Effektivzinssatz bei der Immobilienfinanzierung

Effektivzinssatz wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung


Wer sich beispielsweise für den Hausbau oder Immobilienkauf Geld von der Bank leiht, muss Zinsen zahlen. Diese sind als eine Art Leihgebühr für einen Kredit zu betrachten. Doch Zinsen sind nicht gleich Zinsen, denn es wird hierbei zwischen Soll- oder Normalzins und Effektivzins unterschieden. Beim Sollzinssatz handelt es sich um einen Grundzins, der die reinen Kreditkosten beinhaltet. Drüber hinaus gibt es den sogenannten Effektivzinssatz, der neben dem Sollzins auch alle zusätzlichen Gebühren, Steuern und sonstigen Kosten umfasst, die bei einer Finanzierung anfallen. Das heißt, der Sollzins stellt in übertragenem Sinne den Nettobetrag für die Immobilienfinanzierung dar, während der Effektivzins, den die Banken verpflichtend ausweisen müssen, den Bruttokosten entspricht. Banken verunsichern Ihre Kunden oftmals mit Finanzierungsangeboten, in denen beide Varianten nebeneinander kursieren. Wie aussagekräftig die jeweilige Zinsvariante für die Kostenplanung Ihrer Finanzierung ist, wird im Folgenden einmal genauer beleuchtet.

Differenz zwischen Soll- und Effektivzins beachten


Mittlerweile ist die Differenz zwischen Soll- und Effektivzinssatz nicht mehr ganz so hoch, da die Banken laut Gesetz für Finanzierungen keine Bearbeitungsgebühren mehr auf den Sollzins aufschlagen dürfen. Dennoch sollte beim Vergleich der Angebote verschiedener Banken der Effektivzins als ausschlaggebend gelten. Nur dieser vermittelt einen Überblick über die tatsächlichen Kosten, die bei einer Immobilienfinanzierung auf den Kunden zukommen.

Doch welche Faktoren beeinflussen den effektiven Jahreszinssatz überhaupt? Neben Gebühren, Nebenkosten und Steuern beeinflusst vor allem die Verrechnung der Tilgungsleistungen die Höhe der effektiven Jahreszinsen. Werden die Tilgungsanteile innerhalb der Kreditrate nämlich erst später verrechnet, zahlt der Kunde für einen bestimmten Zeitraum Zinsen für bereits getilgte Kreditanteile an seine Bank. Dies schlägt sich erst im ermittelten Effektivzinssatz nieder, während der Sollzinssatz davon unberührt bleibt. Hier sollten Sie unbedingt einen Blick in das Kleingedruckte Ihres Finanzierungsvertrages werfen. Die verschiedenen Anbieter handhaben die Gutschrift der Tilgungsleistung und den Berechnungszeitpunkt der Zinsen nämlich recht unterschiedlich. Sind Zeitpunkt der Zinsberechnung und Tilgung nicht identisch, zahlen Sie Zinsen für bereits zurückgezahlte Kreditanteile. Auf diese Weise erhöht sich der effektive Jahreszins bei gleichbleibendem Sollzinssatz.

Der Effektivzins ist zwar der wesentliche Faktor bei der Ermittlung der Finanzierungskosten, stellt aber dennoch keine hundertprozentige „All-inclusive-Lösung“ dar. Gebühren wie etwa Notar- oder Grundbuchkosten für den Eintrag der Grundschulden müssen bei der Ermittlung der Finanzierungskosten gesondert berücksichtigt werden.

Vergleichbarkeit des Effektivzinssatzes


Beim Versuch, den Effektivzins durch eine einheitliche Berechnungsgrundlage länderübergreifend vergleichbar zu machen, sind die Gesetzgeber an ihre Grenzen gestoßen. Im Gegensatz zum gut einschätzbaren Sollzins, können Sie den Effektivzinssatz nämlich nur bei Krediten mit gleicher Zinsfestschreibungsdauer vergleichen. Das heißt, Sie können nur Angebote verschiedener Banken gegenüberstellen, die auf einer identischen Zinsbindungsdauer basieren. Ebenso lassen sich Angebote mit variablen Zinssätzen nicht gut vergleichen, da die Banken unterschiedlich auf höhere oder niedrigere Zinssätze am Markt reagieren. In diesem Fall empfiehlt es sich, beispielsweise den im Angebot veranschlagten effektiven Anfangszinssatz als Vergleichskriterium heranzuziehen.

Versicherungen nicht grundsätzlich im Effektivzins enthalten


Der Effektivzinssatz umfasst zwar die jährlichen Belastungen für den Sollzins und die zusätzlich anfallenden Kosten, aber dennoch sind nicht alle Gebühren darin enthalten.
Das gilt beispielsweise für Versicherungen, die nicht Voraussetzung für die Darlehensgewährung sind. Wer sich beispielsweise für den Abschluss einer Restschuldversicherung entscheidet, zahlt dafür in der Regel selbst. Diese Versicherung deckt je nach gewählten Bausteinen neben dem Tod des Kreditnehmers auch Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit ab. Die damit verbundenen Aufwendungen erhöhen zwar die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung, aber dennoch müssen Sie die Versicherungsangebote separat vergleichen.

Berechnung des Effektivzinssatzes


Zur Berechnung des Effektivzinssatzes findet man im Internet vor allem auf den gängigen Vergleichsportalen sogenannte Bauzinsrechner. Dort muss man lediglich die Höhe des gewünschten Kredites sowie die ausgewählte Sollzinsbindung eingeben, um alle wichtigen Daten zur Immobilienfinanzierung zu erhalten. Darüber hinaus zeigt der Effektivzinsrechner auch an, welche Auswirkungen Faktoren wie etwa Eigenkapital und Tilgungssatz auf den Effektivzinssatz haben. Doch wer seine Immobilienfinanzierung unter Berücksichtigung aller individuellen Bedürfnisse optimal planen möchte, kommt um eine zusätzliche Beratung durch einen Fachmann nicht herum.

Welche Kosten im Effektivzinssatz stecken


Banken sind dazu verpflichtet, in ihren Angeboten zur Immobilienfinanzierung den Effektivzinssatz anzugeben. Welche Kosten im Effektivzinssatz einberechnet werden müssen, bestimmt die Preisangabenverordnung. Dabei handelt es sich um eine deutsche Verbraucherschutzverordnung, die festlegt, wie der Preis für das gewerbsmäßige Angebot von Produkten gegenüber dem Endverbraucher anzugeben ist.

Beim Effektivzinssatz sind nach dieser Verordnung neben dem Sollzinssatz und der Zinsbindungsdauer auch die Provisionskosten für die Vermittlung der Immobilienfinanzierung, Höhe und Zahlungstermine der Zins- und Tilgungsraten, Art der Zins- und Tilgungsverrechnung sowie tilgungsfreie Zeiträume zu berücksichtigen. Die Restschuld, die am Ende der Berechnungsperiode übrig bleibt, gehört ebenfalls mit in die Berechnung sowie auch Verwaltungskosten, die im Rahmen der Baufinanzierung entstanden sind. Sofern etwa eine Immobilienbewertung oder der Abschluss einer Lebensversicherung Voraussetzungen für die Finanzierung darstellen, sind auch die damit verbundenen Kosten im Effektivzinssatz enthalten. 

Alle sonstigen Kosten wie etwa Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren sowie Gebühren für Grundbucheintragungen und Teilauszahlungen fließen nicht mit in die Effektivzinsberechnung.

Wie aussagekräftig der Effektivzinssatz wirklich ist


Der Effektivzinssatz soll die Gesamtkosten für die Bau- oder Immobilienfinanzierung transparent und verständlich machen. Er zeigt, dass die Kosten für einen Kredit nicht nur aus dem Sollzins bestehen, der für das Darlehen an die Bank zurückgezahlt wird. Auf den Kreditnehmer kommen wesentlich mehr Aufwände zu, die letztlich auch die Höhe der Monatsrate beeinflussen. Die Effektivverzinsung kann beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote oftmals sicher hilfreich sein, aber dabei gibt es einiges zu berücksichtigen. Die Kosten und Gebühren, die üblicherweise in die Effektivzinsberechnung fließen sind keine Einheitswerte, die jede Bank in derselben Höhe veranschlagt. Daher ist der Effektivzins keine hundertprozentig verlässliche Größe. Gerade für den ‚Häuslebauer‘ sind nämlich Kosten etwa für Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungen wichtige Faktoren, die aber im Effektivzinssatz nicht angezeigt werden. Darüber hinaus können Banken die Ausweisung bestimmter Kosten im Effektivzinssatz umgehen, indem sie diese anders benennen als in der Preisangabenverordnung. Es besteht für Banken also durchaus die Möglichkeit, die Höhe ihres Effektivzinssatzes indirekt zu beeinflussen. Das heißt, dass die Effektivverzinsung für den Kreditnehmer zwar einen guten Gesamtüberblick über das Gros der anfallenden Zusatzkosten bietet, das gesamte Kostenpaket aber dennoch nicht lückenlos aufzeigt. Als Vergleichsfaktor kommt diese Zinsvariante auch nur für Angebote von Banken infrage, die gleich hohe und auf gleichen Berechnungsgrundlagen basierende Kosten ausweisen.

Immobilienfinanzierung lohnt sich


Da die aktuellen Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen sehr niedrig sind, lohnt es sich gerade jetzt, einen Kredit aufzunehmen. Damit angehende Eigenheimbesitzer auch lange von den günstigen Zinssätzen profitieren, ist die Festlegung einer langen Zinsbindung von etwa zwanzig Jahren oder mehr empfehlenswert. Darüber hinaus können Kreditnehmer aufgrund der niedrigen Zinsen auch einen höheren Tilgungsanteil wählen. Sollten die Zinsen unerwartet fallen, können Kreditnehmer nach zehn Jahren Vertragslaufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ein gebührenfreies Sonderkündigungsrecht ihrer Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen. Dabei spielt es auch keine Rolle, wenn die vertraglich festgelegte Zinsbindungsdauer zum Kündigungszeitpunkt eigentlich noch gar nicht beendet ist. Das Geld, das Kreditnehmer in diesem Fall durch die gesunkenen Zinsen sparen, könnten sie beispielsweise in eine günstige Anschlussfinanzierung investieren.

Fazit


Im Gegensatz zum Sollzinssatz soll der Effektivzinssatz die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung anzeigen. Neben dem Sollzins beinhaltet der Effektivzins auch die meisten Zusatzkosten, aber eben doch nicht ausnahmslos alle. Einige Kosten etwa für Teilauszahlungen oder Bereitstellungszinsen fließen nicht in die Berechnung mit ein, obwohl diese Werte zur Einschätzung der tatsächlichen Finanzierungskosten für Kreditnehmer von Bedeutung sind. Wer Angebote verschiedener Banken vergleichen möchte, sollte zwar dafür den Effektivzinssatz nutzen, aber dabei auf Kreditangebote mit identischer Zinsbindungsdauer achten. Andernfalls ist ein Vergleich nicht wirklich sinnvoll. Ebenfalls sind Aufwände für Versicherungen, die nicht zwingend Voraussetzung für die Gewährung eines Kredites sind, nicht in den Effektivzinsberechnungen enthalten. Der Effektivzinssatz ist also eher als ein Anhaltspunkt oder Richtwert für die Ermittlung der Finanzierungskosten zu betrachten. Dieser wirkt sich dennoch maßgeblich auf die Monatsrate Ihrer Immobilienfinanzierung aus. Je niedriger nämlich der Effektivzinssatz ist, desto niedriger wird auch die Monatsrate für den Kredit ausfallen.

Doch alle online durchgeführten Zinsberechnungen und Angebotsvergleiche ersetzen nicht die fachkundige Beratung eines Experten. Die optimale Finanzierungsplanung mithilfe eines Fachmannes gewährleistet den besten Erfolg für die Realisierung Ihres Projektes.

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