Immobilienfinanzierung mit Sondertilgung

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, muss sich schon bei Vertragsabschluss entscheiden, auf welche Weise der Kredit zurückgezahlt werden soll. Wie hoch soll die monatliche Rate sein? Macht es Sinn, die Option auf Sondertilgung in den Finanzierungsvertrag zu integrieren? Wer sich für Letzteres entscheidet, zahlt neben den Monatsraten einen bestimmten Betrag auf sein Darlehenskonto ein. Diese zusätzlichen Zahlbeträge, deren Höhe vorab im Vertrag festgelegt wird, ermöglichen eine schnellere Tilgung des Kredites. Sondertilgungen können einmalig oder regelmäßig erfolgen. Wie sinnvoll die Integration der Sondertilgung in den Finanzierungsvertrag ist, hängt von der individuellen Situation des Kreditnehmers ab. Im Folgenden erfahren Sie, wann sich eine Sondertilgung für Ihre Finanzierung anbietet und wie das Ganze genau funktioniert.

Vorteile und Bedingungen der Sondertilgung


Wer sich im Rahmen einer Immobilienfinanzierung für die zusätzliche Kreditrückzahlung in Form von Sondertilgungen entschieden hat, profitiert dabei von einigen wesentlichen Vorteilen. Durch Sondertilgungen verkürzt sich die Laufzeit der Finanzierung, die Restschuld reduziert sich wesentlich schneller und Sie sind dadurch früher schuldenfrei. Darüber hinaus sind Sie flexibel. Entwickelt sich Ihre finanzielle Situation beispielsweise durch zusätzliche Einkünfte oder einen plötzlichen Geldsegen aufgrund einer unerwarteten Erbschaft besser als gedacht, sind Sie Ihren Kredit durch Sondertilgungen schneller los. Bei einer vorzeitigen Vertragskündigung nach weniger als zehn Jahren berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese verringert sich jedoch mit dem vertraglich gesicherten Recht auf Sondertilgung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um bereits vorgenommene oder noch mögliche Sondertilgungen, die von der Bank noch berücksichtigt werden müssen, handelt. Doch wie in fast jedem Bereich des Lebens sind auch an diese Vorteile bestimmte Bedingungen gebunden.

Sondertilgungen sind nicht bei jeder Finanzierung standardmäßig mit eingeplant. Die meisten Banken bieten diese Option zwar mit an, aber wichtig ist dabei ihre explizite Aufnahme in den Vertrag. Hier sollten auch Tilgungssumme und Zahlungsintervall festgeschrieben werden.

Bedingungen, die Sie dabei festlegen können, sind eine jährliche Sondertilgung als prozentualer Anteil an der Darlehenssumme oder die Vereinbarung einer Gesamtsumme, die über die gesamte Laufzeit als Sondertilgung in das Darlehen eingezahlt wird.

Wer mehr tilgen möchte als vertraglich festgelegt, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank, für die aufgrund der höheren Sondertilgungen immerhin Einiges an Zinsen verloren geht.

Bietet Ihre Bank generell keine kostenlose Möglichkeit zur Sondertilgung an, können Sie diese Option ebenfalls mit in Ihren Finanzierungsvertrag aufnehmen. Allerdings kann es dann sein, dass dies zulasten des Zinssatzes geht, der sich in diesem Fall um einige wenige Prozentpunkte erhöht.

Auch hinsichtlich der Sondertilgungen gilt also einmal mehr das Motto, nichts ist umsonst. Daher sollten Sie sich vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung genau überlegen, ob Sondertilgungen in Ihrem Fall tatsächlich sinnvoll sind. Ob ein Kreditvertrag mit Option auf Sondertilgung am Ende wirklich das günstigere Angebot ist, können Sie anhand des errechneten Effektivzinssatzes mit Angeboten anderer Banken vergleichen. Oftmals werden nämlich die Mehrkosten für Sondertilgungen in Form erhöhter Zinssätze schon mit verrechnet.

Sind Sie sich am Ende dennoch nicht ganz sicher, was für Sie die beste Wahl ist, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. Dieser berücksichtigt bei allen Berechnungen rund um Ihre Immobilienfinanzierung vor allem Ihre persönliche Situation.

Welche Auswirkung Sondertilgungen haben


Zur Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung zahlen Sie üblicherweise über einen festgelegten Zeitraum eine gleichbleibende monatliche Rate. Diese setzt sich jeweils aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Dabei ist der Zinsanteil am Anfang höher und sinkt mit fortschreitender Laufzeit. Dieser Zustand lässt sich durch eine Sondertilgung noch steigern, denn durch die zusätzliche Zahlung verringert sich der Zinsanteil, während die Tilgung steigt. Sie zahlen somit weniger Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung und verringern Ihre Restschuld schneller. Hier gilt demnach der Grundsatz: je häufiger und höher die Sondertilgungen, desto mehr Vorteile für Sie!

Doch in welchem Umfang können überhaupt Sondertilgungen vorgenommen werden? In der Regel können Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr außer der Reihe tilgen. Einige Banken verlangen bis zu einer Tilgung von fünf Prozent keine Zinsaufschläge, während manche Kreditinstitute sogar Sondertilgungen bis zu zehn Prozent kostenlos ermöglichen. Es ist aber auch möglich, mit der Bank einen Gesamthöchstbetrag in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der Kaufsumme als Sondertilgung zu vereinbaren. In diesem Fall können Kreditnehmer beispielsweise sogar 25 Prozent des Darlehensbetrages innerhalb der Zinsbindungsdauer zusätzlich einzahlen. Das Limit liegt hier bei 30 bis 50 Prozent der Kreditsumme.

Sie können aber auch mit Ihrer Bank einen festen Betrag vereinbaren, den Sie neben Ihrer monatlichen Rate einmal pro Jahr einzahlen. Der erlaubte Höchstbetrag unterscheidet sich dabei von Anbieter zu Anbieter. Genauso können Banken auch einen Mindestbetrag für Sondertilgungen festlegen, den Sie bei zusätzlichen Zahlungen nicht unterschreiten dürfen.

Welche Variante der Sondertilgung für Sie persönlich infrage kommt, sollten Sie mithilfe eines Fachmannes im Rahmen eines Angebotsvergleiches herausfinden. Nicht alle Banken bieten Sondertilgungen zu den gleichen Bedingungen und Konditionen an.

So funktioniert die Sondertilgung


Sie haben unerwartet etwas zusätzliches Geld erhalten und möchten dieses zur Tilgung Ihres Kredites einsetzen? Also zahlen Sie den Betrag jetzt einfach schnell ein, bevor Sie das Geld doch wieder für andere Dinge ausgeben? Nun, so einfach ist es leider nicht! Sondertilgungen können nicht einfach ad hoc vorgenommen werden, weil gerade etwas Geld übrig ist. Sie müssen dazu ein sogenanntes Sondertilgungsrecht in Ihren Finanzierungsvertrag integrieren, denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgung gibt es nicht. Möchten Sie dennoch eine außerplanmäßige Einzahlung vornehmen, obwohl Ihr Vertrag diese Option nicht beinhaltet, zahlen Sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank. Haben Sie Ihren Vertrag aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen so angelegt, dass Sie eine Volltilgung vornehmen können, sind Sondertilgungen in der Regel nicht möglich. Bei der Volltilgung wird die Höhe der monatlichen Rate so ausgewählt, dass der Kredit innerhalb der festgesetzten Laufzeit komplett abbezahlt ist. Diese fixe Laufzeit würde sich aber verändern, sobald es zu Sondertilgungen kommt. Daher stellen Zahlungen außer der Reihe bei Volltilgung nicht den gängigen Weg dar, obwohl einige Banken in Ausnahmefällen mit sich reden lassen.

Was noch zu beachten ist


Die Frage, ab wann Sondertilgungen überhaupt möglich sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Prinzipiell sind diese während der Laufzeit jederzeit machbar, aber auch hier kommt es darauf an, was im Vertrag steht. So kann die Bank beispielsweise auch Sondertilgungen im ersten Jahr der Immobilienfinanzierung verwehren. Daher sollten Sie neben der Höhe und dem Zahlungsrhythmus von Sondertilgungen auch den möglichen Startzeitpunkt vor Vertragsabschluss mit der Bank klären.

Für Sie als Kreditnehmer ist auch der Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung nach einer Sonderzahlung wichtig. Üblicherweise gibt es hierbei zwei verschiedene Optionen, die im Vertrag festgelegt werden können. So kann die Verrechnung sofort nach Durchführung der Sondertilgung oder erst mit der nächsten Ratenzahlung vorgenommen werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die kommende Rate je nach gewähltem Zahlungsrhythmus zum nächsten Monatsende oder sogar erst zum nächsten Quartalsende fällig wird. Nach erfolgter Tilgungsverrechnung erhalten Sie von Ihrer Bank einen neuen Tilgungsplan, der die angepassten Zinszahlungen berücksichtigt.

Wann und wie oft im Jahr Sie Sondertilgungen vornehmen können, steht in Ihrem Vertrag. So können dort über das Jahr verteilte feste Termine für Ihre Sonderzahlungen vereinbart werden. In der Regel belassen es die Banken aber bei einer einmaligen Zahlung pro Jahr. Tilgen Sie gleich zu Beginn des Jahres, haben Sie den Vorteil, dass sich Restschuld und Zinssatz schneller reduzieren als bei späteren Zahlungen. Wird die vereinbarte Sonderzahlung nicht pünktlich geleistet, weil Sie einfach nicht daran gedacht haben, verfällt Ihr Anspruch auf Sondertilgung für das laufende Jahr. Die verpasste Zahlung können Sie auch im Folgejahr nicht nachholen. Damit es gar nicht erst zu solchen Problemen kommt, empfiehlt sich die Einrichtung eines Dauerauftrages für Ihre Sondertilgungen.

Sondertilgungsrecht richtig nutzen


Die optimale Nutzung Ihres Anspruches auf Sondertilgung hängt von verschiedenen Faktoren ab. So ist es wichtig, dass Sie eine realistische Kalkulation erstellen, die Ihre tatsächlichen finanziellen Verhältnisse berücksichtigt. Wie viel Geld ist pro Jahr tatsächlich entbehrlich, um Sondertilgungen vorzunehmen? Selbst wenn Sondereinkünfte vorhanden sind, sollten Sie nicht alles dafür verplanen. Ziehen Sie Ausgaben, die beispielsweise für Urlaube oder Renovierungsmaßnahmen auf Sie zukommen, ab. Auch für außerplanmäßige Kosten wie etwa kurzfristig anfallende Autoreparaturen sollten Sie etwas beiseitelegen.

Informieren Sie sich bei Ihrer Bank vorab über die Möglichkeiten zur Sondertilgung und die damit verbundenen Bedingungen und Kosten.

Legen Sie die Summe, die Sie für Sondertilgungen einsetzen möchten, beiseite und behalten Sie Ihre Zahlungstermine im Blick. Lassen sie sich nach jeder Sondertilgung einen aktualisierten Tilgungsplan von der Bank aushändigen, damit Sie auch genau wissen, wie sich die zusätzliche Zahlung auf Ihre Finanzierung auswirkt. Nur wenn Sie den Überblick über die am Ende der Laufzeit verbleibende Restschuld haben, können Sie auch die gegebenenfalls erforderliche Anschlussfinanzierung vernünftig planen.

Fazit


Die Vereinbarung von Sondertilgungen im Finanzierungsvertrag lohnt sich vor allem dann, wenn dafür keine Vorfälligkeitsentschädigungen seitens der Bank gefordert werden. Vergleichen Sie daher die Angebote der verschiedenen Banken genau.
Die Möglichkeit der kostenlosen Sondertilgung bietet jede Menge Vorteile. Der Kredit wird zügiger abbezahlt und Sie sind schneller der stolze Eigentümer der Immobilie. Die tatsächlichen Auswirkungen von Sondertilgungen auf Ihr Finanzierungsmodell müssen sorgfältig berechnet und verglichen werden. Die Höhe der Sondertilgung will gut überdacht sein, denn Sie sollten Ihre finanziellen Mittel nicht überstrapazieren. Ziehen Sie am besten einen Fachmann für Immobilienfinanzierungen zurate, der Ihre Möglichkeiten zur Nutzung von Sondertilgungen unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Lebenssituation prüft.

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