Nebenkosten beim Hauskauf

Sie möchten ein Haus kaufen und müssen eine Immobilienfinanzierung dafür in Anspruch nehmen, weil Sie nicht genug Eigenkapital besitzen? Dann sollten Sie sich ausführlich über die Kosten, die auf Sie zukommen, informieren. Diese umfassen nämlich nicht nur die monatliche Tilgungsrate für die Abtragung des Kredites und die Zinsen, die Sie an die Bank zahlen müssen, sondern auch verschiedene Nebenkosten. Diese sollten Sie vor Abschluss des Kreditvertrages genau kalkulieren, damit Sie die Kreditsumme entsprechend anpassen können. Die Höhe der Nebenkosten wird oftmals unterschätzt und bei der Finanzierungsplanung vernachlässigt. Dadurch kann die Summe für den Immobilienkauf schnell um einiges größer ausfallen als ursprünglich erwartet.

Beachten sollten Sie auch, dass der Effektivzins in der Regel höher ausfällt als der normale Sollzins. Darin sind nämlich neben dem Grundzins weitere Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren und Zahlungskonditionen enthalten. Die Finanzierungsangebote der verschiedenen Kreditinstitute sollten Sie daher anhand des Effektivzinssatzes vergleichen. Für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen ist es empfehlenswert, für den Angebotsvergleich und die Finanzierungsplanung einen Fachmann zurate zu ziehen.

Kaufnebenkosten belasten das Budget


Wir kaufen doch nur ein Haus und bauen nicht, da können die Nebenkosten doch nicht so extrem ins Gewicht fallen, denken Sie? Sicher gibt es vor allem bei der Bauvorbereitung einige Posten mehr, die bei der Nebenkostenkalkulation zu berücksichtigen sind. Das heißt aber nicht, dass Sie als Hauskäufer nicht auch ordentlich zur Kasse gebeten werden. Natürlich hängt die Höhe der Kosten auch von der Art der Immobilie ab. Für einen alten Bauernhof auf dem Land zahlen Sie nicht die gleichen Beträge wie für eine luxuriöse Eigentumswohnung in bestem Zustand, die beispielsweise mitten in München liegt. Dennoch können die Nebenkosten jeder finanzierten Immobilie zum Problem werden, wenn sie nicht von Anfang an mit einkalkuliert sind. Sobald Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, kommen auch schon die ersten größeren Zahlungen auf Sie zu.

Doch Kosten fallen nicht nur bei Vertragsabschluss oder danach an, sondern auch schon, bevor Ihnen die Immobilie überhaupt gehört.

Nebenkosten von Anfang bis Ende


Die Entstehung von Nebenkosten lässt sich in verschiedene Phasen einteilen. Die erste Phase umfasst die Zeit von der Immobiliensuche bis zum Kauf des Objektes. Es ist zwar kein Muss, einen Makler mit ins Boot zu nehmen, aber wer sich dafür entscheidet, zahlt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 7,1 Prozent des Kaufpreises als Provision. Je nach Objekt ist es zwar nicht zwingend, aber doch empfehlenswert, einen Gutachter zur Beurteilung des Zustandes und Marktwertes der Immobilie zu bestellen und auch diese Dienstleistung kostet viel Geld. Andere Nebenkosten wie etwa Notargebühren lassen sich jedoch nicht vermeiden, da die Pflicht zur Beauftragung eines Notars besteht. Dieser ist für die Erstellung des Kaufvertrages, die Beurkundung der Vertragsunterzeichnung und die Grundbucheintragung zuständig. Dabei werden die einzelnen Posten nach dem Notarkostengesetz mit etwa 1,5 Prozent und die Grundbucheintragung mit 0,5 Prozent des Kaufpreises berechnet. Auch die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland variiert, muss jeder Immobilienkäufer zahlen.

In der zweiten Phase werden die Nebenkosten für die Immobilienfinanzierung kalkuliert. Dabei bilden die Zinsen, die Sie sozusagen als ‚Leihgebühr‘ für die Inanspruchnahme eines Kredites an die Bank zahlen, den größten Anteil. Neben dem Sollzins, der nur den reinen Zinsaufwand anzeigt, gibt es noch den Effektivzins. Dieser ist in der Regel etwas höher, da er weitere Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren und Zahlungskonditionen offenlegt. Doch auch der Effektivzins ist noch nicht das Maß aller Dinge, denn es können noch weitere Kosten wie beispielsweise Versicherungsbeiträge dazu kommen. Umso wichtiger ist ein lückenloser Finanzierungsplan, der alle möglichen Kosten berücksichtigt. Werden bei der Kalkulation Positionen außer Acht gelassen oder vergessen, kann dies schlimmstenfalls eine teurere Nachfinanzierung erforderlich machen.

Nachdem die behördlichen Angelegenheiten geregelt sind und die Finanzierung steht, geht es in der dritten Phase darum, aus der Immobilie ein gemütliches Zuhause zu machen. Dazu können Renovierungen oder Modernisierungsmaßnahmen wie etwa die Installation einer neuen Heizungsanlage erforderlich sein. Gegebenenfalls brauchen Sie, je nachdem, wie Sie vorher ausgestattet waren, auch zumindest teilweise neue Möbel oder eine neue Küche. Wer zuvor in einer kleineren Mietwohnung gelebt hat, muss in der neuen Immobilie gegebenenfalls den einen oder anderen Raum mehr einrichten. Das alles kostet Geld und auch der Umzug selbst greift Ihr Budget noch einmal an. Für diese nicht gerade unerheblichen Kosten sollten Sie ausreichend Rücklagen gebildet haben, da es ansonsten zu finanziellen Engpässen kommen kann.

Der Umzug ist geschafft, das neue Heim ist traumhaft geworden und die Rechnungen sind bezahlt, sodass jetzt alles erledigt ist, denken Sie? Nun, nicht ganz, denn auch nach dem Einzug tickt die Kostenuhr weiter. Jetzt sind es die laufenden Kosten wie etwa Abwasser, Heizkosten, Müllbeseitigung oder Schornsteinfegergebühren, die Ihr Budget regelmäßig belasten. An die Gemeinde ist eine jährliche Grundsteuer abzuführen, Versicherungen müssen bezahlt werden und auch Instandhaltungskosten werden künftig anfallen. Auch dafür sollten Sie rechtzeitig Rücklagen bilden.

Hat die Gemeinde beispielsweise Sanierungsmaßnahmen an Straße oder Fußwegen, die an Ihr Grundstück angrenzen, geplant, werden Sie ebenfalls anteilig zur Kasse gebeten. Schon die bloße Erneuerung der Straßenbeleuchtung kann richtig teuer werden. Je nach durchgeführter Maßnahme können die geforderten Beträge auch schon mal fünfstellig sein.

Falsche Nebenkostenkalkulation problematisch


Das größte Nebenkostenpaket fällt mit den Notarkosten, der Grunderwerbssteuer und dem Grundbucheintrag in der ersten Phase an und lässt sich nach den fixen Vorgaben gut kalkulieren. Diese Kosten sollten Sie auch über Ihr Eigenkapital stemmen können. Andernfalls werden Sie kaum eine Bank finden, die Ihnen überhaupt ein Finanzierungsangebot macht. Zwar gibt es die Möglichkeit, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren, aber das ist aufgrund der strengen Auflagen und hohen Anforderungen an den Kreditnehmer sehr schwierig.

Neben den fixen Kosten müssen aber auch die laufenden und unerwarteten Kosten mit in die Kalkulation einfließen. Werden die Nebenkosten nämlich zu knapp kalkuliert, wird es spätestens dann eng, wenn nach Kaufvertragsabschluss Investitionen erforderlich werden. Fällt beispielsweise ausgerechnet im Winter die Heizung aus, obwohl diese eigentlich noch fünf weitere Jahre Lebensdauer haben müsste, gilt es sofort zu handeln. Oder Ihr Einzug verzögert sich, weil ein plötzlich entdeckter Feuchtigkeitsschaden im Keller behoben werden muss. Für solche Fälle müssen Geldbeträge vorhanden sein, die kurzfristig abgerufen werden können. Andernfalls müssten Sie nämlich eine teurere Nachfinanzierung bei Ihrer Bank abschließen, die Ihre monatlichen Kosten in die Höhe treibt. Zwar bieten einige Banken für Immobilienbesitzer auch die Nachfinanzierung erforderlicher Sanierungsmaßnahmen über einen Ratenkredit an, aber auch dieser erhöht die monatlichen Belastungen.

Doch nicht nur zu knapp, sondern auch zu hoch angesetzte Nebenkosten können zum Ärgernis werden. Ist beispielsweise die Immobilie in einem wesentlich besseren Zustand als angenommen oder berechnet der Makler eine niedrigere Provision als anfangs kalkuliert, benötigen Sie möglicherweise gar nicht die volle Kreditsumme. In diesem Fall zahlen Sie aber die Zinsen für das komplette Darlehen, also auch für das nicht benötigte Geld.

Um den Schaden zu minimieren, könnten Sie gegebenenfalls künftig geplante Investitionen vorziehen oder das Geld für zusätzliche Rückzahlungen des Kredites nutzen, sofern Sie im Finanzierungsvertrag kostenlose Sondertilgungen vereinbart haben. Zahlen Sie den nicht benötigten Kreditanteil einfach so auf einen Schlag zurück, müssen Sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.

Fazit


Beim Hauskauf lässt sich der größte Teil der Nebenkosten schon im Vorfeld berechnen, da für viele Posten ein prozentualer Anteil des Immobilienkaufpreises veranschlagt wird. Kosten für Notar, Grundbuch- und Finanzamt sind gut kalkulierbar und auch bei Ihrer Bank können Sie sich über eventuell dort anfallende Zusatzgebühren vorab informieren. Nicht genau kalkulierbar sind hingegen Renovierungs- und Modernisierungskosten. Sie sollten also im Vorfeld darüber nachdenken, welche Maßnahmen unbedingt notwendig sind und entsprechende Angebote bei verschiedenen Handwerksunternehmen einholen. Darüber hinaus sollten Sie sich auch frühzeitig mit dem Thema laufende Nebenkosten beschäftigen. Zwar sind diese im Vorfeld nicht exakt kalkulierbar, aber dennoch ist es möglich, sich einen Überblick über die zu erwartenden Aufwände zu verschaffen.
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie bei der Kostenkalkulation wirklich an alles gedacht haben, sollten Sie einen Experten zurate ziehen.

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