Eine Immobilienfinanzierung erstreckt sich je nach gewählter Zinsbindung meist über zehn oder mehr Jahre. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase wollen Kreditnehmer sich die günstigen Zinsen möglichst langfristig sichern. Wer nicht gerade eine Volltilgung in seinem Vertrag vereinbart hat, muss in der Regel eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der zum Ende der Sollzinsbindung verbliebenen Restschuld planen. Das heißt, die Bank verhandelt nach Ablauf der Sollzinsbindung erneut mit dem Kreditnehmer und legt für die verbliebene Restschuld einen neuen Zinssatz zugrunde. Wie hoch die Restschuld am Ende ist, hängt vor allem von der vereinbarten Laufzeit und dem Tilgungssatz ab. Je kürzer die Laufzeit und je geringer der Tilgungssatz, desto höher wird die Restschuld ausfallen. Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte also schon bei Vertragsabschluss klare Vorstellungen über die spätere Anschlussfinanzierung haben. Die verbleibende Restschuld lässt sich vorab errechnen und wird im Tilgungsplan, den der Kreditnehmer von seiner Bank erhält, aufgezeigt.
Auswirkung der monatlichen Rate auf die Restschuld
Im Rahmen eines Verbraucherkredites verzinsen und tilgen Sie Ihr Darlehen meist in monatlich gleichbleibenden Raten. Verzinst wird dabei jeweils nur die verbleibende Restschuld, die mit jeder zurückgezahlten Rate sinkt. Das heißt, der Zinsanteil verringert sich mit der Zeit, während sich der Tilgungsanteil erhöht. Abhängig von der vertraglich festgelegten anfänglichen Tilgungsrate setzt sich die monatliche Rate aus dem Tilgungs- und dem Sollzinsanteil zusammen. Darüber hinaus können Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen die Option auf Sondertilgung in Ihren Vertrag einbauen. Je höher die anfängliche Tilgungsrate angesetzt wird, umso effektiver arbeitet die monatliche Rate für die Tilgung des Kredites. Das Darlehen reduziert sich durch die regelmäßigen Rückzahlungen stetig. Dadurch wird die Zinslast weniger, was wiederum dazu führt, dass ein immer weiter wachsender Anteil der gleichbleibenden Rate in die Tilgung fließt. Die Wahl des optimalen Tilgungssatzes ist also für die Immobilienfinanzierung genauso wichtig wie günstige Zinsen.
Berechnung der Restschuld
In Zeiten günstiger Zinsen lohnt sich die Vereinbarung eines höheren Tilgungssatzes, um den Kredit schneller abzubauen und die Restschuld zu verringern. Allerdings geht ein höherer Tilgungssatz mit einer höheren monatlichen Rate einher und das will gut überlegt sein. Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen sollten ihren Tilgungssatz nur so hoch ansetzen, dass die monatlichen Raten sowohl langfristig als auch während einer zeitweisen Verschlechterung der finanziellen Situation noch tragbar sind.
Den jeweils aktuellen Stand Ihrer Restschuld bei der Immobilienfinanzierung können Sie dem Tilgungsplan, den Sie in der Regel von Ihrer Bank erhalten, entnehmen. Dieser Plan beinhaltet eine Übersicht der Ratenzahlungen zu jedem Zeitpunkt der Zinsbindungsdauer unter Berücksichtigung bestimmter Konditionen. Für die Berechnung der am Ende der Laufzeit verbleibenden Restschuld sind verschiedene Parameter wichtig: Sollzinsbindung, anfänglicher Tilgungssatz, gebundener Sollzins und Kreditbetrag.
Die voraussichtliche Restschuld sowie die monatlichen Raten können Sie auch mit diversen Kreditrechnern im Internet selbst ermitteln und dabei auch verschiedene Szenarien durchspielen. Wer jedoch Sicherheit haben und seine Immobilienfinanzierung optimal planen möchte, sollte sich an einen Fachmann wenden, der vor allem die persönliche Situation des Kreditnehmers berücksichtigt.
Die Anschlussfinanzierung im Auge behalten
Bei der Immobilienfinanzierung werden die Zinsen in der Regel über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Je nachdem, wie hoch dabei der anfängliche Tilgungssatz und die damit verbundenen monatlichen Raten angesetzt werden, ist nach Ablauf der Zinsbindungsdauer üblicherweise noch eine Restschuld übrig. Diese wird in der Regel im Rahmen einer Anschlussfinanzierung getilgt. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten: eine Verlängerung, im Fachjargon als Prolongation bezeichnet oder eine Umschuldung. Das heißt, der bestehende Kredit kann mit Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsdauer beim bisherigen Kreditinstitut verlängert werden. Die Konditionen werden in diesem Fall neu verhandelt. Diese Vorgehensweise ist für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen mit wenig Aufwand verbunden, da der zeitraubende Angebotsvergleich entfällt. Darüber hinaus bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank auf gewohntem Terrain und müssen nicht erst die Servicequalität anderer Banken überprüfen. Allerdings müssen Sie dann auch in Kauf nehmen, dass Ihre Bank Ihnen möglicherweise nicht die gleichen günstigen Konditionen anbietet wie einige andere Kreditinstitute.
Die Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung ist in der Regel die günstigere Variante. Dabei schließen Sie einen neuen Kredit mit etwas günstigeren Zinsen bei einem anderen Kreditinstitut ab und begleichen damit die Restschuld bei Ihrer bisherigen Bank. Mit dieser Vorgehensweise können Sie unter Umständen mehrere Tausend Euro an Zinsen einsparen. In manchen Fällen kann auch eine Umschuldung vor Laufzeitende sinnvoll sein, um von günstigeren Konditionen zu profitieren. Dazu müssen Sie allerdings Ihre laufende Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigen. Je nachdem, was sie vertraglich vereinbart haben, wird in diesem Fall die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre bisherige Bank fällig. Mit diesem Betrag fangen Banken die Zinsgewinne, die ihnen durch vorzeitige Vertragskündigungen verloren gehen, wieder auf.
Sie sollten Ihre finanzielle Situation schon während Ihrer Immobilienfinanzierung so gestalten, dass eine Anschlussfinanzierung problemlos möglich ist. Informieren Sie sich am besten mithilfe eines Experten frühzeitig über die verschiedenen Angebote, um sich auch für die Anschlussfinanzierung günstige Zinsen zu sichern.
Anschlussfinanzierung nicht ganz ohne Risiko
Zwar bietet Ihnen Ihre Immobilienfinanzierung während der Zinsbindungsdauer eine gewisse Planungssicherheit, aber es bleibt dennoch das Risiko der Restschuld. Auch wenn sich die Höhe der Restschuld genau berechnen lässt, ist nicht vorherzusehen, wie hoch die Zinsen für die erforderliche Anschlussfinanzierung sein werden. Sie kennen also die genaue Summe, die Sie benötigen, um nach Laufzeitende Ihre Restschuld abzutragen. Allerdings wissen Sie nicht, wie sich die marktüblichen Zinsen der Banken über einen Zeitraum von mehreren Jahren entwickeln. Seit einigen Jahren sinkt das Zinsniveau zwar kontinuierlich, aber das kann sich jederzeit zuungunsten des Kreditnehmers ändern. In diesem Fall könnte die Finanzierung der Restschuld zum Problem werden.
Aus diesem Grund ist es wichtig, die Restschuld durch eine möglichst hohe Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent der Kreditsumme und Sondertilgungen von vorneherein so gering wie möglich zu halten. Die Tilgungshöhe sollten Sie dabei an Ihr Einkommen anpassen. Diese Option muss allerdings explizit in Ihrem Finanzierungsvertrag vereinbart sein. Ist dies der Fall, können Sie Ihren Tilgungssatz je nach Anbieter ein- bis zweimal während der Vertragslaufzeit an Ihre aktuelle Situation anpassen. Gerade wenn Sie eine lange Zinsbindung über zehn Jahre oder mehr für Ihre Finanzierung vereinbart haben, kann sich vieles ändern. Daher sollten Sie bei steigendem Einkommen gleich die Möglichkeit nutzen, Ihre Restschuld durch höhere Tilgung zu minimieren. So verringern Sie das Risiko, an der erforderlichen Anschlussfinanzierung finanziell zu scheitern.
Allerdings gibt es auch Anschlusskredite, die Sie schon bis zu fünf Jahren vor Ablauf Ihrer Immobilienfinanzierung verbindlich vereinbaren können. Damit sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen auch für die Zukunft. Dafür wird in der Regel nur ein geringer Aufschlag fällig.
Fazit
Eine hohe Anfangstilgung lohnt sich, da Sie so die Zinskosten Ihrer Immobilienfinanzierung erheblich verringern können. Darüber hinaus fällt auch die am Ende der Laufzeit verbleibende Restschuld entsprechend niedriger aus, sodass Sie schneller schuldenfrei sind. Wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsdauer sein wird, können Sie dem Tilgungsplan entnehmen. Durch das aktuell sehr niedrige Zinsniveau erzielen Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen profitable Zinsersparnisse, die in eine höhere Tilgung investiert werden können. Sind laut Vertrag auch Sondertilgungen vorgesehen, dienen auch diese dem schnelleren Abbau der Kreditsumme. In der Regel können pro Jahr zwischen fünf und zehn Prozent der Darlehenssumme außer der Reihe getilgt werden. Allerdings ist zu beachten, dass die Sondertilgungsklausel je nach Anbieter mit einem Zinsaufschlag verbunden ist. Daher sollten Sie diese Option nur in den Vertrag integrieren, wenn Sie auch wirklich von Ihrem Recht auf Sondertilgung Gebrauch machen möchten. Andernfalls zahlen Sie die Zinsaufschläge nämlich vergeblich. Nach jeder Sondertilgung verringert sich die Restschuld, sodass Sie einen neuen Tilgungsplan benötigen.
Über eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der nach Ablauf der Immobilienfinanzierung verbleibenden Restschuld sollten Sie sich schon frühzeitig Gedanken machen. Es besteht gerade bei langer Finanzierungslaufzeit von zehn oder mehr Jahren die Gefahr, dass sich das Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung zu Ihren Ungunsten verändert. Die höheren Zinskosten könnten in diesem Fall zu ernsthaften finanziellen Problemen führen. Damit das nicht passiert, sollten sie rechtzeitig einen Experten zur Planung Ihrer Anschlussfinanzierung hinzuziehen.
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