Der Erwerb einer Immobilie ist mit hohen finanziellen Aufwänden verbunden, die gründlich kalkuliert werden müssen. Mit der Finanzierung des Kaufpreises ist es dabei noch längst nicht getan, denn auch alle Nebenkosten, die bei und nach dem Hauskauf anfallen, belasten das vorhandene Budget erheblich. Dazu gehört unter anderem auch die Grunderwerbsteuer, die der Immobilienkäufer an das Finanzamt zahlen muss. Diese wird immer beim Kauf eines Grundstücks fällig und dabei spielt es keine Rolle, ob es einzeln oder mit einer darauf befindlichen Immobilie erworben wird. Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine einmalige Forderung des Bundeslandes, in dem der Baugrund liegt. In der Regel geht der Erlös aus dieser Steuer an die Kommunen. Der Steuersatz, der je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, richtet sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises. Die finanzielle Belastung durch die Grunderwerbsteuer ist nicht zu unterschätzen und sollte bei der Finanzierungsplanung von Anfang an einkalkuliert werden.
Grunderwerbsteuer oft mit Grundsteuer verwechselt
Immobilienkäufer verwechseln die Grunderwerbsteuer häufig mit der Grundsteuer. Beide Steuerarten sind natürlich für den künftigen Hausbesitzer relevant, unterscheiden sich aber ganz erheblich voneinander. So wird mit der Grunderwerbsteuer der Immobilienerwerb und mit der Grundsteuer der Immobilienbesitz besteuert. Darüber hinaus unterscheiden sich beide Steuerarten in ihrer Fälligkeit. Die Grunderwerbsteuer wird beim Hauskauf nur einmalig von dem Bundesland, in dem der Wohnort liegt, erhoben und orientiert sich am vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Dagegen ist die Grundsteuer, die aus dem vom zuständigen Finanzamt festgelegten Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde berechnet wird, jährlich an die Gemeinde zu zahlen.
Grunderwerbsteuersatz variabel
Da jedes Bundesland bei der Festlegung des Grunderwerbsteuersatzes sein eigenes Süppchen kochen und den Satz zu Beginn eines neuen Jahres anheben kann, sollten Sie gewappnet sein. Informieren Sie sich, ob und wann eine Erhöhung in Ihrem Bundesland geplant ist, damit Sie den Überblick über die zu erwartenden Kosten behalten. Wie hoch ist der Steuersatz aktuell? Wann hat er sich zuletzt in Ihrem Bundesland geändert? Das ist eine wichtige Information, denn Länder, die schon länger keine Änderung mehr vorgenommen haben, werden möglicherweise in Kürze wieder aktiv. Schon eine kleine Erhöhung des Prozentsatzes kann die Kosten erheblich in die Höhe treiben. Zahlen Sie beispielsweise 300.000 € für Ihre Immobilie, werden 10.500 € Grunderwerbsteuer fällig, wenn Sie dem niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent unterliegen. Beim Höchstsatz von 6,5 Prozent zahlen Sie in einem anderen Bundesland für eine vergleichbare Immobilie fast doppelt so viel. Durch die Wahl des Wohnortes lässt sich also jede Menge Geld sparen. Doch nicht jeder kann sich den Standort für seine Immobilie nach Lust und Laune aussuchen, da oftmals berufliche Begebenheiten die Auswahl begrenzen. Neben der Wahl des Wohnortes gibt es hinsichtlich der Grunderwerbsteuer je nach Art Ihres Vorhabens aber auch noch ein paar andere Sparmöglichkeiten.
Spartipps zur Grunderwerbsteuer
Da der Trend eher zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer geht, sind ein paar Spartricks gerne gesehen. Allerdings kann nicht jeder davon profitieren, da die Möglichkeiten, etwas Geld zu sparen, vom jeweiligen Vorhaben abhängig sind. So bieten Neubauten hinsichtlich der Grunderwerbsteuer andere Sparmöglichkeiten als bestehende Immobilien. Beispielsweise können Sie Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erwerben, wenn Sie Ihr Haus selbst bauen. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt die Steuer dann nur für das Grundstück an. Allerdings müssen Sie in diesem Fall für den Grundstückskauf und den Hausbau auch getrennte Verträge abschließen. Darüber hinaus dürfen Grundstücksmakler und Bauunternehmer nicht zu einer Unternehmensgruppe gehören. Zu berücksichtigen ist auch die Einhaltung der sogenannten Schamfrist, die sechs Monate beträgt. Dabei handelt es sich um die Frist zwischen Kauf und Bebauung des Grundstücks. Wird das Bauunternehmen früher tätig, geht das Finanzamt davon aus, dass Bauunternehmer und Grundstücksmakler wirtschaftliche Verbindungen haben und legt den gesamten Kaufpreis für die Steuerberechnung zugrunde. Doch Vorsicht: Auch wenn das Finanzamt nach Ablauf der sechs Monate bei späterer Bebauung des Grundstücks in Erfahrung bringt, dass Baufirma und Grundstücksverkäufer gemeinsame Geschäftsinteressen zur Bebauung hatten, kann ein einheitlicher Erwerbsvorgang zugrunde gelegt werden.
Wird von vorneherein beides gleichzeitig in die Wege geleitet, handelt es sich um ein einheitliches Vertragswerk und damit richtet sich die Höhe der Steuer prozentual nach dem gesamten Kaufpreis.
Auch wer nicht baut, sondern gleichzeitig mit dem Grundstück eine Bestandsimmobilie erwirbt, kann etwas sparen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur für unbewegliche Objekte an, die fix mit dem Gebäude verbunden sind. Bewegliche Objekte wie beispielsweise Einbauküchen, Geräteschuppen, Gartenhäuser oder Carports, die jederzeit abgebaut werden könnten, bleiben von der Steuerbelastung verschont. Diese müssen aber im Kaufvertrag entsprechend gesondert ausgewiesen werden. Einen kleinen Haken gibt es hier allerdings: Liegt der Wert dieser Bestandteile bei mehr als 15 Prozent des Immobilienkaufpreises, verlangt das Finanzamt in der Regel die Einreichung der Kaufbelege. Liegt der Erwerb der Objekte aber schon mehrere Jahre zurück, könnte dies das Aus für die Steuerersparnis bedeuten.
Außerdem besteht die Gefahr, dass die vom finanzierenden Kreditinstitut festgelegte Beleihungsgrenze durch das Herausrechnen der beweglichen Bestandteile überschritten wird. Die Immobilie dient der Bank schließlich als Sicherheit. Verringert sich durch die gesondert ausgewiesenen Bestandteile der Immobilienkaufpreis im Vertrag, erhöht sich damit das Finanzierungsrisiko für das Kreditinstitut. In der Regel wird das durch höhere Zinsen ausgeglichen, wodurch aber wiederum die Finanzierungskosten für den Käufer steigen. Daher sollten Sie vor Abschluss des Kaufvertrages mit Ihrem Notar klären, ob sich in Ihrem Fall das Herausrechnen der beweglichen Bestandteile überhaupt lohnt.
Grunderwerbsteuer absetzen
Wer selbstständig oder freiberuflich arbeitet, hat die Möglichkeit, die gezahlte Grunderwerbsteuer im Rahmen der Steuererklärung abzusetzen. Das geht aber nur, wenn mit der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Das heißt, die Immobilie muss für ein Unternehmen oder im Rahmen einer freiberuflichen Tätigkeit genutzt werden. In diesem Fall kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie die Steuer als Werbekosten absetzen. Bei rein privater Nutzung haben Sie keine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer bei der Steuererklärung geltend zu machen.
Wird die Immobilie unter geradlinig miteinander verwandten Personen wie beispielsweise zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln verkauft, entfällt die Zahlung einer Grunderwerbsteuer. Das gilt zwar auch bei Schenkung oder Vererbung des Objektes, dafür wird aber eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig.
Kaufnebenkosten einkalkulieren
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen sie nicht nur den vereinbarten Kaufpreis und die bei einer Finanzierung anfallenden Zinsen, sondern auch einige Kaufnebenkosten. Dazu gehören neben der Grunderwerbsteuer unter anderem auch Notarkosten und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Zwar ist der Umfang der Nebenkosten beim Hauskauf von Ihrer individuellen Situation abhängig, im Durchschnitt machen diese aber 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Im günstigsten Fall können die Nebenkosten über vorhandenes Eigenkapital abgedeckt werden. Ist dies nicht möglich, werden sie in der Regel über einen zusätzlich zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Ratenkredit mitfinanziert.
Die Kaufnebenkosten sind auf jeden Fall mit in die Finanzierungsplanung aufzunehmen, damit Ihre Kalkulation wasserdicht ist. Natürlich ist es sehr schwierig und zeitraubend, jeden einzelnen Kostenfaktor, der beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Finanzierung auf Sie zukommen könnte, im Vorfeld auszumachen. Das ist aber unumgänglich, denn nur wer eine lückenlose Finanzierungsplanung vorzuweisen hat, ist vor bösen Überraschungen gefeit. Daher sollten Sie die Unterstützung eines Fachmannes in Anspruch nehmen, der Ihnen bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs hilft.
Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
Im Kaufvertrag wird zunächst festgelegt, welche der beiden Parteien die Grunderwerbsteuer zahlt, denn per Gesetz gelten beide als Steuerschuldner. In der Regel zahlt aber der Käufer. Ist der Kaufvertrag abgeschlossen und beurkundet, versendet der Notar diesen an das zuständige Finanzamt. Die laut Vertrag zu belastende Partei erhält von dort den Grunderwerbsteuerbescheid und muss den ausgewiesenen Betrag in der Regel innerhalb eines Monats begleichen. Das Finanzamt kann allerdings auch eine längere Zahlungsfrist setzen. Sobald der Käufer die Zahlung vorgenommen hat, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst jetzt kann die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist natürlich eine willkommene Einnahmequelle für die Bundesländer, für den Immobilienkäufer hingegen nur lästiges und kostspieliges Beiwerk. Es gibt unter bestimmten Voraussetzungen Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu minimieren oder zu umgehen. So können beispielsweise bewegliche Bestandteile, die nicht untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, im Kaufvertrag aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Wer ein Haus bauen möchte, kann Grundstück und Immobilie vertraglich trennen. Aber auch dies ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. So dürfen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer nachweislich keine gemeinsamen wirtschaftlichen Interessen bei der Bebauung verfolgen. Das heißt, sie dürfen keiner gemeinsamen Unternehmensgruppe angehören, sondern müssen unabhängig voneinander sein.
Wird die Immobilie im Rahmen einer Schenkung oder Vererbung innerhalb der geradlinigen Verwandtschaft übertragen, fällt die Grunderwerbsteuer weg. Dafür fällt aber eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an.
In bestimmten Fällen ist die Grunderwerbsteuer auch bei der Steuererklärung absetzbar.
Welche Sparmaßnahmen Sie in Angriff nehmen können, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Wer nicht sicher ist, was machbar und was eher nicht möglich oder lohnenswert ist, sollte einen Fachmann zurate ziehen.
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