Wer eine Immobilie finanziert, erhält von seiner Bank einen Tilgungsplan, der alle wichtigen Angaben zu den vereinbarten Abtragungsmodalitäten enthält. Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen finden im Tilgungsplan eine Übersicht über die Ratenzahlungen und Fälligkeitstermine unter Berücksichtigung bestimmter Konditionen. Darüber hinaus werden Sie über den Stand Ihrer am Ende der Laufzeit verbleibenden Restschuld informiert. Sie können Ihren Tilgungsplan natürlich auch mithilfe diverser Bauzinsrechner im Internet erstellen, doch darauf alleine sollten Sie sich nicht verlassen. Dieses Hilfsmittel kann Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, mehr aber auch nicht. Faktoren wie etwa Fehler bei der Angabe Ihrer Daten oder die mangelnde Berücksichtigung Ihrer persönlichen Lebenssituation können am Ende einen Tilgungsplan hervorbringen, der nicht lückenlos ist. Zur Erstellung einer korrekten und verlässlichen Übersicht bedarf es einer gewissen Fachkompetenz. Ändern sich beispielsweise aufgrund von Sondertilgungen bestimmte Werte in Ihrer Immobilienfinanzierung, muss der Tilgungsplan auch entsprechend angepasst werden.
Was es mit dem Tilgungsplan auf sich hat
Sind neben dem Darlehensbetrag auch Sollzinsbindung, Anfangstilgung und gebundener Sollzins festgelegt, lassen sich aus dem Tilgungsplan monatliche Rate und Restschuld zu Beginn und zum Ende jeden Monats ablesen. Anstelle der monatlichen können auch jährliche Werte angegeben werden. Zur Berechnung des Tilgungsplanes benötigen Sie Angaben zum Darlehensbetrag und zur gewählten Zinsbindungsdauer. Aus diesen Werten wird auf der Grundlage von möglichen Zinskonditionen ermittelt, wie sich Ihre monatliche Baufinanzierung und die Reduzierung der Restschuld entwickeln würden.
Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Projekt, das oftmals über 15 bis 20 Jahre läuft. Dabei bleibt nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung meist noch eine Restschuld übrig, die eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht. Damit Sie diese schon im Vorfeld vernünftig planen können, müssen Sie die Höhe der verbleibenden Restschuld bei Zinsbindungsende genau kennen. Auch diesen Wert verrät Ihnen der Tilgungsplan, der ein wichtiges Instrument für eine gut durchdachte und optimal angelegte Finanzierung Ihrer Immobilie oder Ihres Bauvorhabens darstellt.
Anhand des Tilgungsplanes, der die errechnete Monatsrate zur Kreditrückzahlung beinhaltet, können Sie sich auch einen Überblick über die Realisierbarkeit Ihres Vorhabens verschaffen. Ist die benötigte Kreditsumme in der geplanten Laufzeit überhaupt zu meistern? Oder besteht doch eher die Gefahr, dass es zwischendurch zu finanziellen Engpässen kommen könnte? Gibt es neben der Tilgung noch Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturen? Das alles sollte genau geplant werden, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
Wenn Sie nicht sicher sind, welche Tilgung für Sie die beste Wahl ist, sollten Sie verschiedene Tilgungspläne mit unterschiedlich hoher Anfangstilgung errechnen lassen. So können Sie den Effekt einer höheren Tilgung auf die Zinskosten schon im Vorfeld genau ermitteln und die optimale Balance zwischen möglichst zügiger Rückzahlung und einer realistischen Ratenhöhe finden.
Finanzierungsverlauf transparent gemacht
Der sorgfältig erstellte Tilgungsplan macht den Verlauf Ihrer Immobilienfinanzierung durch die Auflistung der einzelnen Werte transparent. Dabei zeigt sich, dass die Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleibt, während der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteiles stetig abnimmt. Das liegt darin begründet, dass der Kreditnehmer immer nur auf die jeweils verbleibende Restschuld, die sich mit jeder gezahlten Rate verringert, Zinsen zahlt. Anhand dieser Daten können Sie auch kalkulieren, ob Ihre finanzielle Lage gegebenenfalls sogar eine höhere anfängliche Tilgung ermöglicht. So könnten Sie schneller tilgen und von geringeren Zinskosten profitieren. Da die monatliche Rate in diesem Fall aber höher ausfällt, sollten Sie genau überlegen, ob diese für Sie über die ganze Laufzeit hinweg auch wirklich tragbar ist. Hier die richtige Balance zu finden, ist gar nicht so einfach. Daher ist es ratsam, einen Experten mit ins Boot zu holen, der Sie rund um Ihre Immobilienfinanzierung unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation fachkompetent betreut und berät.
Die richtige Tilgung finden
Die meisten Werte Ihrer Immobilienfinanzierung wie etwa der Zins sind festgelegt. Die anfängliche Tilgung können Sie hingegen selbst bestimmen und damit die Entwicklung Ihrer Restschuld beeinflussen.
Eine hohe Anfangstilgung ist gerade bei den aktuell niedrigen Zinsen lohnend, denn diese Zinsersparnis lässt sich gut in eine höhere Tilgung investieren. Fachleute empfehlen, mindestens zwei Prozent der Kreditsumme als anfängliche Tilgung festzulegen. Ist der Tilgungssatz niedriger angesetzt, dauert die Kreditabtragung wesentlich länger und die Zinskosten steigen dementsprechend.
Doch höhere Rückzahlungsraten bringen nicht nur Vorteile, sondern bergen durchaus auch Risiken. Gerade bei langen Zinsbindungen von 20 Jahren oder mehr besteht leicht die Gefahr, dass sich die finanzielle Lage des Kreditnehmers etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit plötzlich verschlechtert. In diesem Fall können hohe Tilgungsraten zu großen finanziellen Schwierigkeiten führen. Welche anfängliche Tilgung für Sie infrage kommt, hängt also letztlich von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab. Sie sollten den Tilgungssatz am Anfang so bemessen, dass Ihre monatliche Rate auch in einer möglichen Krisensituation problemlos zu meistern ist.
Wenn Sie zusätzlich das Recht auf kostenfreie Sondertilgungen nutzen möchten, sollten Sie diese explizit in Ihren Finanzierungsvertrag einbauen. Diese Option wird von den meisten Banken nicht standardmäßig mit angeboten. Sondertilgungen sind eine weitere Möglichkeit, den Kredit schneller abzubezahlen. Vor allem, wenn Sie aus Unsicherheit eine niedrigere anfängliche Tilgung und damit eine niedrigere Monatsrate festgelegt haben, können diese zusätzlichen Rückzahlungen sinnvoll sein. In der Regel können Sie zwischen fünf und zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr zusätzlich zurückzahlen. Doch beachten Sie: Diese Option hat meist einen Zinsaufschlag zur Folge, der den über die Laufzeit zu zahlenden Zinssatz erhöht. Sie sollten die Option auf Sondertilgung also nur in den Vertrag integrieren, wenn Sie auch wirklich davon Gebrauch machen wollen und können. Bei nicht vertraglich festgelegten Sondertilgungen oder einer vorzeitigen Ablösung des Kredites wird vonseiten der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Nach jeder Sondertilgung erhalten Sie einen aktualisierten Tilgungsplan.
Eine weitere mögliche Option, die meist gegen einen geringen Zinsaufschlag als Baustein in den Finanzierungsvertrag aufgenommen werden kann, ist der sogenannte Tilgungssatzwechsel. Geraten Sie doch einmal unerwartet in einen finanziellen Engpass, können Sie die monatliche Rate senken. In der Regel werden über die gesamte Laufzeit hinweg zwei bis drei Ratenanpassungen genehmigt. Auch in diesem Fall muss jedes Mal der Tilgungsplan entsprechend angepasst werden. Wer sogar etwa wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit einige Monate mit der Tilgung aussetzen muss, hat auch dazu die Möglichkeit, sofern die Option zur Tilgungsaussetzung in den Vertrag aufgenommen wurde. Notfalls ist diese Vorgehensweise zwar auch ohne vertragliche Regelung möglich, aber dann kommen unter Umständen zähe Verhandlungen mit Ihrer Bank auf Sie zu.
Worüber der Tilgungsplan Aufschluss gibt
Der Tilgungsplan ist ein wichtiger Begleiter während Ihrer Immobilienfinanzierung, denn er liefert Ihnen alle wesentlichen Informationen rund um Ihre Finanzierung. So behalten Sie den Überblick über alle Kosten, die während der Vertragsdauer anfallen und bekommen stets den aktuellen Stand Ihrer Finanzierung angezeigt.
Sie sind immer auf dem Laufenden, denn neben der Höhe der Rate und dem anfänglichen Tilgungssatz zeigt Ihnen die Aufstellung auch den Betrag an, der bis zum Ende der Sollzinsbindung getilgt sein wird. Parameter wie die Höhe der Restschuld zum Ende der Laufzeit, die Summe der geleisteten Zinszahlungen und die Höhe der Rate bei einem Anstieg der Zinsen von zwei Prozent bei der Anschlussfinanzierung werden ebenfalls angezeigt. Darüber hinaus sehen Sie auf einen Blick, wie sich mögliche Sondertilgungen auf Ihre Finanzierung auswirken und zu welchem Zeitpunkt Ihr Kredit bei gleichbleibendem Zins endgültig abgetragen ist. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen Monat für Monat und Jahr für Jahr an, welcher Anteil der Rate in die Deckung der Zinskosten fließt und welcher Anteil allein der Kreditrückzahlung dient. Mithilfe des Tilgungsplanes werden die optimalen Rahmenbedingungen für Ihre Immobilienfinanzierung ermittelt.
Fazit
Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchte, sollte sich mithilfe des Tilgungsplanes unbedingt einen Überblick über alle fälligen Zahlungen verschaffen. Die regelmäßigen Zahlungspflichten sind dabei übersichtlich in Tilgungs- und Zinskosten aufgeteilt. Der Tilgungsplan, den Sie von Ihrer Bank erhalten, gibt Auskunft über die Entwicklung Ihrer Finanzierung im Laufe der Rückzahlung. In tabellarischer Form erhalten Sie einen Überblick darüber, welche künftigen Tilgungsbeträge fällig werden, wie sich die Zinsen auswirken und welche Zahlungen Sie auf keinen Fall versäumen dürfen. Der Tilgungsplan ist sozusagen der Fahrplan für Ihre Immobilienfinanzierung und daher verpflichtend.
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