Warum eine Sollzinsbindung überhaupt erforderlich ist
Wer eine Immobilienfinanzierung bei der Bank abschließt, muss dafür Zinsen zahlen. In einem entsprechenden Angebot schlägt die Bank dem Kunden einen Sollzins vor, den dieser annehmen oder ablehnen kann. Doch was ist dabei zu beachten?
Es gibt die sogenannte Sollzinsbindung, die für einen zuvor festgelegten Zeitraum gilt. Das heißt, der festgeschriebene Bauzinssatz ist dann für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung auch nicht mehr änderbar. Sie sind jetzt ratlos und wissen nicht, ob Sie für die Sollzinsbindung einen kurzen oder langen Zeitraum ansetzen sollen?
Welche Lösung in diesem Fall gerade die Bessere ist, hängt ganz von der Höhe der Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab.
Aber wozu ist eine Sollzinsbindung überhaupt gut, fragen Sie sich?
Bei Immobilienfinanzierungen geht es nicht gerade um kleine Summen. Die Kreditbeträge belaufen sich meist auf sechsstellige Summen, wobei Beträge von deutlich über 100.000 Euro mehr die Regel als die Ausnahme sind. Wäre der Zinssatz nicht festgelegt, würde dieser sich ständig an das aktuelle Marktgeschehen anpassen und immer wieder steigen und fallen. Für den Bauherrn oder Immobilienkäufer würde dies bedeuten, dass er in einem Monat höhere Raten zahlt, im nächsten wieder niedrigere und so weiter. Dieses ständige Hin und Her führt zwar dazu, dass Sie sich als Kreditnehmer sicherlich über plötzlich fallende Raten freuen, aber genauso gut können diese auch wieder in astronomische Höhen schießen. Das wäre für manche Kunden dann nicht mehr zu bewältigen und die daraus resultierenden finanziellen Schwierigkeiten wären vorprogrammiert. Die Sollzinsbindung, die meist auf mehrere Jahre festgelegt wird, sorgt im Hinblick auf die Ratenhöhe also für die nötige Balance und bietet Ihnen eine gewisse Sicherheit beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung.
Dauer der Sollzinsbindung
Für die Festlegung der Sollzinsbindung gibt es verschiedene Möglichkeiten. So können Kreditnehmer dafür einen Zeitraum von fünf bis fünfzehn Jahren wählen oder sich für eine längere Dauer von zwanzig bis dreißig Jahren entscheiden. Welche Zinsbindung gerade sinnvoll ist, richtet sich nach der aktuellen Zinsentwicklung. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau, sodass Finanzierungen für Immobilienkäufer oder Bauherrn zurzeit sehr lohnend sind.
Sie sitzen vor dem Angebot Ihrer Bank und wissen jetzt immer noch nicht, ob die dort vorgeschlagene Sollzinsbindung tatsächlich die beste Wahl für Sie ist?
Hier ist es hilfreich, wenn Sie sich eine bestimmte Faustregel merken:
Sind die Zinsen für die Immobilienfinanzierung bei Vertragsabschluss hoch, aber alles deutet auf ein sinkendes Zinsniveau hin, empfiehlt sich eine kurze Sollzinsbindung über drei bis fünf Jahre. So bleibt Ihnen die Option, schon nach wenigen Jahren von den gesunkenen Zinsen zu profitieren.
Sind die Zinsen aktuell sehr niedrig, aber die Anzeichen für ein steigendes Zinsniveau schon erkennbar, machen Sie es genau umgekehrt. Sie wählen in diesem Fall einen möglichst langen Zeitraum für Ihre Zinsbindung. So kommen Sie in den Genuss, die Vorteile der aktuell günstigen Zinsen entsprechend lange für sich zu nutzen.
Allerdings: Banken wären nicht Banken, wenn sie das so einfach hinnehmen würden. Ihnen wird in diesem Fall nämlich ein Zinsaufschlag aufgebrummt, der umso höher ausfällt, je länger die Sollzinsbindung ist.
Wenn Sie unsicher sind, welche Variante der Sollzinsbindung für Sie besser geeignet ist, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. Dieser wird Sie bei der Entscheidung unterstützen und dabei Ihre individuelle Situation berücksichtigen.
Vor- und Nachteile kurzer Zinsbindungen
Die Wahl einer kurzen Zinsbindung bringt nicht nur den Vorteil des günstigeren Sollzinses mit sich, sondern auch die monatlich zu zahlende Rate ist niedriger. Allerdings bietet sich die kurze Sollzinsbindung wie schon erwähnt nur an, wenn das aktuelle Zinsniveau gerade hoch ist, aber sinkende Zinsbeträge zu erwarten sind. Ist dies nicht der Fall, macht eine kurze Bindungsfrist nicht allzu viel Sinn, es sei denn, der Kreditnehmer kann seine Finanzierung durch hohe Tilgungsraten oder Sondertilgungen innerhalb des gewählten Zeitraumes komplett zurückzahlen.
Das hört sich doch schon mal ganz gut an, aber wo ist der Haken, denken Sie?
Es gibt tatsächlich einen entscheidenden Nachteil einer kurzen Zinsbindung. Nach Ablauf der Frist bleibt nämlich in der Regel eine Restschuld übrig, die oftmals nicht unerheblich ist. Für die Anschlussfinanzierung werden in diesem Fall die gerade geltenden Zinssätze veranschlagt und das kann bei steigenden Zinsen teuer werden. Sollten Sie die Befürchtung haben, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen, um den Kredit innerhalb einer kurzen Zinsbindungsdauer zurückzuzahlen, wählen Sie lieber eine Zinsfestschreibung über einen längeren Zeitraum.
Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen
Da die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung aktuell sehr niedrig sind, ist eine längere Sollzinsbindung momentan die bessere Alternative. So können Sie sich nämlich den günstigen Zinssatz von heute für die nächsten zwanzig oder dreißig Jahre sichern. Vor allem wenn Ihr finanzieller Spielraum eingeschränkt ist und Sie eine niedrige Tilgung anstreben, ist die lange Zinsbindung eine gute Wahl. Nachteil ist hier wie schon erwähnt der hohe Zinsaufschlag der Banken, der umso üppiger ausfällt, je länger der für die Zinsbindung gewählte Zeitraum ist.
Beträgt die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung beispielsweise fünfzehn Jahre, zahlen Sie etwa 0,35 Prozent mehr Aufschläge als für eine Laufzeit von zehn Jahren. Für einen Kredit mit einer Zinsbindung von zwanzig Jahren zahlen Sie aber nicht, wie man es jetzt eigentlich erwarten würde, den doppelten Prozentsatz an Aufschlägen, sondern nur etwa fünfzig Prozent mehr. Sobald das Zinsniveau nach Abschluss Ihrer Finanzierung steigt, Ihr Zinssatz aber aufgrund der gewählten Dauer für die Zinsfestschreibung langfristig günstig bleibt, fallen die Zinsaufschläge daher gar nicht mehr so sehr ins Gewicht.
Kündigung der Immobilienfinanzierung möglich?
Tatsächlich können Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen ihre Immobilienfinanzierung während der noch bestehenden Zinsbindung kündigen. Nach zehn Jahren vollständiger Inanspruchnahme des Darlehens ist es möglich, den Kreditvertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gebührenfrei, also ohne eine von der Bank veranschlagte Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Diese fällt nur an, wenn der Kreditvertrag schon vor Ablauf der zehn Jahre beendet wird. Letzteres ist wiederum nur dann möglich, wenn der Kreditnehmer aufgrund veränderter Vermögensverhältnisse nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen und die Immobilie verkaufen muss. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes außerordentliches Kündigungsrecht. Der Betroffene kann davon Gebrauch machen, wenn er beispielsweise arbeitslos geworden, schwer erkrankt oder völlig überschuldet ist. Selbst wenn Sie sich aufgrund günstiger Zinsen für eine lange Zinsbindung entschieden haben und dann feststellen, dass die Zinsen doch noch weiter in den Keller gehen, ist eine Kündigung zu den genannten Bedingungen möglich. Die Ersparnis durch die gesunkenen Zinsen könnten Sie in diesem Fall für eine günstige Anschlussfinanzierung nutzen.
Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins beachten!
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte den Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins kennen und das Finanzierungsangebot seiner Bank diesbezüglich genau unter die Lupe nehmen.
Zinsen sind nicht gleich Zinsen, denn mal steht in den Angeboten der Soll- oder Normalzins im Vordergrund und ein anderes Mal ist vom Effektivzins die Rede. Diesen müssen die Banken zwar grundsätzlich ausweisen, aber die meisten Kunden sind zunächst verunsichert, wenn sie mit unterschiedlichen Zinsvarianten konfrontiert werden.
Doch worin unterscheiden sich diese beiden Varianten eigentlich?
Einfach erklärt kann man diese beiden Zinsvarianten mit den aus dem Handel bekannten Werten netto und brutto vergleichen. Der beispielsweise für ein Produkt veranschlagte Nettopreis enthält im Normalfall keine Mehrwertsteuer und auch eventuell anfallende Versandkosten kommen noch oben drauf. Im Bruttopreis hingegen sind alle zusätzlichen Posten wie Gebühren, Nebenkosten und Steuern enthalten. Der Sollzins entspricht also dem Nettopreis, den der Kreditnehmer an die Bank zahlt. Eventuell entstehende Zusatzkosten wie etwa Bereitstellungszinsen tauchen hingegen erst im Effektivzins, der dem Bruttopreis entspricht, auf. Nur der Effektivzins zeigt somit die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr.
Mittlerweile dürfen Kosten wie etwa Kontoführungsgebühren oder Gebühren für eine Bonitätsprüfung nicht mehr an den Bauherrn oder Immobilienkäufer weiterberechnet werden. Daher sind die Unterschiede zwischen Soll- und Effektivzins nicht mehr ganz so hoch. Dennoch sollten Sie die Angebote verschiedener Banken ausschließlich anhand des Effektivzinses vergleichen. Dieser beinhaltet die Gesamtkosten der Finanzierung, die für die Dauer der Zinsbindung auf Sie zukommen, und nimmt somit Einfluss darauf, wie teuer Ihre Immobilienfinanzierung am Ende tatsächlich wird.
Kreditnehmer, die sich zu diesem Thema informieren und mögliche Unsicherheiten beim Vertragsabschluss vermeiden möchten, sollten sich auf jeden Fall von einem Spezialisten für Baufinanzierung beraten lassen.
Fazit
Bei der Wahl der Sollzinsbindung sollten Sie die Faktoren Sicherheit und Chancen gut abwägen. In Zeiten günstiger Zinsen ist eine längere Sollzinsbindung empfehlenswert, da Sie sich so auch bei künftig steigendem Zinsniveau langfristig einen günstigen Zinssatz sichern. Eine kürzere Zinsbindung macht nur Sinn, wenn die Zinsen aktuell höher sind, jedoch ein sinkendes Zinsniveau zu erwarten ist. Darüber hinaus beschert Ihnen die Wahl einer kurzen Bindungsdauer einen günstigeren Sollzins und niedrigere Monatsraten. Allerdings stehen Sie nach Laufzeitende möglicherweise mit einer nicht unerheblichen Restschuld da. Diese müssen Sie dann im Anschluss zu den gerade geltenden Zinssätzen finanzieren.
Es kann auch in manchen Fällen sinnvoll sein, Risiken zu streuen. Das heißt, Sie können Ihre Immobilienfinanzierung in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Sollzinsbindungen aufteilen. Doch letztlich kann Ihnen nur ein Fachmann genau sagen, welche Variante in Ihrem individuellen Fall gerade die richtige Wahl ist.
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