Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?

Haushaltsrechnung wichtig für solide Baufinanzierung

Eine gut aufgestellte Haushaltsrechnung ist die wichtigste Grundlage für eine solide Bau- oder Immobilienfinanzierung. Sie gibt Ihnen einen Überblick, wie viel Geld Ihnen monatlich für Ihre Finanzierung zur Verfügung steht. Zwar erstellen Banken Haushaltsrechnungen, gehen aber bei der Berechnung des für die Finanzierung vorhandenen Budgets meist von Pauschalwerten aus. Also müssen Sie selbst ran. Doch Rechnen ist nicht jedermanns Sache, sodass manch einer Unterstützung braucht. Einen ersten Überblick kann man sich sicher über die Nutzung von Internetrechnern verschaffen, aber individuelle Details lassen sich zuverlässiger einkalkulieren, wenn Sie einen Fachmann zurate ziehen. Dieser ermittelt unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation die für Ihren Hausbau oder Immobilienkauf geeigneten Konditionen.

Was in die Haushaltsrechnung gehört

Zunächst sollten Sie für Ihre Haushaltsrechnung alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben erfassen. Haben Sie dann einen Überblick über Ihren monatlichen Spielraum, können Sie ausrechnen, welche Kreditsumme für den Hauskauf in Ihren finanziellen Möglichkeiten liegt. Vergessen Sie aber nicht, die beim Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten zu ermitteln und in die Kalkulation zu integrieren. Andernfalls ist Ihr sorgfältig aufgestellter Finanzierungsplan nämlich dahin.

Von Ihrem vorhandenen Monatsbudget hängt es letztlich ab, welche Kreditsumme Ihre Bank locker macht. Nach Rat der Experten sollte die monatliche Rate bei maximal 35 Prozent des Familiennettoeinkommens liegen. Auch die Banken ermitteln das Nettohaushaltseinkommen, also das gesamte Einkommen abzüglich Sozialabgaben und Steuern, und setzen davon einen pauschalen Prozentsatz als maximale Monatsrate an. Der genaue Prozentsatz variiert zwar von Bank zu Bank, ist aber in der Regel nicht allzu weit von 35 Prozent entfernt. Anschließend wird die maximale Kredithöhe über die ermittelte Monatsrate hochgerechnet. So läuft auch die Berechnung über diverse Budgetrechner im Internet ab, sodass Sie sich schon vor Ihrem Banktermin einen ersten Überblick verschaffen können. Doch Vorsicht! Verlassen Sie sich nicht nur auf den Internetrechner, sondern nehmen Sie lieber noch eine zusätzliche Beratung durch einen Fachmann in Anspruch. Dieser überprüft, ob Sie auch wirklich alle Zahlen, die für eine solide Haushaltsrechnung erforderlich sind, berücksichtigt haben. Schnell wird einmal etwas vergessen und das kann der Budgetrechner natürlich nicht ausgleichen, während der Fachmann ganz genau hinschaut.

Haushaltsrechnungen "von der Stange"

Bevor Ihre Bank Ihnen einen Kredit gewährt, müssen Sie dort Ihre finanzielle Situation darlegen. Das heißt, der Kreditgeber will genau wissen, was Sie einnehmen und ausgeben. Die Haushaltspauschale von 35 Prozent nimmt die Bank aufgrund von Erfahrungswerten als Grundlage und berechnet damit einen Puffer mit ein. Mit der etwas großzügigeren Kalkulation minimiert das Kreditinstitut das eigene Risiko, denn oftmals schätzen Kunden Ihre Ausgaben falsch ein und berechnen Ihre Monatsraten zu niedrig. Der Nachteil dieser Pauschale: Die Kalkulation ist nicht individuell auf den Kunden zugeschnitten. Daher kann es passieren, dass diese die tatsächlich vorhandenen Finanzmittel nicht richtig wiedergibt. Aus diesem Grund ist die Aufstellung einer eigenen Haushaltsrechnung für Sie als Kreditnehmer so wichtig. Nur so erkennen Sie die Diskrepanzen zwischen Ihrer Kalkulation und den standardisierten Berechnungen der Bank und können beurteilen, ob das vorliegende Angebot überhaupt zu Ihren tatsächlich vorhandenen Finanzmitteln passt.

Ermittlung des Nettohaushaltseinkommens

Wie genau ermittelt man denn nun das Nettohaushaltseinkommen? Es handelt sich dabei um die Summe aller Einkünfte eines Haushaltes nach Steuern und Sozialabgaben. Banken lassen bei der Berechnung nicht hundertprozentig gesicherte Einnahmen wie etwa Tantiemen, Weihnachts- und Urlaubsgeld außen vor. Bei Ihrer eigenen Haushaltsrechnung sollten Sie derartige Einnahmen auch nur dann in die Berechnung integrieren, wenn diese in ihrer Höhe nicht schwanken. Neben dem Nettoeinkommen etwa aus Gehalt oder Rente fließen auch alle weiteren regelmäßigen Einnahmen in die Berechnung. Dazu gehören beispielsweise Verdienste aus festen Nebentätigkeiten, regelmäßige Mieteinnahmen, Unterhaltszahlungen und staatliche Leistungen wie etwa Kindergeld. Wenn Sie die Summen dieser Einnahmen addieren, erhalten Sie Ihr Nettohaushaltseinkommen. Mithilfe des errechneten Wertes können Sie im Rahmen Ihrer Haushaltsrechnung herausfinden, wie hoch Ihre Monatsrate und damit auch die Kreditsumme sein dürfen.

Haben Sie zusätzlich noch unregelmäßige Einkünfte, helfen diese Ihnen zwar nicht bei der Ermittlung Ihres Nettohaushaltseinkommens, aber Sie könnten das Geld für eventuelle Sondertilgungen einsetzen. Sie sollten aber zuvor genau abwägen, ob Ihnen das zusätzliche Budget später nicht an anderer Stelle fehlt, bevor Sie diesen Schritt gehen. Achten Sie im Falle von Sondertilgungen darauf, dass Ihre Bank diese als kostenlose Zahlungen ermöglicht. Häufig werden dafür nämlich Gebühren veranschlagt.

Ermittlung der Ausgaben

Mit der Ermittlung des Nettohaushaltseinkommens alleine ist es aber nicht getan, denn noch interessanter sind Ihre Ausgaben für den Kreditgeber. Die Bank veranschlagt Ihre Ausgaben pauschal mit 35 Prozent vom Nettohaushaltseinkommen, aber das entspricht oftmals nicht der Realität. Dies zu überprüfen liegt nun in Ihrem eigenen Ermessen. Dazu könnten Sie Ihre Kontoauszüge einsehen und sich so einen Überblick über regelmäßige Forderungen verschaffen. Jährlich und quartalsweise anfallende Kosten rechnen Sie dann einfach auf den Monat um. Dabei sollten Sie beispielsweise Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Lebenshaltung, Telekommunikation, Verkehrsmittel, Versicherungen, medizinische Behandlungen, Urlaub, Freizeitaktivitäten jeglicher Art, Vereinsmitgliedschaften und sonstige Ausgaben für den alltäglichen Bedarf berücksichtigen.

Berechnen der Darlehenshöhe und Monatsrate 

Mit den Einnahmen und Ausgaben haben Sie nun die für Ihre Haushaltsrechnung erforderlichen Zahlen ermittelt und können daraus Kredithöhe und Monatsrate berechnen. Allerdings benötigen Sie noch zwei weitere Angaben, um die Darlehenssumme bestimmen zu können: den Sollzins und die anfängliche Tilgungsrate. Für die Tilgung empfehlen Experten, zu Beginn mindestens zwei Prozent pro Jahr festzulegen, damit Sie den Kredit in einer realistischen Zeitspanne zurückzahlen können. Den Sollzins können Sie zwar mit sogenannten Zinsrechnern im Internet bestimmen, aber seine Höhe hängt letztlich von verschiedenen Faktoren wie etwa der aktuellen Marktsituation und der Laufzeit des Darlehens ab. Daher ist es angebracht, einen Fachmann ins Boot zu nehmen, der alle für die Kalkulation wichtigen Faktoren kennt. Sind alle Berechnungen erfolgt, ist das Angebot der Bank auf Konformität mit den eigenen Ergebnissen zu überprüfen.

Anhand der ermittelten maximalen Darlehenshöhe wissen Sie nun, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Der maximale Kaufpreis, den Sie für Ihr Eigenheim zahlen können, ist also bekannt und die Suche kann losgehen. Besitzen Sie zusätzlich noch Eigenkapital, sollten Sie dieses nicht einfach auf die maximale Kreditsumme addieren und das Gesamtergebnis als Anhaltswert nehmen. Der Grund: Mit dem Hauskauf fallen auch Nebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eventuelle Maklercourtagen an, die Ihr Budget nicht unerheblich angreifen. Diese Kaufnebenkosten, die bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, könnten Sie mit Ihrem Eigenkapital abdecken. Darüber hinaus belohnt die Bank vorhandenes Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen.

Diskrepanzen bei der Haushaltsrechnung

Die von der Bank eher großzügig angesetzte Pauschale zur Ermittlung der Darlehenssumme und Monatsrate geht oftmals an der Realität vorbei. Umso wichtiger ist es, dass Sie selbst Herr Ihrer finanziellen Lage sind und genau wissen, wo Ihre Grenze hinsichtlich der maximalen Monatsrate liegt. Zwar ermöglicht Ihnen die üppige Berechnung der Bank einen höheren Kreditrahmen, aber die Frage ist, ob Sie die Rückzahlung auch wirklich stemmen können. Wenn Sie Rate und Kreditsumme niedriger ansetzen als die Bank, erleben Sie auch keine bösen Überraschungen. Kommt ein unerwarteter Geldsegen, können Sie immer noch etwas davon als Eigenkapital einfließen lassen oder Sondertilgungen vornehmen, sofern Sie sich diese Möglichkeit vertraglich gesichert haben. Informieren Sie die Bank über Ihre tatsächlichen finanziellen Rahmenbedingungen und lassen Sie sich ein neues Angebot erstellen. Überschätzen Sie hingegen Ihre finanzielle Ausgangssituation und nehmen ein zu hohes Kreditangebot an, sind Ihre Karten schlecht gemischt. Haben Sie sich nämlich mit der selbst errechneten Kredithöhe und Monatsrate übernommen, kann das böse Folgen für Sie haben. 

Fazit

Der geschickte Umgang mit Zahlen ist nicht jedem gegeben, aber dennoch ist eine zuverlässige und korrekte Haushaltsrechnung wichtig, um den geeigneten Kreditrahmen für das geplante Immobilienprojekt zu finden. Schnell schleichen sich Fehler ein oder wichtige Angaben werden vergessen und schon schätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten völlig falsch ein. Damit das nicht passiert, sollten Sie sich von einem Fachmann unterstützen lassen. Dieser ermittelt Ihr tatsächliches Budget zuverlässig und holt Angebote verschiedener Banken ein. Darüber hinaus weiß der Experte, worauf es bei den Berechnungen ankommt, sodass nichts Wichtiges übersehen wird. Mit seiner Hilfe finden Sie nicht nur das optimale Finanzierungsangebot, sondern vermeiden auch Fehler, die Ihnen am Ende zum Verhängnis werden könnten.

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