaus kauft oder ein Interessent eine Bestandsimmobilie erwirbt. Die notarielle Beurkundung des Immobilienerwerbs ist in Deutschland gesetzlich verpflichtend und auch die Eintragung in das Grundbuch ist ein Muss. Ein wirksamer Eigentumswechsel kommt letztlich erst durch den Grundbucheintrag zustande. Beide Leistungen sind mit Gebühren verbunden, die wie die Grunderwerbsteuer und Maklergebühren zu den Kaufnebenkosten gehören. Das Gerichts- und Notarkostengesetz gibt dafür einheitliche Gebührensätze vor, die nicht verhandelbar sind. Die Gebühren errechnen sich dabei aus dem prozentualen Anteil am Kaufpreis und liegen bei insgesamt 1,5 bis 2 Prozent. Wer seine Immobilie über einen Kredit finanzieren möchte, sollte diese nicht gerade unerheblichen Kosten in seiner Finanzierungsplanung berücksichtigen. Geschieht dies nicht, können gerade die neben den Tilgungsraten und Zinsen zusätzlich anfallenden Kaufnebenkosten im Verlauf der Finanzierung zu finanziellen Engpässen führen.

Was ins Grundbuch eingetragen wird


Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, welches beim Grundbuchamt geführt wird. Dort sind verschiedene Eintragungen zu Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zu finden, wobei Belastungen und Veränderungen hier den größten Teil ausmachen. Das Grundbuch beinhaltet Informationen über alle Grundstücke im jeweiligen Bezirk.

Allerdings ist der Zugang zu den Grundbucheintragungen nur Organisationen und Personen vorbehalten, die an diesen ein berechtigtes Interesse haben. Selbst ‚gelöschte‘ Informationen bleiben sichtbar, da sich nur so Änderungen nach einem neuen Grundbucheintrag nachvollziehen lassen. Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. Daten lassen sich so leichter auffinden, da jede Abteilung bestimmte Arten von Informationen verwaltet.

Vor der Eintragung des neuen Hauseigentümers muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Darüber hinaus hat der Notar noch einige vorbereitende Tätigkeiten wie etwa das Einholen verschiedener Genehmigungen und Vorkaufsverzichtserklärungen auszuführen. Darüber hinaus muss eine eventuelle Auflassungsvormerkung im Grundbuch registriert werden. Was bedeutet das? Nun, der Käufer ist trotz des unterschriebenen Kaufvertrages noch lange nicht der neue Eigentümer der Immobilie. Damit sein Kaufvorhaben dennoch bis zur endgültigen Umschreibung geschützt ist, lässt der Notar die Auflassung im Grundbuch vermerken.

Damit die Immobilie an den neuen Hausherrn übergeben werden kann, müssen zu guter Letzt die Grundschulden des Verkäufers gelöscht, Wege- und Wohnrechte sowie die neue Grundschuld einschließlich des neuen Eigentümers eingetragen werden. Die Grundbuchkosten, die in Eintragungsgebühren für den Eigentümerwechsel und Vollzugsgebühren für den Immobilienkauf unterteilt sind, stellt der Notar in Rechnung. Diese liegen bei etwa 0,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie.

Die Grundbuchabteilungen



In der ersten Grundbuchabteilung sind Angaben zu den Eigentümern wie Namen und einzelne Anteile etwa bei gemeinschaftlichem Eigentum aufgelistet. Darüber hinaus sind hier auch die Grundlagen der Eintragung aufgeführt.

Die zweite Abteilung des Grundbuches enthält unter anderem die Auflassungsvormerkungen und Dienstbarkeiten, also die Rechte für die Nutzung Ihres Eigentums von anderen Personen. Außerdem sind dort neben den Nutzungsrechten auch Sanierungsvermerke, Vermerke zu Insolvenzen oder Testamenten, Vorkaufs- und Wohnrechte sowie Widersprüche gegen Eigentumsrechte gelistet.

Im letzten Teil des Grundbuches findet man vor allem Eintragungen zu den Grundpfandrechten. Diese unterteilen sich in Grundschulden, Hypotheken, Renten- und Sicherungsschulden. 

Mit einer Grundschuld wird ein Grundstück oder eine Immobilie belastet. Sie dient der Absicherung von Schulden, für die der Eigentümer, der mit eingetragenem Grundpfandrecht seine Immobilie nicht ohne Erlaubnis des Kreditgebers verkaufen kann, haftet. Ebenso sichert die Hypothek eine Forderung oder einen Kredit durch Belastung des Grundstücks oder der Immobilie ab.

Weitere Grundpfandrechte sind die Renten- und Sicherungsschulden. Die Rentenschulden bilden eine Sonderform der Grundschuld. Hier erhalten die Berechtigten regelmäßig zu bestimmten Terminen Geld aus dem Grundstück oder der Immobilie. Wird eine Rentenschuld bestellt, ist im Vorfeld auch der Betrag festzulegen, mit dem die Rentenschuld abgelöst werden kann. Die Sicherungsschulden dienen als eine Variante der Grundschuld ebenfalls der Kreditsicherung. Damit in Zusammenhang stehende Urkunden werden ebenfalls in der dritten Grundbuchabteilung verwaltet.

Welche Grundbuchkosten anfallen


Die Grundbuchkosten, die beim Immobilien- oder Grundstückskauf entstehen, lassen sich in zwei Kostengruppen unterteilen. Es gibt Kosten, die bei jedem Immobilienerwerb entstehen, und solche, die nur unter bestimmten Voraussetzungen fällig werden. So verursacht beispielsweise die gesetzlich verpflichtende Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bei jedem Hauskauf Kosten. Auch für die endgültige Umschreibung des Kaufobjektes auf den neuen Eigentümer fallen Gebühren an.

Zusätzliche Grundbuchkosten können beim Immobilienerwerb im Rahmen einer Grundschuldbestellung, Grundschuldlöschung oder Grundschuldabtretung entstehen. Die Grundschuld ist eine Belastung, die der Hauseigentümer eingeht, um seine Schulden abzusichern. Ist er später nicht in der Lage, zu zahlen, kann der Kreditgeber, auf den die Schuld eingetragen ist, das eingesetzte Haus oder Grundstück beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung verwerten. Der Hauseigentümer lässt die Schuld bei der Grundschuldbestellung in das Grundbuch eintragen. Kommt es zu einer Grundschuldabtretung, geht diese mit Zustimmung des Kreditgebers auf den neuen Immobilieneigentümer über. Wird ein als Sicherheit eingesetztes Grundpfandrecht ebenfalls mit Zustimmung des Kreditgebers gestrichen, handelt es sich um eine Grundschuldlöschung. Die Kosten für eine Grundschuldeintragung richten sich nach der Höhe der Schuld. Liegt die Grundschuld beispielsweise bei 200.000 Euro, wird eine Gebühr von 435 Euro für die Eintragung fällig.

Grundbuchkosten einsparen


Lassen sich Grundbuchschulden einsparen? Nur teilweise, denn die zuvor genannten Kosten, die grundsätzlich beim Hauskauf anfallen, sind unumgänglich und auch nicht verhandelbar. Nur wenn die zu veräußernde Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist, gibt es die Möglichkeit einer Kosteneinsparung. So ist es günstiger, eine alte Schuld auf den neuen Eigentümer zu übertragen, als diese zu löschen und eine neue Schuld einzutragen. Lehnt der Käufer dies jedoch ab, weil ihm die bestehende Schuld zu hoch ist, kann stattdessen ein Teil der Altschuld gelöscht und nur der verbleibende Rest abgetreten werden. Auch das ist immer noch günstiger als eine komplette Löschung und Neueintragung.

Die Grundschuldabtretung ist nichts anderes als die Umschuldung eines Darlehens. Neben dem alten Gläubiger muss auch der neue Gläubiger dieser durch die Unterzeichnung einer Abtretungsurkunde zustimmen. Hierbei fällt als Grundbuchgebühr nur der geringe Tarif für die Änderung von Grundbucheinträgen an, während die Kosten für eine Neueintragung ganz wegfallen. Immobilienkäufer, die ohnehin die Transaktion durch eine Grundschuld finanzieren möchten, können auf diese Weise gutes Geld sparen.

Wenn Sie die Grundbuchkosten, die auf Sie zukommen, genau ausrechnen möchten, können Sie dies zwar mithilfe von Grundbuch- und Notarkostenrechnern online erledigen, aber dies sollte nur einem ersten Überblick dienen. Da diese Gebühren zu den Kaufnebenkosten gehören und detailliert in die Finanzplanung aufgenommen werden müssen, ist zur individuellen und exakten Berechnung die Inanspruchnahme eines Fachmannes empfehlenswert.

Fazit


Der Grundbucheintrag stellt für Immobilienverkäufer ein wichtiges Dokument dar, denn es muss immer etwas gelöscht, geändert oder hinzugefügt werden. Das gilt vor allem, wenn für den Hauskauf eine Finanzierung in Anspruch genommen wird.

Wechselt die veräußerte Immobilie schließlich den Eigentümer, werden stets Grundbuchkosten fällig, die in der Regel von der Höhe des Kaufpreises abhängig sind. Da Grundbuchangelegenheiten in das Aufgabengebiet des beauftragten Notars fallen, stellt dieser Grundbuch- und Notarkosten zusammen in Rechnung.

Die beim Immobilienerwerb anfallenden Grundbuchkosten gehören zu den Kaufnebenkosten und sind daher bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen. Für die Zahlung der Nebenkosten ist der Einsatz von Eigenkapital empfehlenswert. Ist kein Eigenkapital vorhanden, sodass diese Kosten über die Finanzierung abgedeckt werden müssen, erhebt der Kreditgeber aufgrund des höheren Risikos meist einen teuren Zinsaufschlag. Daher sollten Sie Ihre Grundbuchkosten und alle weiteren Nebenkosten mithilfe eines Fachmannes zeitnah und genau planen.

Beratung zu Ihrem Immobilien-Projekt anfragen


Als Spezialist für Baufinanzierung nehme ich Ihnen die Suche nach der bestmöglichen Finanzierung ab. Dafür greife ich auf die Konditionen regionaler Banken sowie von mehr als 450 überregionaler Banken zu.   

Damit Sie nicht bei auftretenden Baumängeln auf den Kosten sitzen bleiben, erhalten Sie bei mir die einzigartige Bauherren-Rechtsschutzversicherung.

Eine preiswerte Bauherren-Haftpflichtversicherung bietet finanziellen Schutz bei Personen- und Sachschäden, die auf der Baustelle Dritten entstehen können.

Die Bauleistungsversicherung hingegen deckt unvorhersehbare Schäden am Bauvorhaben durch Naturgewalten, Vandalismus, Diebstahl und Materialfehler während der Bauzeit.

Ihr künftiges Zuhause schützen wir mit den leistungsstärksten Wohngebäude- und Hausratversicherungen am Markt. 

Somit erhalten Sie bei mir ein Rundum-Sorglos-Paket. Vereinbaren Sie deshalb jetzt einen Termin zu Ihrem geplanten Immobilien-Projekt. 

Page 1 of 4

Finanzierungsvorhaben

Objektdaten

Ich bin damit einverstanden, dass meine mitgeteilten Daten von Herrn Markus Fischer, Rosengasse 5, 89073 Ulm, gespeichert und zur Bearbeitung meiner Anfrage und Kontaktaufnahme telefonisch oder per E-Mail genutzt werden. Eine Weitergabe meiner Daten an sonstige Dritte erfolgt nicht. Meine Einverständniserklärung kann ich jederzeit bei Herrn Markus Fischer (bestenfalls schriftlich) kostenfrei und ohne jeden Nachteil mit Wirkung für die Zukunft widerrufen. Mit der Bestätigung dieser Einwilligungserklärung erkläre ich ausdrücklich meine Einwilligung zur Nutzung der Daten zu obigem Zweck.

CAPTCHA image

Ihre Eingabe hilft SPAM zu vermeiden. Vielen Dank.

Markus Fischer Finanz- und Versicherungsmakler hat 4,83 von 5 Sternen 142 Bewertungen auf ProvenExpert.com