Warum Eigenkapital beim Hauskauf wichtig ist
Sie möchten eine Immobilie kaufen und dafür eine Finanzierung in Anspruch nehmen? Ob Sie dazu Eigenkapital einbringen müssen, fragen Sie sich?
Es gibt zwar auch die Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu stemmen, aber das ist nicht ganz risikofrei. Empfehlenswert ist daher ein Hauskauf, in den Sie mindestens zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einfließen lassen sollten. Es gilt allerdings die Faustregel: je mehr Eigenkapital, desto besser!
Doch wieso soll der Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital denn risikobehaftet sein? Schlimmstenfalls wird diese irgendwann einfach wieder verkauft und das Problem ist gelöst, denken Sie?
Ganz so einfach ist es nicht, denn alle bislang angefallenen Nebenkosten und Zinsen kommen beim Verkauf Ihrer Immobilie nicht wieder herein. Das Geld ist weg und auf der Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihre finanzierende Bank bei vorzeitiger Kündigung berechnet, bleiben Sie auch noch sitzen. Als Verkäufer erleiden Sie also einen nicht unerheblichen finanziellen Verlust.
Der Einsatz von Eigenkapital minimiert hingegen das Risiko bei der Immobilienfinanzierung und führt dazu, dass Ihre Bank Ihnen niedrigere Zinsen gewährt. So können Sie jede Menge Geld sparen und die Schulden durch höhere Tilgungen schneller abbezahlen. Ohne eingebrachtes Eigenkapital fallen wesentlich höhere Zinskosten an. Bei Zahlungsunfähigkeit und einer damit verbundenen Zwangsversteigerung durch die Bank haben betroffene Hausbesitzer mit Eigenkapital bessere Chancen, schuldenfrei aus dem Dilemma herauszukommen. Darüber hinaus erhöht der Einsatz von Eigenkapital die Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.
Finanzierung mit Eigenkapital günstiger
Es gibt verschiedene Finanzierungsmodelle, die der potenzielle Immobilienkäufer in Anspruch nehmen kann. Bei der sogenannten Hundert-Prozent-Finanzierung wird nur der Kaufpreis über einen Kredit abgedeckt. Die anfallenden Nebenkosten trägt der Käufer in diesem Fall selbst. Bei der Hundertzehn-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Nebenkosten mitfinanziert. Die Finanzierung mit Eigenkapital ist die dritte und ohne Zweifel effektivste Lösung. In diesem Fall ist nicht nur eine geringere Kreditsumme erforderlich, sondern auch Effektivzinssatz, monatliche Rate und Laufzeit bis zur vollen Tilgung fallen niedriger aus als bei den anderen beiden Finanzierungsmethoden.
Allerdings greifen Immobilienkäufer heutzutage immer häufiger auf Finanzierungsmodelle ohne Eigenkapital zurück. Stimmen die Rahmenbedingungen, legen die Banken diesen dabei auch keine Steine in den Weg. Wer diesen Weg gehen möchte, sollte sich allerdings der Risiken und Nachteile bewusst sein. Da es beim Thema Immobilienfinanzierung vieles zu beachten gibt, sollten Sie vor dem Hauskauf einen Spezialisten für Baufinanzierung zurate ziehen, der Sie adäquat über alle Vor- und Nachteile der Finanzierungsmöglichkeiten aufklärt.
Eigenkapital aus verschiedenen Quellen schöpfen
Sparen ist heutzutage gar nicht mehr so einfach, denn das Zinsniveau ist enorm gesunken. Wer seine Rücklagen auf Tagesgeld- und Festgeldkonten zwischengelagert hat, kann diese ohne erwähnenswerte Renditeverluste in den Kauf einer Immobilie stecken. Bausparverträge lassen sich beim Immobilienkauf oder Hausbau gut als Sicherheit für den gewünschten Kredit nutzen und gewährleisten einen niedrigen Sollzins. Private Kredite etwa aus dem Familienumfeld oder engeren Freundeskreis sind ebenfalls beliebte Mittel, um zinsfrei oder zu niedrigen Zinsbeträgen Eigenkapital herbeizuschaffen. Wer über Aktien oder schuldenfreie Grundstücke verfügt, kann auch diese bei der Immobilienfinanzierung einsetzen.
Allerdings gilt es zu beachten, dass nicht jeder Cent in die Finanzierung gesteckt werden sollte. Heute geht das Auto kaputt und morgen ein teures Einrichtungsobjekt in den heimischen vier Wänden und schon wird es finanziell eng. Daher sollten auch private Rücklagen für solche Fälle gebildet werden.
Besonderheiten des Eigenkapitals
Beim Neubau eines Hauses kommt noch eine Besonderheit hinzu: Neben dem Kaufpreis und den Nebenkosten muss in der Regel auch noch Geld für die Einrichtung her. So müssen etwa die neue Einbauküche, das neue Bad oder ein Carport bezahlt werden. Auch wenn diese Elemente streng genommen zum Haus dazu gehören, lassen diese sich meist nicht über den Baukredit mitfinanzieren. Aus Sicht der Banken stellen Möbel und bewegliche Gegenstände nämlich üblicherweise keinen anerkannten Gegenwert für einen Baukredit dar. Hier kann ein Ratenkredit Abhilfe schaffen, wenn keine privaten Mittel vorhanden sind. Es gibt aber durchaus auch Banken, die ein Auge zudrücken und den Baukredit, obwohl so nicht üblich, etwas erhöhen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Doch einen Anspruch haben Bankkunden darauf nicht.
Eigenleistungen als Eigenkapital ansetzbar
Wer das nötige handwerkliche Geschick hat, beim Hausbau oder bei Renovierungsarbeiten nach dem Kauf eines Hauses selbst Hand anzulegen, genießt ebenfalls einige Vorteile. Eigenleistungen senken nämlich nicht nur die Baukosten, sondern auch die Finanzierungskosten, da sie als Eigenkapital angesetzt werden können. Je höher der eingebrachte Eigenkapitalanteil ist, desto geringer sind Kreditbetrag und Zinssatz.
Allerdings prüfen Banken zuvor, ob die geplanten Eigenleistungen auch wirklich durchführbar sind, bevor sie diese als Eigenkapital für den Hausbau oder Immobilienkauf akzeptieren. In der Regel werden zwischen fünf und zehn Prozent der Baukosten als Eigenleistung anerkannt. Wer eine erfolgreich abgeschlossene Ausbildung in einem Handwerkerberuf nachweisen kann, hat bessere Chancen und kann sogar bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenkapital ansetzen. Das gilt vor allem, wenn Sie beim Rohbau eines Hauses oder bei der Wärmedämmung selbst tätig werden können. Zur Vermeidung von Mängeln und Folgekosten, die bei solch schwierigen Arbeiten leicht auftreten können, sollten Sie Informationen von einem Fachmann einholen, bevor Sie endgültig loslegen. Elektro- und Sanitärinstallationen sollten allerdings von einem Fachbetrieb durchgeführt werden, da hier ohne die nötige Expertise vieles schieflaufen kann. Das wird dann schlimmstenfalls richtig teuer und ganz ungefährlich ist es schließlich auch nicht.
Wichtige Regeln zum Einsatz von Eigenkapital
Wie wichtig der Einsatz von Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung ist, lässt sich kurz und kompakt in drei Regeln zusammenfassen.
Die erste Regel:
Halten Sie etwas Eigenkapital für die Kaufnebenkosten wie etwa Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie auch für unvorhergesehene Ausgaben bereit. Die Kaufnebenkosten sind nämlich nicht automatisch durch den Kredit mit abgedeckt. Daher ist es ratsam, eine Reserve von ein paar Tausend Euro beiseitezulegen. Fachleute empfehlen hierfür eine Rücklage von mindestens drei Nettomonatsgehältern.
Die zweite Regel:
Sparen Sie durch den Einsatz von Eigenkapital Zinsen. Je höher das eingebrachte Eigenkapital, desto geringer sind das Risiko für die Bank und der Zinssatz für den Kunden. Werden nämlich mehr als 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie über einen Kredit abgedeckt, sind die Zinsaufschläge sehr hoch. Empfohlen wird also der Einsatz von etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf, sofern möglich. Geht noch mehr, ist das umso besser!
Die dritte Regel lautet:
Kalkulieren Sie Ihre Risiken realistisch. Sind die Baugeldzinsen gerade günstig, lässt sich so manch einer schnell dazu verleiten, über eine Finanzierung ohne oder mit nur wenig Eigenkapital nachzudenken. Doch hier ist Vorsicht geboten, denn aufgrund des hohen Risikos für die Banken werden Vollfinanzierungen für Immobilien in der Regel nur Kapitalanlegern oder Kreditnehmern mit sicheren Arbeitsplätzen und hohen Gehältern gewährt. Daher sollten Sie sich genau überlegen, ob die Risiken beim Hausbau oder Hauskauf mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital in Ihrer individuellen Situation überhaupt tragbar sind.
Wer wenig eigenes Geld einbringt, sollte höher tilgen, damit die Kreditlaufzeit nicht ins Uferlose ausartet und die Restschuld bei einer weiteren Anschlussfinanzierung nicht zu hoch ist. Wer unsicher ist, ob das geplante Projekt überhaupt in der gewünschten Form realisierbar ist, sollte sich von einem Spezialisten für Baufinanzierung ausführlich beraten lassen. Bei falscher Risikoeinschätzung kann die Finanzierung auf Dauer nämlich zur unüberwindbaren Belastung werden.
Fazit
Das Eigenkapital ist eine sichere Basis für jede Immobilienfinanzierung. Je mehr eigene finanzielle Mittel Käufer oder Bauherrn einbringen, desto geringer sind Kreditsumme und monatliche Belastungen. Empfohlen wird der Einsatz von etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, das etwa aus Sparkonten, Bausparverträgen oder auch Eigenleistungen geschöpft werden kann. Zwar ist auch eine Finanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich, aber dafür verlangt die Bank hohe Sicherheiten. Je mehr Eigenkapital, desto besser sind die Karten für den ‚Häuslebauer‘ oder Immobilienkäufer gemischt. Ob aber nun mit oder ohne Eigenkapital, eine gute Beratung und die Erstellung eines individuellen Finanzierungsplanes durch den Spezialisten für Baufinanzierung sind für die Realisierung solcher Projekte unerlässlich.
Beratung zu Ihrem Immobilien-Projekt anfragen
Als Spezialist für Baufinanzierung nehme ich Ihnen die Suche nach der bestmöglichen Finanzierung ab. Dafür greife ich auf die Konditionen regionaler Banken sowie von mehr als 450 überregionaler Banken zu.
Damit Sie nicht bei auftretenden Baumängeln auf den Kosten sitzen bleiben, erhalten Sie bei mir die einzigartige Bauherren-Rechtsschutzversicherung.
Eine preiswerte Bauherren-Haftpflichtversicherung bietet finanziellen Schutz bei Personen- und Sachschäden, die auf der Baustelle Dritten entstehen können.
Die Bauleistungsversicherung hingegen deckt unvorhersehbare Schäden am Bauvorhaben durch Naturgewalten, Vandalismus, Diebstahl und Materialfehler während der Bauzeit.
Ihr künftiges Zuhause schützen wir mit den leistungsstärksten Wohngebäude- und Hausratversicherungen am Markt.
Somit erhalten Sie bei mir ein Rundum-Sorglos-Paket. Vereinbaren Sie deshalb jetzt einen Termin zu Ihrem geplanten Immobilien-Projekt.