Nebenkosten beim Immobilienkauf

Wer für den Hauskauf eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, muss im Vorfeld alle anfallenden Kosten genau kalkulieren. Neben den monatlichen Raten zur Kredittilgung und den Sollzinsen, die an die Bank gezahlt werden müssen, fallen auch noch einige Nebenkosten an. Diese werden häufig unterschätzt, können aber den Preis für Ihre Immobilie schnell um einige Prozent erhöhen. Damit wird letztlich auch die Finanzierung teurer als geplant. Nebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer, eventuell anfallende Maklergebühren und Notarkosten variieren bundesweit und sollten vor Vertragsabschluss genau erfasst werden. Sind Ihnen alle Nebenkosten bekannt, die auf Sie zukommen, lassen sich die Gesamtkosten für den Hauskauf schon ganz gut einschätzen. Dennoch gibt es die eine oder andere Kostenfalle, in die Sie tappen können, wie Sie im Folgenden noch sehen werden.

Kostenfalle Erschließungsbeitrag


Wer eine Immobilie kauft, die schon ein paar Jahrzehnte alt ist, muss sich unweigerlich mit dem Thema Erschließungskosten auseinandersetzen. Diese bleiben oftmals unberücksichtigt, da der Käufer davon ausgeht, dass sie längst mit der Stadt abgerechnet sind. Schließlich sind doch Straße, Bürgersteige, Beleuchtung, Kanalisation und Leitungssysteme nicht erst seit gestern vorhanden. Doch woher wollen Sie als Hauskäufer wissen, ob damals wirklich alle geplanten Maßnahmen tatsächlich schon durchgeführt wurden? Oder sind vielleicht inzwischen Baumaßnahmen an der Straße nötig geworden, die noch ausstehen? Werden diese dann ausgeführt, können die Städte die Kosten noch vier weitere Jahre lang abrechnen. So können sie als Käufer schlimmstenfalls auf unerwarteten Nebenkosten in fünfstelliger Höhe sitzen bleiben, obwohl Sie nur eine alte Bestandsimmobilie erworben haben. Erste Informationen zum Erschließungszustand Ihrer Immobilie liefert beispielsweise das Makler-Exposé, das sozusagen als Visitenkarte des Hauses gilt. Dort sollten neben allen Angaben zum Haus, Objekt- und Standortbeschreibungen, Lage- und Grundstücksplänen auch Informationen darüber zu finden sein, ob das Grundstück nicht, nur teilweise oder im besten Fall vollständig erschlossen ist. Lassen Sie sich die für die Immobilie geltenden Bescheide zu den Baunebenkosten sicherheitshalber vom Verkäufer oder Makler vorlegen. Auch die Gemeinde kann Ihnen Auskunft geben, ob die Erschließungskosten für das Grundstück bereits abgerechnet wurden.

Wenn Sie erfahren, dass dem nicht so ist, sollten Sie über einen Preisnachlass mit dem Verkäufer verhandeln oder im Kaufvertrag vereinbaren, dass dieser die Immobiliennebenkosten übernimmt. Bleiben die Kosten komplett an Ihnen hängen, sollten Sie Ihre Baufinanzierung entsprechend anpassen.

Ob in naher Zukunft Baumaßnahmen an der Straße geplant sind, sollte vorab überprüft werden. Denn auch Arbeiten wie etwa die Erneuerung der Fahrbahndecke verursachen Nebenkosten, die dem Eigentümer von der Stadt in Rechnung gestellt werden können.

Nebenkosten nach dem Immobilienkauf


Doch nicht nur im Zusammenhang mit dem Hauskauf, sondern auch in der Zeit danach fallen Nebenkosten an. Zusätzlich zur monatlichen Tilgungsrate müssen dann auch regelmäßige Abgaben und Verbrauchskosten bezahlt werden. Vor allem die Heizkosten variieren je nach Objekt, denn ein älteres Haus mit geringerer Energieeffizienz verbraucht entsprechend mehr. Auch dazu gibt es Dokumente, in die Sie nach Absprache mit dem Verkäufer oder Makler Einsicht nehmen sollten. Schließlich müssen Sie sich vor dem Immobilienkauf einen Überblick verschaffen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen, damit Sie die laufenden Kosten auch dauerhaft stemmen können. Dazu gehören neben den Heizkosten unter anderem auch Grundsteuer, Wasserversorgung, Abwasser und Warmwasser sowie Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Schornsteinfeger und sämtliche Versicherungen rund um Ihre Immobilie. Auch Notar- und Grundbuchkosten fallen unter die Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung. Sie sehen, es kommt auf Sie als Hausbesitzer einiges zu und das sollte auch alles von Anfang an mit einkalkuliert werden. Dazu kommen noch einmalige Umzugskosten, die oftmals unterschätzt oder bei der Finanzierungskalkulation ganz außer Acht gelassen werden.

Was noch zu beachten ist


Die Finanzierung einer Immobilie ist die eine Sache, die andere sind Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, die erforderlich werden können. Auch dafür sollten Kreditnehmer Geld zurücklegen. Eine Immobilienfinanzierung dauert schließlich einige Jahre, sodass die Wahrscheinlichkeit, dass in diesem Zeitraum Maßnahmen am Haus nötig werden, recht groß ist. Es sollten daher von Anfang an Rücklagen für unvorhergesehene Kosten gebildet werden. Dabei ist es sinnvoll, für eine ältere Immobilie noch etwas mehr Geld beiseitezulegen als für einen Neubau.

Die beim Immobilienkauf zu erwartenden Nebenkosten liegen in der Regel bei etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Dies ist aber nur ein allgemeiner Richtwert, denn die tatsächliche Höhe der Kaufnebenkosten hängt letztlich von verschiedenen individuellen Faktoren wie beispielsweise dem Standort ab. 

Wer seine Chance auf eine Immobilienfinanzierung erhöhen möchte, sollte zur Deckung der Nebenkosten Eigenkapital vorweisen können. Banken genehmigen Vollfinanzierungen, bei denen auch die Kaufnebenkosten mit finanziert werden, in der Regel nur unter strengen Voraussetzungen.

Notar- und Grundbuchkosten als Nebenkosten


Die Notarkosten zählen zu den Nebenkosten beim Hauskauf, denn die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des beanspruchten Kredites. Beurkundung des Kaufvertrages, Bestellung einer Grundschuld, Beratungs- und Vollzugstätigkeiten kosten den Hauskäufer etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren werden meist wenige Tage nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Damit Sie überhaupt Eigentümer eines Grundstückes werden können, ist eine Eintragung in das Grundbuch verpflichtend, die ebenfalls der Notar veranlasst. Dabei handelt es sich um ein Register, das alle Beurkundungen über die Rechte an Grundstücken wie etwa Eigentum, Grundschuld oder Hypothek enthält. Die Führung der Grundbücher obliegt in der Regel den Amtsgerichten. Für den Grundbucheintrag zahlen Sie als neuer Hauseigentümer nochmals etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Kaufnebenkosten gehören in den Finanzierungsplan


Die Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, sollten unbedingt schon bei der Erstellung des Finanzierungsplanes berücksichtigt werden. Die erste Zahlung, die direkt nach dem Grundstückserwerb auf den Kreditnehmer zukommt, ist die Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beim Kauf eines Neubaus kann es daher sinnvoll sein, für Grundstück und Haus separate Kaufverträge zu erstellen, damit die Zahlung der Grunderwerbsteuer auch nur für das Grundstück fällig wird.

Wer für die Suche nach einer passenden Immobilie auf die Dienste eines Maklers zurückgreift, zahlt dafür ebenfalls. Selbst wenn der Verkäufer einen Makler bestellt, zahlen Käufer und Käuferinnen eine Maklergebühr. Zwar gibt es für die Höhe der Gebühr Richtwerte, die durch die Maklerverbände vorgegeben werden, aber verbindlich sind diese nicht. Darüber hinaus wird die Vermittlungsprovision in der Regel zwischen Makler und Kunden, also meistens dem Verkäufer verhandelt. Die Höhe der anfallenden Gebühren sollte daher schriftlich vereinbart oder zumindest eine Obergrenze festgelegt werden, damit Sie als Käufer keine böse Überraschung erleben.

Weitere im Finanzierungsplan zu berücksichtigende Kaufnebenkosten sind die zuvor schon erwähnten Modernisierungs- und Renovierungskosten, die je nach Zustand der erworbenen Immobilie anfallen können. Vor allem bei älteren Bestandsbauten können Sanierungsarbeiten größeren Ausmaßes wie etwa eine Dacherneuerung oder die Dämmung der Außenwände erforderlich werden.

Auch die Kosten für Umzug und Einrichtung sind den Nebenkosten beim Immobilienerwerb zuzurechnen.

Angebote vergleichen


Wer nicht genug Erspartes hat, um sich seinen Wohntraum zu erfüllen, nimmt dafür in der Regel eine Immobilienfinanzierung in Anspruch und auch dafür fallen Nebenkosten an: nämlich die Zinsen. Diese fließen nicht in die Tilgung des Kredites ein, sondern gehen sozusagen als ‚Leihgebühr‘ für das Darlehen direkt an die Bank.

Dabei gilt es, den Unterschied zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins zu beachten. Der Sollzins wird als Grundzins für die bloße Inanspruchnahme des Kredites fällig. Der Effektivzinssatz umfasst hingegen alle Finanzierungsnebenkosten wie etwa Zinsbindungsdauer, Provision für die Vermittlung der Immobilienfinanzierung und Verwaltungskosten, um nur einige Beispiele zu nennen. Daher sollten Sie die Finanzierungsangebote der verschiedenen Kreditinstitute immer anhand des Effektivzinssatzes vergleichen. Nur so erhalten Sie einen realistischen Überblick über die tatsächlichen Kosten, die auf Sie zukommen können.

Fazit


Eine lückenlose Finanzplanung beim Hauskauf ist nur unter Einbeziehung aller Kaufnebenkosten möglich. Wer diese vernachlässigt oder wichtige Komponenten übersieht, gerät im Laufe der Finanzierung unweigerlich in finanzielle Engpässe und muss schlimmstenfalls auf eine teurere Nachfinanzierung zurückgreifen. Darüber hinaus ist es ebenso wichtig, Rücklagen für unerwartete Ereignisse zu bilden, da es ansonsten auch hier zu bösen Überraschungen kommen kann.

Es sind letztlich sehr viele Faktoren bei der Kalkulation einer Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen und das ist zugegebenermaßen nicht leicht. Daher sollten Sie sich an einen Fachmann wenden, der Ihre Finanzierung unter Berücksichtigung sämtlicher Nebenkosten und Ihrer persönlichen Situation optimal plant.

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