Eine eigene Immobilie zu besitzen, ist der Traum vieler und meist nur durch eine Finanzierung zu realisieren. Doch wer eine Immobilienfinanzierung beansprucht, muss sich schon bei Vertragsabschluss Gedanken über die regelmäßige Rückzahlung seines Kredites machen. Dabei ist es wichtig, die optimale Tilgungsrate zu veranschlagen. Nur so sind eine zügige Rückzahlung, die Verkürzung der Laufzeit und damit verbunden die Einsparung von oftmals nicht unerheblichen Beträgen gewährleistet.
Wie aber lässt sich die optimale Tilgungsrate ermitteln?
Ist eine höhere oder eher niedrigere Rate besser?
Diese Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten, denn das hängt ganz von der individuellen Lebenssituation des Kreditnehmers ab.
Die richtige Tilgung festlegen
Die Tilgung, mit der Sie die Rückzahlung Ihrer Immobilienfinanzierung leisten möchten, können Sie selbst festlegen. Dabei müssen Sie Ihre aktuelle Lebenssituation zugrunde legen.
Wie hoch darf Ihre monatliche Belastung sein?
Bis wann soll der Kredit abbezahlt sein?
Diese Fragen sollten Sie realistisch beantworten. Ist die gewählte Tilgungsrate nicht konform mit Ihrer tatsächlichen finanziellen Situation, kann das schnell zu finanziellen Engpässen führen.
Grundsätzlich gilt die Faustregel:
Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit. Das heißt im Klartext: Sie sind schneller schuldenfrei!
Wählen Sie hingegen die niedrigste anfängliche Tilgungsrate von einem Prozent, zahlen Sie wesentlich länger bis zur kompletten Tilgung Ihres Kredites. Darüber hinaus bleibt die festgelegte anfängliche Tilgung nicht über die gesamte Dauer der Rückzahlung bestehen. Der anfangs veranschlagte Tilgungssatz gilt nämlich nur für das erste Jahr und steigt mit der Zeit. Doch ist dies nicht unbedingt als negativ für den Kreditnehmer zu betrachten, denn mit dem Anstieg des Tilgungssatzes fällt gleichzeitig der Zinsanteil. Der Grund dafür: Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt, welche sich wiederum mit jeder weiteren monatlichen Tilgungsrate verringert. Das bedeutet für Sie mehr Tilgung bei gleichbleibender Monatsrate und somit schnellere Rückzahlung des Kredites. Experten raten bei niedrigem Zinsniveau zu einer Tilgung von mindestens zwei Prozent. Aber auch hier gilt der Grundsatz: je mehr, desto besser! Schon bei einem Tilgungssatz von nur drei Prozent lassen sich Laufzeit und Zinskosten gegenüber einer Tilgung von einem Prozent etwa um die Hälfte reduzieren.
Auch das Alter spielt bei der Wahl der geeigneten Tilgungsrate eine Rolle, denn der Kredit sollte spätestens beim Eintritt in den Ruhestand abbezahlt sein. Das heißt, je kürzer der Zeitraum bis zur Rente, desto höher sollte getilgt werden, damit Sie Ihr Dasein als Rentner schuldenfrei genießen können.
Doch welche Möglichkeiten gibt es überhaupt, das alles selbst zu berechnen, fragen Sie sich?
Die anfängliche Tilgung können Sie zwar mithilfe eines Bauzinsrechners im Internet unter Angabe der gewählten monatlichen Rate berechnen, doch damit allein ist es nicht getan. Für die sichere Berechnung aller Werte rund um Ihre Finanzierung und die optimale Finanzierungsplanung ist doch eher die Expertise eines Spezialisten für Baufinanzierung erforderlich.
Annuitätendarlehen als Alternative
Eine Alternative zum herkömmlichen Kredit zur Bewältigung der Bau- oder Kaufkosten stellt für den Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen in Form eines Annuitätendarlehens dar. Dabei handelt es sich um einen Kredit mit konstanten Rückzahlungsraten. Wenn Sie sich für diese Alternative entscheiden, sichern Sie sich zunächst durch eine längere Zinsbindung etwa von zehn bis fünfzehn Jahren die aktuell günstigen Zinsen. Dies bewahrt Sie vor einem möglichen Anstieg der Zinsen und gewährleistet eine konstante monatliche Belastung. Der Vorteil dieser Finanzierungsvariante liegt für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen in der Möglichkeit einer soliden Kalkulation. Das bietet nicht nur eine gewisse Sicherheit, sondern auch mehr Planungsspielraum. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich also trotz feststehender Raten durch eine hohe Flexibilität aus und gilt daher als beliebte Finanzierungsmethode im Immobiliengeschäft.
Warum ein Tilgungsplan wichtig ist
Sobald die Immobilienfinanzierung abgeschlossen ist, stellt die Bank dem Kreditnehmer einen Tilgungsplan zur Verfügung. Dieser zeigt auf, welche Kosten wann fällig werden und wie sich die Restschuld über die Jahre entwickelt. So weiß der Kreditnehmer auch genau, wie hoch seine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsdauer ist. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn der spätere Abschluss einer Anschlussfinanzierung geplant ist. Der Tilgungsplan sollte also mit der nötigen Aufmerksamkeit bedacht und gut aufbewahrt werden.
Neben den monatlichen Raten, der Restschuld und dem Zinssatz enthält der Tilgungsplan auch Angaben zum jeweiligen Zahlungsdatum und eventuell vereinbarten Sondertilgungen. Als Kreditnehmer haben Sie damit einen guten Überblick über die anfallenden Zahlungen bis zur vollständigen Tilgung und genießen so auch eine gewisse Planungssicherheit.
Volltilgung bei günstigem Zinsniveau
Das aktuell niedrige Zinsniveau bietet aber für Kreditnehmer auch die Möglichkeit einer Volltilgung. Das heißt, der Kredit wird innerhalb der festgelegten Laufzeit komplett getilgt. Bei der Volltilgung wird die Höhe der monatlichen Rate so festgelegt, dass die Immobilienfinanzierung innerhalb der gewählten Zinsbindungsfrist abbezahlt ist. Dabei ist aber eine Tilgung von mindestens drei Prozent erforderlich. Der Zinssatz ist in diesem Fall bis zum Ende der Laufzeit fixiert und zusätzlich gibt es noch einen attraktiven Zinsrabatt von der Bank.
Das hört sich doch sehr gut an, denken Sie?
Die Volltilgung ist zwar in der Regel eine gute Alternative, aber dennoch aufgrund der mangelnden Flexibilität nicht ganz ohne Risiko. Problematisch wird es nämlich, wenn die höhere finanzielle Belastung für den Kreditnehmer etwa durch negative Veränderungen der Lebenssituation nicht mehr tragbar ist. Die Verringerung der monatlichen Belastung durch Änderung der vertraglich festgelegten Konditionen ist bei einer Finanzierung mit Volltilgung nicht vorgesehen. Sondertilgungen, Änderung der Tilgungsrate und Anbieterwechsel sind in diesem Fall also nicht möglich. Fachleute raten dazu, im Rahmen einer Immobilienfinanzierung mit Volltilgung eine lange Laufzeit von etwa zwanzig Jahren zu vereinbaren. So kann der Kreditnehmer weiterhin von seinem durch die Bank gewährten Zinsrabatt profitieren und gleichzeitig die höhere Monatsrate zumindest etwas reduzieren. Alternativ besteht für Immobilienkäufer und Bauherrn nach zehn Jahren die Möglichkeit, das gesetzliche Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist in Anspruch nehmen. Dies ermöglicht die vorzeitige Rückzahlung von Kreditanteilen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
Hohe Tilgungsrate vs. Sondertilgung
Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung können Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen eine Option zur Sondertilgung in den Vertrag integrieren. So haben Sie zumindest die Möglichkeit, die Tilgung Ihres Kredites durch außerplanmäßige Rückzahlungen erheblich zu beschleunigen.
Doch beachten Sie:
Einige Banken bieten diese Option kostenlos an, während andere dafür einen Aufschlag verlangen. Wie Ihre Bank das handhabt, sollten Sie am besten gleich im Rahmen der Angebotserstellung klären.
Doch was ist nun sinnvoller, bei der Finanzierung komplett auf Sondertilgungen zu setzen oder höhere Tilgungsraten zu veranschlagen?
Letzteres bringt den Vorteil des Zinseszinseffektes, der im Rahmen der Immobilienfinanzierung beim Ansparen von Eigenkapital von Bedeutung ist. Wird über einen längeren Zeitraum hinweg Geld für eine Immobilienfinanzierung angespart, ist die Berücksichtigung des Zinseszinses sinnvoll. Hierbei gilt die Faustregel: je länger die Laufzeit einer Kapitalanlage, desto größer der Zinseszinseffekt. Mit einem größeren Zinseszins kommen Sie auf eine höhere Tilgung als mit der Nutzung von Sondertilgungen. Darüber hinaus ermöglicht eine feste Tilgungsrate eine bessere Planbarkeit hinsichtlich der Restschuld, die am Ende der Zinsbindungsdauer verbleibt. Wann und in welcher Höhe Sondertilgungen getätigt werden können, ist hingegen oft ungewiss. So können beispielsweise unvorhersehbare Ausgaben die geplante Zahlung verringern oder schlimmstenfalls verhindern. Da Sondertilgungen in der Regel schon gleich zu Beginn der Immobilien- oder Baufinanzierung vereinbart werden, geraten diese auch schnell einmal in Vergessenheit. Wer eine Immobilie kauft oder ein Haus baut, investiert in der Regel viel Geld. Das erfordert meist auch den Verzicht auf andere Dinge, die der Kreditnehmer sich vor der Finanzierung ohne Probleme leisten konnte. Kommt dann doch einmal unerwartet zusätzliches Geld rein, bedarf es einiger Disziplin, dieses für die Abtragung des Kredites einzusetzen und die eigenen Wünsche hinten an zu stellen. Finanzierungen, die auf Sondertilgungen basieren, bieten also einige "Gefahren", die bei der Wahl einer höheren Tilgungsrate nicht relevant sind.
Auf die individuelle Situation kommt es an
Letztlich ist Ihre persönliche Situation maßgeblich für Ihre Wahl. Erwarten Sie kurz- oder mittelfristig einen Geldsegen etwa in Form einer Erbschaft, kann die Option auf Sondertilgung sinnvoll sein. Sie müssen nicht, können aber das zusätzliche Geld in eine Sondertilgung stecken. Damit Sie den Überblick behalten, legen Sie am besten ein separates Konto an, auf das Sie alle Ersparnisse und zusätzlichen Einkünfte, die Sie für die Immobilienfinanzierung einsetzen möchten, einzahlen. So gerät nichts durcheinander und Sie haben Ihr Guthaben für eventuelle Sondertilgungen besser im Blick.
Entscheiden Sie sich von Beginn an für höhere Tilgungsraten statt Sondertilgungen, sollten Sie die Raten so festlegen, dass Sie diese auch in Krisenzeiten noch aufbringen können. Ansonsten können Sie bei unerwarteten Veränderungen Ihrer persönlichen Lebenssituation etwa durch unvorhergesehene Arbeitslosigkeit unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Damit Ihnen das nicht passiert, ist bei Vertragsabschluss die Vereinbarung eines Tilgungssatzwechsels empfehlenswert. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, den Tilgungssatz bei unerwartetem Geldzuwachs zu erhöhen oder bei finanziellen Engpässen entsprechend zu verringern. Doch beachten Sie: Die Vereinbarung dieser Option ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Bei den meisten Banken ist ein Tilgungssatzwechsel nur zwei- oder dreimal kostenlos möglich. Andere Kreditinstitute veranschlagen dafür generell Gebühren oder Aufschläge auf Ihre Zinsen. Darüber hinaus wird vorab auch festgelegt, in welchem Zeitraum und in welcher Höhe ein Tilgungssatzwechsel vorgenommen werden kann. Ändern Sie Ihren Tilgungssatz, erhalten Sie für die weitere Tilgung einen neuen Plan von Ihrer Bank. Dieser berücksichtigt sowohl Ihre angepasste monatliche Rate als auch die geänderte Zinsbindungsdauer bis zur kompletten Rückzahlung des Kredites.
Einer veränderten Situation mit daraus resultierenden Zahlungsschwierigkeiten können Sie aber auch durch die Aussetzung der Tilgung vorbeugen. Sie können Ihr Darlehen in diesem Fall für einen festgelegten Zeitraum ruhen lassen und zahlen in dieser Zeit nur den Zinsanteil. Am Ende der Laufzeit wird die Tilgung dann als Gesamtsumme fällig. Eine Möglichkeit der Tilgungsaussetzung ist beispielsweise die sogenannte Streckung der Tilgung. Das heißt, die Laufzeit des Kredites wird um den Zeitraum der Tilgungsaussetzung verlängert. Letztlich hängt es ein Stück weit von Ihrer Bank ab, was möglich ist. Befürchten Sie, dass es finanziell eng werden könnte, sollten Sie sich umgehend mit Ihrer Bank in Verbindung setzen, um eine Lösung zu finden. Schlimmstenfalls kann es Ihnen sonst passieren, dass Ihr Kreditgeber den Vertrag kündigt, wenn sie gar nicht mehr zahlen können. Im Kulanzfall ermöglicht Ihnen die Bank gegebenenfalls eine Stundung der Beiträge. Das heißt, es wird entweder der Zeitraum für die Tilgung verlängert oder die monatliche Rate gesenkt.
Fazit
Mit der richtigen Tilgung können Sie Ihren Kredit schneller zurückzahlen und dabei auch noch einiges an Zinskosten sparen. Doch das alleine ist noch nicht das Nonplusultra, denn genauso wichtig ist es, das Gleichgewicht zu wahren. Bei der Wahl der Tilgung sollten Sie also auch Ihre persönlichen Lebensumstände berücksichtigen, damit es nicht zu finanziellen Engpässen kommt. Schließlich möchten sie ja neben der Finanzierung Ihres Wohntraumes auch noch gut leben. Die optimale Tilgung zu finden und die gesamte Finanzierung sinnvoll zu planen, erfordert jede Menge Know-how und das bietet Ihnen der Fachmann. Damit Ihr Wohntraum nicht zum Albtraum wird, sollten Sie sich unbedingt von einem Experten beraten und unterstützen lassen.
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