Warum es nicht ohne Notar geht
Sie möchten ein Haus kaufen und fragen sich, warum Sie bei der hohen finanziellen Belastung, die auf Sie zukommt, auch noch Notarkosten einkalkulieren müssen? Nun, wer in Deutschland eine Immobilie rechtskräftig erwerben möchte, muss die Vertragsmodalitäten über einen Notar abwickeln. Dafür fallen natürlich Gebühren an, die zu den Kaufnebenkosten gehören. Doch warum muss der Hauskauf zwingend über einen Notar abgewickelt werden? Diese Kosten kann man doch einsparen, denken Sie? Leider nein, denn um den Notar kommen Sie als Immobilienkäufer nicht herum. Der Gesetzgeber verlangt die Nutzung notarieller Dienstleistungen beim Hauskauf, um Käufer und Verkäufer zu schützen. Schließlich sind Immobiliengeschäfte mit sehr komplexen Sachverhalten verbunden, sodass auch der Kaufvertrag entsprechend umfangreich ist. Damit der Hauskauf für beide Parteien rechtssicher abgewickelt werden kann, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden.
Wer zahlt was?
In der Regel wird der Notar durch den Käufer beauftragt, der daher auch den größten Teil der beim Hauskauf anfallenden Gebühren zahlt. Auf den Verkäufer kommen meist nur anteilige Kosten etwa für erforderliche Änderungen im Grundbuch zu. Das ändert aber nichts daran, dass beide Parteien hinsichtlich der Begleichung von Notargebühren als Kostenschuldner gelten, also haftbar gemacht werden können. Das heißt, falls der Käufer die beim Immobilienerwerb anfallenden Notarkosten aus irgendwelchen Gründen nicht zahlen kann, wird stattdessen der Verkäufer zur Kasse gebeten. Käufer und Käuferinnen sollten jedoch vor dem Hauskauf unbedingt sicherstellen, dass Sie die Notargebühren zahlen können, da ansonsten steuerliche Nachteile entstehen. Trägt der Verkäufer nämlich die Kosten, wird er wahrscheinlich den Kaufpreis für seine Immobilie entsprechend erhöhen. Für den Käufer würde damit wiederum die zu zahlende Grunderwerbsteuer steigen. Es ist also unerlässlich, die Notarkosten wie auch alle anderen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb mit in die finanzielle Planung einzubeziehen. In der Regel wird im Kaufvertrag festgelegt, wer welchen Anteil der anfallenden Notarkosten, die nicht unerheblich sind, übernimmt.
Notarkosten und Leistungen
Die beim Immobilienkauf anfallenden Notarkosten umfassen verschiedene Dienstleistungen wie etwa die Beratung durch den Notar, die Erstellung und notarielle Beurkundung des Kaufvertrages. Die beim Hauskauf erhobenen Notargebühren orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz verankert. Das heißt, der tatsächliche Aufwand, die Anzahl der Termine und die Komplexität des Kaufvertrages spielen bei der Kostenberechnung keine Rolle. In der Regel belaufen sich die Notargebühren auf 1,5 bis 2 Prozent des vereinbarten Immobilienpreises. Der Notar übernimmt außerdem die Eintragung in das Grundbuch. Dafür fallen Grundbuchgebühren an, die ebenfalls in die Notarkosten einfließen.
Für die Ausarbeitung des Kaufvertrages benötigt der Notar verschiedene Auskünfte und Dokumente. Neben dem Grundbuchauszug, Angaben zum Kaufpreis und den wichtigsten Daten zur Immobilie werden auch die Personendaten beider Parteien benötigt. Darüber hinaus muss der Notar über den gewünschten Verkaufstermin, Besonderheiten wie beispielsweise am Kaufobjekt vorhandene Mängel und über die am Verkauf beteiligten Kreditinstitute informiert werden. Steht der Entwurf des Kaufvertrages, erhalten beide Parteien ausreichend Zeit, diesen sorgfältig zu überprüfen. Frühestens nach 14 Tagen kann der Vertrag schließlich unterschrieben werden. Außerdem kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, die den künftigen Eigentumserwerb sichert. Sie verhindert beispielsweise, dass der Verkäufer das Objekt ein weiteres Mal verkauft und schützt den Käufer gegen einen möglichen Zugriff eines Insolvenzverwalters oder Gläubigers des Verkäufers.
Möglicherweise besitzt die Gemeinde, in der sich die veräußerte Immobilie befindet, ja auch ein Vorkaufsrecht. Daher holt der Notar eine Verzichtserklärung ein, mit der die Gemeinde ihren Verzicht auf den Kauf der Immobilie bestätigt.
Befürworten beide Parteien den Kaufvertrag, wird der Termin zur Unterzeichnung festgelegt. Verkäufer und Käufer nehmen den Vertrag durch ihre Unterschrift an, der mit der notariellen Beurkundung rechtskräftig wird. Der Notar informiert anschließend das zuständige Finanzamt über den Hausverkauf, das vom Käufer die Grunderwerbsteuer einfordert. Erst wenn der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten hat, ist der Eigentümerwechsel rechtlich vollzogen. Sobald der Käufer die gesamte Summe für die Immobilie an den Verkäufer gezahlt hat, veranlasst der Notar die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Damit ist der Immobilienverkauf erfolgreich abgeschlossen.
Notaranderkonto oder Direktzahlung
Häufig erfolgt die Zahlung des Kaufpreises für eine Immobilie als Direktzahlung an den Verkäufer. Als Sicherheit dient dabei in der Regel eine Bankbürgschaft des Käufers. Eine ebenfalls sichere Alternative zu dieser Vorgehensweise stellt die Einrichtung eines Notaranderkontos dar. Dabei handelt es sich um ein Zahlungsverkehrskonto, das vom Notar treuhänderisch verwaltet wird und die vollständige Kaufpreiserstattung vor der Eigentumsübertragung absichert. Sobald die Eigentumsübertragung erfolgt ist, ist der Notar für die Überweisung des Kaufpreises zuständig. In der Regel werden der Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingehen muss und die Voraussetzungen für die Auszahlung an den Verkäufer vertraglich festgelegt. Das heißt, die beiden Parteien schließen einen sogenannten Treuhandvertrag ab und setzen einen Notar als Treuhänder ein. Dieser ist als Kontoinhaber verfügungsbefugt und handelt somit in eigenem Namen für fremde Rechnungen. Als Treuhänder gewährleistet er die vertragsgerechte Verwendung des Kontoguthabens.
Wer die Kaufsumme direkt an den Verkäufer zahlt, spart allerdings die Gebühren, die bei der Nutzung eines Notaranderkontos anfallen.
Wenn Sie nicht sicher sind, welche Variante der Kaufpreiszahlung in Ihrem Fall die Geeignete ist, sollten Sie sich von einem Fachmann beraten lassen.
Unterlagen rechtzeitig einreichen
Der Notar nimmt Verkäufern und Käufern die meisten mit dem Erwerb einer Immobilie verbundenen Vorgänge ab. Dennoch haben beide Parteien auch Pflichten. So sind beispielsweise Personendaten, Objektbeschreibungen, Baupläne, Auskünfte vom Katasteramt und aus dem Baulastenverzeichnis sowie ein aktueller Grundbuchauszug rechtzeitig vorzulegen. Ebenfalls benötigt der Notar einen Energieausweis für die Immobilie, die der Verkäufer zur Verfügung stellen muss. Der Energieausweis, der nach einem Vor-Ort-Termin durch einen Energieberater ausgestellt wird, gibt Aufschluss über die Energieeffizienz der Immobilie. Der Käufer kann sich anhand dieses Dokumentes schon einen ersten Überblick über eventuell erforderliche Sanierungsmaßnahmen verschaffen. Sind die benötigten Unterlagen nicht rechtzeitig griffbereit, kann auch der Notar Verzögerungen und Schwierigkeiten bei der Verkaufsabwicklung nicht verhindern.
Wer für den Hauskauf eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, sollte vor Vertragsunterzeichnung eine Finanzierungsbestätigung bei seiner Bank einholen. Beachten Sie, dass Sie nur dann auf der sicheren Seite sind, wenn Sie eine schriftliche Bestätigung haben. Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusage, denn ist der Kaufvertrag unterzeichnet, ist dieser verbindlich. Sollte dann mit der zugesagten Finanzierung doch noch etwas schieflaufen, müssten Sie den Kaufpreis für die Immobilie dennoch zahlen. Also: erst die Finanzierungsbestätigung, dann der Notartermin!
Notargebühren richtig kalkulieren
Notarkosten gehören wie beispielsweise auch die Grunderwerbsteuer oder eventuell anfallende Maklergebühren zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Daher sind diese in der Finanzplanung unbedingt zu berücksichtigen. Ihren tatsächlichen Finanzierungsbedarf können Sie letztlich nur zuverlässig ermitteln, wenn Sie alle zu erwartenden Nebenkosten kennen und einkalkulieren. Sind die Nebenkosten einmal richtig berechnet, stellt sich die Frage, ob Sie diese mit eventuell vorhandenem Eigenkapital begleichen. Ist das nicht möglich, müssen diese Kosten über einen Ratenkredit abgedeckt werden.
Der Notar steht Ihnen als neutraler Fachmann bei Vertragsabschluss zur Klärung von Fragen zur Verfügung. Er kann einschätzen, ob gewünschte Änderungen im Kaufvertrag rechtlich machbar und sinnvoll sind und wie diese am besten in den Vertrag integriert werden können. Sie sollten also bei der notariellen Beurkundung darauf achten, dass der Notar diese Pflichten auch ordnungsgemäß erfüllt. Bleiben für Sie noch Fragen offen, sollten Sie diese unbedingt vor dem endgültigen Vertragsabschluss klären. Behalten Sie auch die Notargebühren im Auge, damit Sie am Ende keine böse Überraschung erleben. Lassen Sie sich alle anfallenden Kosten genau aufschlüsseln, um den Überblick zu behalten. Allerdings kann es trotz genauer Vorgaben vorkommen, dass Notarkosten falsch berechnet werden. Fällt die Rechnung nach Abschluss aller Leistungen also wesentlich höher aus als erwartet, können Sie beim zuständigen Landgericht eine Überprüfung der Kostenberechnung beantragen. Der Antrag kann schriftlich oder zur einfachen Niederschrift in den Geschäftsstellen gestellt werden. Allerdings müssen Sie als Antragsteller plausible Gründe für die Veranlassung einer Überprüfung der Kostenrechnung vorbringen. Oftmals reicht aber schon die Androhung einer solchen gerichtlichen Überprüfung, um den Notar zu einer Neuberechnung zu bewegen.
Fazit
Notargebühren sind zur Ermittlung der Nebenkosten beim Hauskauf unbedingt in die Finanzplanung zu integrieren. Wenn Sie unsicher sind, welche Posten in die Kalkulation Ihrer Immobilienfinanzierung gehören, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen.
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