Sie möchten eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen, um Ihr Traumhaus zu kaufen? Dann sollten Sie sich vor Vertragsabschluss genau über den Ablauf einer Finanzierung informieren und vom Fachmann beraten lassen. Zahlreiche Aufgaben wie etwa die Berechnung der Kreditsumme, die Festlegung von Zinsbindungsdauer und Tilgungssatz sowie Verhandlungen mit dem Kreditgeber kommen schon vor Vertragsunterzeichnung auf Sie zu. Eine solide Finanzierungsplanung ist die wichtigste Voraussetzung für das Gelingen Ihres Vorhabens. Wie sieht Ihr Haushaltsplan aus? Wie hoch darf die Monatsrate maximal sein, ohne dass Sie in einen finanziellen Engpass geraten? Wie viel Kredit können Sie sich überhaupt leisten und reicht die errechnete Summe für das Traumhaus? Diese und andere Fragen sind vorab zu klären, denn eine falsche Einschätzung Ihres Budgets kann im Laufe der Finanzierung zu erheblichen finanziellen Problemen führen. Worauf Sie achten müssen und wie Sie Ihren Finanzierungsverlauf optimieren können, zeigen Ihnen die folgenden Ausführungen.
Die richtige Reihenfolge einhalten
Sie haben sich endgültig für den Kauf eines Hauses und die Inanspruchnahme einer Immobilienfinanzierung entschieden? Dann sollten Sie zunächst einen Kassensturz machen, damit Sie wissen, wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können. Dazu erstellen Sie einen Haushaltsplan, in dem Sie alle Einnahmen und regelmäßigen Ausgaben auflisten. Sonderzahlungen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld oder Prämien gehören nicht in die Kalkulation, da die Beträge in der Regel schwanken oder auch komplett wegfallen können. Anhand der errechneten Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben sehen Sie, wie viel am Ende des Monats noch übrig bleibt. Den verbleibenden Betrag sollten Sie jedoch nicht komplett für die monatlichen Raten veranschlagen. Legen Sie noch etwas für Urlaub, Freizeitaktivitäten und unerwartete Reparaturen beiseite. Es ist nicht immer einfach, seine finanzielle Situation realistisch einzuschätzen, denn schnell wird einmal etwas vergessen. Daher empfiehlt es sich, für die Finanzierungsplanung einen Fachmann zurate zu ziehen. Wenn Sie wissen, wie viel Kredit Sie sich leisten können, kann die Immobiliensuche losgehen. Aber beachten Sie: Nicht nur der Kaufpreis will bezahlt sein, sondern es kommen auch noch Kaufnebenkosten wie etwa Notargebühren und Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Diese Kosten gehören ebenfalls in die Kalkulation.
Im nächsten Schritt vergleichen Sie die Angebote verschiedener Kreditgeber. Je nach Anbieter kann die Höhe des Zinssatzes nämlich erheblich variieren. Aber auch wenn der Unterschied nur bei ein paar Zehntelprozent liegt, kann dies die Kreditkosten schon deutlich mindern. Einen ersten Überblick über günstige Anbieter können Sie sich im Internet verschaffen, aber das ersetzt nicht die Beratung durch einen Fachmann. Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, reichen Sie beim Kreditgeber alle wichtigen Unterlagen zur ausgesuchten Immobilie und Nachweise über Ihr Einkommen ein. Dieser erstellt dann ein individuelles Angebot für Sie. Erst wenn die Immobilienfinanzierung endgültig unter Dach und Fach ist, können Sie den Kaufvertrag für Ihr Objekt unterzeichnen. Sie sollten den dafür vorgesehenen Notartermin innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Finanzierung wahrnehmen. Kommt es nämlich bei dem Termin zu unerwarteten Erkenntnissen, die Sie vom Unterzeichnen des Kaufvertrages abhalten, können Sie innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist noch vom Darlehensvertrag zurücktreten.
Eigenkapital und Eigenleistung einbringen
Haben Sie Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung einbringen können? Oder sind Sie in der Lage, einige Arbeiten an und in Ihrem Haus selbst durchzuführen? Dann wird Ihr Kredit deutlich günstiger, denn damit würden Sie auch das Risiko der Bank reduzieren. Vielleicht können Sie zumindest die Kaufnebenkosten über Eigenkapital etwa in Form von Bausparverträgen, Aktien oder Sparbüchern abdecken. Stecken Sie aber nicht Ihr komplettes Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung, denn Sie brauchen ja auch noch etwas für den Umzug, die Einrichtung oder für unerwartete Kosten. Dafür sollten Sie auf jeden Fall etwas beiseitelegen.
Sind Sie handwerklich begabt und können viele Arbeiten selbst durchführen, wird auch dieser Einsatz vom Kreditgeber als Eigenkapital anerkannt. Doch überschätzen Sie dabei Ihre Fähigkeiten und Kräfte nicht. Haben Sie sich zu viel zugemutet und können daher die geplanten Arbeiten nicht beenden, kann das beispielsweise beim Hausbau zu erheblichen Verzögerungen führen. Läuft alles glatt, sparen Sie durch Eigenleistungen in der Regel zwischen fünf und zehn Prozent ein.
Wie Sie noch Geld sparen können
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Finanzierungskosten beim Hausbau oder Immobilienkauf zu senken. So sollten Sie überprüfen, ob Sie Grundstück und Immobilie getrennt erwerben können. Kaufen Sie erst das Grundstück, zahlen Sie auch nur darauf die Grunderwerbsteuer. Schließen Sie in diesem Fall für Grundstück und Haus aber unbedingt zwei verschiedene und inhaltlich getrennte Verträge ab. Das auf dem Grundstück befindliche Haus sollten Sie in diesem Fall frühestens sechs Monate später kaufen. Auf diese Weise können Sie gutes Geld sparen. Erwerben Sie nämlich das Grundstück gleichzeitig mit der Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer an den gesamten Kaufpreis angepasst.
Haben Sie einen zweiten Darlehensnehmer an Ihrer Seite, erhöhen sich damit ebenfalls Ihre Chancen auf einen günstigeren Kredit. Die Bank minimiert so ihr Risiko, da die gleichzeitige Zahlungsunfähigkeit beider Darlehensnehmer eher unwahrscheinlich ist. In der Regel wird die Verteilung der Schuldenlast auf zwei Schultern mit niedrigeren Zinsen belohnt.
Sie können aber auch den benötigten Darlehensbetrag auf zwei oder mehrere Kreditverträge verteilen. Zumindest wenn Sie für die jeweiligen Kredite eine unterschiedliche Zinsbindungsdauer festlegen, kann sich diese Vorgehensweise lohnen. Für den Kredit mit der geringeren Laufzeit bekommen Sie dann einen niedrigeren Zinssatz auferlegt. Das macht aber auch nur Sinn, wenn sicher ist, dass bei diesem Kredit am Ende keine Restschuld übrig bleibt, die Sie mit einer teuren Anschlussfinanzierung begleichen müssen.
Wichtige Vertragsoptionen
Bei Vertragsabschluss sind einige wichtige Optionen festzulegen. Welche Zinsbindungsdauer soll gewählt werden? Wie hoch muss die Tilgung sein? Ist es sinnvoll, Sondertilgungen zu vereinbaren? Fragen über Fragen, die Sie klären müssen, bevor die Finanzierung endgültig steht.
Generell kann man sagen, dass die Wahl einer langen Zinsbindungsdauer bei niedrigem Zinsniveau empfehlenswert ist. Auf diese Weise sichern Sie sich den aktuell niedrigen Zinssatz für einen langen Zeitraum, auch wenn die Zinsen anschließend wieder langsam steigen.
Wer möglichst schnell wieder schuldenfrei sein möchte, wählt eine hohe Tilgung von zwei Prozent oder mehr. Zwar ist die finanzielle Belastung höher, aber Sie tilgen so Ihren Kredit wesentlich schneller. In der Regel bleibt am Ende der Laufzeit dann nur noch eine geringe Restschuld, sodass die Anschlussfinanzierung nicht so teuer wird. Im besten Fall können Sie auf diese verzichten, wenn Sie zur Abtragung des verbleibenden Betrages Eigenkapital einsetzen.
Allerdings sollten Sie vor Vertragsabschluss genau kalkulieren, welche monatliche Belastung Sie tatsächlich tragen können. Schätzen Sie Ihr Budget nämlich zu optimistisch ein, können Sie schnell in finanzielle Engpässe geraten. Also erst der Kassensturz und dann die Vertragsoptionen festlegen!
Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, ist meist über Jahre hohen finanziellen Belastungen ausgesetzt. In dieser Zeit kann es zu unvorhergesehenen Situationen kommen, die auch die Finanzierung negativ beeinflussen können. Daher ist es empfehlenswert, den Vertrag ein wenig flexibler zu gestalten. So könnten Sie beispielsweise einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren und während der Laufzeit die monatliche Rate ändern. Damit hätten Sie die Möglichkeit, flexibel auf den Zinsmarkt zu reagieren. Einige Kreditgeber gewähren sogar zwei kostenfreie Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindungsdauer. Hier lohnt sich also wieder einmal der Vergleich der verschiedenen Anbieter. Das gilt auch für die Vereinbarung von Sondertilgungen, denn die Integration dieser Option in den Vertrag führt je nach Anbieter mehr oder weniger zur Erhöhung des Zinssatzes. In der Regel gewähren Banken fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme kostenlos als Sondertilgung pro Jahr.
Angebote vergleichen
Sie schwören auf Ihre Hausbank und kennen Ihren Berater schon seit ewigen Zeiten? Da ist doch klar, dass Sie dort auch Ihre Immobilienfinanzierung abschließen möchten? Sicher ist Vertrauen ein wichtiger Faktor bei allen Finanzangelegenheiten, aber ein Vergleich verschiedener Anbieter kann sich durchaus lohnen. Achten Sie aber darauf, dass Sie nur Finanzierungsangebote mit gleichen Konditionen untereinander vergleichen. Das heißt, bei jeder Anfrage sollten Zinsbindungsdauer, Tilgungshöhe und Darlehen gleich sein. Nur so können Sie wirklich erkennen, wer unter den gleichen Bedingungen am günstigsten ist. Wichtig ist auch, dass in den Angeboten der Effektivzinssatz ausgewiesen ist, denn dieser umfasst alle mit dem Kredit verbundenen Kosten. Der Sollzins ist eine Art Grundzins, den Sie nur dafür zahlen, dass Sie sich Geld bei Ihrer Bank leihen. Im Effektivzins hingegen sind neben dem Sollzinssatz auch sämtliche zusätzlichen Kosten wie etwa Verwaltungsgebühren, Kosten für die Bewertung der Immobile oder Provisionskosten für die Kreditvermittlung enthalten.
Es empfiehlt sich zunächst, nur allgemeine Konditionenanfragen zu stellen, denn diese werden im Gegensatz zu individuellen Kreditanfragen nicht an die Schufa gemeldet. Stellen Sie direkte Kreditanfragen, wirkt sich dies aufgrund der Eintragungen möglicherweise negativ auf Ihre Bonität aus. Nehmen Sie am besten einen Finanzvermittler mit ins Boot, der bei verschiedenen Anbietern schufaneutrale Anfragen für Sie stellt. In diesem Fall spart die Bank auch noch Personal- und Verwaltungskosten und das wird mit einem niedrigeren Zinssatz für Ihre Finanzierung belohnt. Erst wenn der passende Anbieter gefunden ist, stellen Sie dort eine personalisierte Kreditanfrage.
Was Sie noch wissen sollten
Bei der Berechnung der Immobilienfinanzierung legt die Bank nur zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises zugrunde. Das Haus dient dem Kreditgeber nämlich als Sicherheit. Da dieser auch über die Jahre hinweg noch einen gewissen Preis damit erzielen möchte, wird der Beleihungswert der Immobilie berechnet. Dabei handelt es sich um den Wert, den die Bank im Fall einer Versteigerung oder eines Verkaufs garantiert noch dafür erhält. Liegt der Kaufpreis Ihrer Immobilie also beispielsweise bei 300.000 Euro, finanziert der Kreditgeber in der Regel zwischen 210.000 und 270.000 Euro. Den verbleibenden Rest sollten Sie möglichst in Form von Eigenkapital aufbringen.
Doch was, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist? In diesem Fall besteht die Möglichkeit einer sogenannten 100-Prozent-Finanzierung, die den gesamten Kaufpreis abdeckt. Vergessen Sie aber nicht: Es bleiben noch die Kaufnebenkosten. Müssen neben dem Kaufpreis auch diese finanziert werden, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht nur sehr teuer, sondern auch mit hohen Risiken verbunden. Darüber hinaus erhalten Sie auch nur eine Vollfinanzierung, wenn Sie eine feste Anstellung mit hohem Gehalt sowie eine schon abbezahlte Immobilie oder andere Sicherheiten bieten können.
Welche Kreditvariante für wen geeignet ist
Es gibt nicht die eine Kreditart für alle, denn es hängt von Ihrer individuellen Situation ab, welche die Richtige für Sie ist. Als Klassiker gilt das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem Sie über die komplette Laufzeit hinweg jeden Monat eine gleichbleibende Rate zurückzahlen. Diese besteht aus einem Anteil Zinsen und einem Anteil Tilgung. Zu Beginn zahlen Sie mehr Zinsen als Sie tilgen, aber dieses Verhältnis kehrt sich im Laufe der Zeit mit abnehmender Kreditsumme um. Üblich ist bei dieser Variante eine Zinsbindungsdauer von fünf bis 30 Jahren. Damit können Sie Ihre Immobilienfinanzierung gut planen, denn Sie wissen, welche Kosten auf Sie zukommen.
Wer nicht so sehr auf Sicherheit bedacht ist, kann ein variables Darlehen wählen. Das heißt, es besteht kein fester Sollzinssatz, denn die Zinsen werden regelmäßig an die jeweilige Marktlage angepasst. Diese Kreditart eignet sich für alle, die kurzfristig eine Immobilie finanzieren möchten und die Kreditsumme innerhalb der Laufzeit durch Kapitalzuflüsse verringern können. Sobald die Restschuld entsprechend geringer geworden ist, bietet sich der Wechsel zu einem festverzinslichen Darlehen an. Das Risiko besteht hierbei in der möglichen Zinsänderung, die auch in die falsche Richtung gehen kann. In diesem Fall kann das variable Darlehen schnell zu einem teuren Spaß werden.
Wer eine feste Anstellung mit hohem Einkommen und eine lupenreine Bonität nachweisen kann, ist mit einem Volltilgerdarlehen gut bedient. Dabei wird die komplette Kreditsumme über eine festgelegte Laufzeit vollständig getilgt. Der Zinssatz ist günstiger, aber dafür ist die monatliche Belastung aufgrund eines höheren Tilgungssatzes größer. Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind hierbei nicht möglich. Allerdings haben Sie den Vorteil, dass am Ende keine Restschuld bleibt, zu deren Abtragung Sie eine teure Anschlussfinanzierung benötigen.
Sonderkündigungsrecht und Absicherung
Von Gesetzes wegen haben Kreditnehmer nach zehn Jahren die Möglichkeit, mit einer Frist von sechs Monaten vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Gerade bei Laufzeiten von mehr als zehn Jahren lohnt sich bei gesunkenem Zinsniveau im Sinne einer Umschuldung der Abschluss eines neuen Vertrages zu neuen Konditionen und einem niedrigeren Zinssatz. Nach zehn Jahren kann die Bank auch für den vorzeitigen Vertragswechsel keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr vom Kreditnehmer verlangen.
Wer seinen Immobilienkredit über viele Jahre hinweg zurückzahlt, ist gewissen Risiken ausgesetzt. In dieser Zeit kann viel passieren. Es kann aus den unterschiedlichsten Gründen zu Verdienstausfällen kommen und schon stehen Finanzierung und Haus auf wackligen Füßen. Mit entsprechenden Versicherungen können Sie Risiken wie etwa Berufsunfähigkeit oder längere Krankheitsphasen auffangen. Beim Neubau bietet eine Neubau- und Bauherrenhaftpflicht Schutz vor Schäden während der Bauphase. Eine Wohngebäudeversicherung, die unter anderem gegen Schäden durch Sturm oder Hagel abdeckt, gilt bei einigen Banken sogar als Voraussetzung für die Vergabe eines Immobilienkredites.
Fazit
Ein Haus ist nicht mal eben in fünf Minuten gekauft, denn ein Immobilienerwerb ist mit zahlreichen Terminen, viel Bürokratie und einigen Risiken verbunden. Der Prozess vom Immobilieninteressierten zum Hauseigentümer ist ein langer Weg, auf dem vieles schieflaufen kann. Das gilt auch für Bauherrn, die beim Neubau Ihres Traumhauses noch mehr Risiken ausgesetzt sind als Käufer von Bestandsimmobilien. Daher ist es wichtig, einen Schritt nach dem anderen zu machen und dabei sollte unbedingt die richtige Reihenfolge eingehalten werden: Kassensturz machen, Angebote vergleichen, Finanzierung sichern und Kaufvertrag unterschreiben. Hierbei empfiehl es sich, die Unterstützung durch einen Fachmann in Anspruch zu nehmen, denn der kleinste Fehler kann sich negativ auf Ihre Finanzierung auswirken. Darüber hinaus weiß der Experte genau, wie Sie im Rahmen Ihrer Finanzierung an verschiedenen Stellen noch Geld sparen können.
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